Nach den damals bahnbrechenden BGH-Urteilen zu Schönheitsreparaturen sind vor einigen Jahren Klauseln in Millionen von Mietverträgen auf einen Schlag ungültig geworden. Doch die umstrittenen Renovierungsklauseln sind bei Weitem nicht die einzigen unzulässigen Vertragsbestandteile.

Die Zahl klingt zunächst einmal überwältigend: 90 Prozent aller Mietverträge in Deutschland enthalten falsche Angaben oder unwirksame Klauseln, schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB) aufgrund von Erfahrungen aus der eigenen Beratungspraxis. In rund 19 Millionen der über 21 Millionen Mietverträge sind demnach Vereinbarungen zu finden, die entweder eindeutig gegen das Gesetz verstoßen oder in Gerichtsurteilen für unzulässig erklärt wurden. Das betrifft sowohl standardisierte Fomularmietverträge als auch solche, die der Vermieter selbst aufgesetzt hat.

Der Klassiker: Schönheitsreparaturen

"Zwei Drittel aller Fälle betreffen Schönheitsreparaturen", so DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Hier sind viele Klauseln, auch in Formularmietverträgen, mit zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs auf einen Schlag ungültig geworden. Im Jahr 2002 erklärten die Bundesrichter eine Vereinbarung für ungültig, nach der Wohnräume unabhängig vom Abnutzungsgrad innerhalb starrer Fristen renoviert werden müssen. Auch eine generelle Renovierungspflicht beim Auszug gilt nicht, weil sie keine Rücksicht darauf nimmt, ob der Mieter vielleicht kurz zuvor schon einmal gestrichen hat. Unzulässig sind auch starre Abgeltungsklauseln, die den Mieter verpflichten, anteilig für Schönheitsreparaturen zu zahlen, die bei Auszug noch nicht fällig sind. Das heißt aber nicht, dass Mieter generell nicht renovieren müssen, wenn sie ausziehen. Verboten sind nur Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen.

Das kann bei Schönheitsreparaturen nicht nur durch Vorgaben zum "Wann" der Fall sein, sondern auch zum "Wie". Unwirksam ist die sogenannte Handwerkerklausel, die festlegt, dass der Mieter Renovierungsarbeiten "ausführen lassen" muss. Wenn Schönheitsreparaturen vereinbart sind, dann muss sie der Mieter auch in Eigenleistung erbringen dürfen. Welche Farben er dabei verwendet, bleibt ihm dabei selbst überlassen – zumindest, solange er in der Wohnung lebt. Eine Klausel, nach der Maler- und Lackierarbeiten "in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen" sind, erklärte der BGH 2008 für unwirksam. Ob der Vermieter vorschreiben darf, wie der Mieter die Wohnung zu verlassen hat, ist noch nicht endgültig entschieden. Teppichböden oder Tapeten, die schon bei Übernahme der Wohnung vorhanden waren, muss der Mieter jedenfalls nicht entfernen.   

Sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam, ist man fein raus: im günstigsten Fall kann man sich dann nämlich die Renovierung bei Auszug sparen. Der Teufel steckt aber im Detail der Formulierungen, schon einzelne Wörter entscheiden über Wirksamkeit oder Unwirksamkeit. Bevor man die Wohnung leichtfertig unrenoviert verlässt, sollte man einen Fachmann zu Rate ziehen.

Kündigung

Über unwirksame Renovierungsklauseln stolpern die Mieterschützer besonders häufig. Doch immer wieder finden sich auch weitere Vereinbarungen, die Mieter unangemessen benachteiligen. Das gilt etwa für Kündigungsregelungen. Normalerweise darf der Mieter die Wohnung innerhalb von drei Monaten kündigen, der Vermieter muss sich dabei nach der Dauer des Mietverhältnisses richten.  Beide Parteien können im Mietvertrag einen beidseitigen Kündigungsverzicht vereinbaren – allerdings höchstens für vier Jahre. Längere Laufzeiten sind ungültig, zumindest für den Mieter.

