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Wohnen und arbeiten Ist gewerbliche Nutzung der Mietwohnung zulässig?

Stört die gewerbliche Nutzung die Nachbarn nicht unzumutbar, muss der Vermieter sie genehmigen. Mitarbeiter sowie bauliche Veränderungen sind in der Wohnung dann aber nicht erlaubt. Foto: Daniel Naupold

Stört die gewerbliche Nutzung die Nachbarn nicht unzumutbar, muss der Vermieter sie genehmigen. Mitarbeiter sowie bauliche Veränderungen sind in der Wohnung dann aber nicht erlaubt.

(Foto: dpa)

Werbeschild an die Haustür, ein Schriftzug ans Fenster und fertig ist der Geschäftsraum? Es kommt darauf an. Verschiedene Gerichtsurteile zeigen, dass eine Mietwohnung nur in bestimmten Grenzen zu gewerblichen Zwecken genutzt werden darf.

Ein Mieter darf eine Wohnung, die er zu Wohnzwecken angemietet hat, nicht gewerblich nutzen. Das teilt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit und verweist auf ein Urteil des Amtsgerichts München.

In dem verhandelten Fall ging es um den Betrieb einer Skiwerkstatt in einem Wohngebäude durch den Mieter. Das Gericht sah darin eine unzulässige gewerbliche Nutzung und gab der Räumungsklage des Vermieters statt (Az.: 423 C 8953/17).

Nach der mehrheitlichen Rechtsprechung ist allerdings eine gewerbliche Nutzung in geringem Umfang zulässig, wenn die übrigen Bewohner dadurch nicht beeinträchtigt werden. So hat das Landgericht Stuttgart entschieden, dass ein Mieter am Abend und am Wochenende in der Wohnung Büroarbeiten erledigen darf. Dabei ist unerheblich, ob ein