Kaution

Zur Absicherung dürfen Vermieter eine Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten verlangen – aber nicht auf einen Schlag und nicht schon vor dem Einzug. Der Mieter darf das Geld in drei Monatsraten überweisen, und zwar in der Regel auf ein verzinstes Sonderkonto. Die Zinsen stehen dabei dem Mieter zu, alle anderen Regelungen sind unwirksam.

Reparaturen      

Reparaturen sind Sache des Vermieters. Der darf den Mieter nicht grundsätzlich prozentual an solchen Kosten beteiligen. Eine Klausel wie "der Mieter beteiligt sich an allen Reparaturen mit 20 Prozent" ist also ungültig. Allenfalls Kleinreparaturen von bis zu 100 Euro können dem Mieter übertragen werden.

Vermieterbesuche

Manch ein Vermieter würde gern gelegentlich nach dem Rechten sehen. Ein generelles Besichtigungsrecht kann er aber nicht beanspruchen, entsprechende Klauseln sind unwirksam. Im Ausnahmefall hat der Vermieter aber ohnehin Zutritt, etwa um Schäden zu besichtigen oder wenn die Wohnung neu ausgemessen werden soll.

Besuche

Die Zeiten, als Vermieter aufmerksam Herren- oder Damenbesuch überwachten, sind vorbei. Ein Mieter hat das Recht, jederzeit Besuch zu empfangen, so oft und so lange er will. Dabei kann er dem Besucher auch Haus- und Wohnungsschlüssel überlassen. Ein Übernachtungsverbot für Besucher im Mietvertrag ist auf jeden Fall unzulässig.

Untervermietung

Besucher leben in der Regel unentgeltlich beim Mieter. Wenn dieser seine Wohnung jedoch untervermieten will, muss er grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters einholen. Der darf seine Zustimmung normalerweise nicht verweigern, wenn es nur um einzelne Zimmer geht und persönliche oder wirtschaftliche Gründe im Spiel sind. Das ist etwa der Fall, wenn der Lebenspartner mit einziehen soll oder der Mieter sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann. Die Untervermietung der gesamten Wohnung darf der Vermieter zwar verweigern. Eine Vertragsklausel, die Untervermietung an Dritte generell ausschließt, ist aber nichtig.

Haustiere

Vermieter müssen keine Katzen oder Hunde im Haus dulden. Sie dürfen aber kein generelles Tierverbot aussprechen. Die Klausel "Das Halten von Haustieren ist unzulässig" kann man also getrost vergessen. Wer ein Aquarium aufstellen will oder ein Meerschweinchen mitbringt, muss dafür auch nicht den Vermieter um Erlaubnis bitten.

Baden und Duschen

Ein- und ablaufendes Wasser kann Mitmieter stören. Ein nächtliches Bade- und Duschverbot kann der Vermieter trotzdem nicht festlegen, entsprechende Klauseln sind unwirksam. Das Recht zum Mietgebrauch gilt rund um die Uhr und auch fürs Badezimmer.

Musik

Wer hobbymäßig oder professionell Musik macht und das auch in der Wohnung, spricht das am besten schon im Vorfeld an. Generelle Regelungen für den Umfang der Übe-Zeiten gibt es nicht, sie können individuell vereinbart werden. Eine Klausel, die das Musizieren grundsätzlich verbietet, ist auf jeden Fall ungültig.

Was tun bei unwirksamen Klauseln?

Eine unwirksame Klausel bedeutet nicht, dass der gesamte Mietvertrag null und nichtig wäre. Sie bedeutet aber auch nicht, dass statt ihrer einfach die nächstmögliche, gerade noch zulässige Lösung eintritt. Stattdessen greift in solchen Fällen die gesetzliche Regelung, die meistens vom Bürgerlichen Gesetzbuch vorgegeben ist. Steht im Mietvertrag beispielsweise "Das Halten von Haustieren ist unzulässig", kann der Vermieter nicht einfach auf "Hundehaltung ist unzulässig" ausweichen, um Hundehaltung zu unterbinden. Stattdessen wäre die Klausel komplett gekippt, auch ein Hund dürfte ins Haus.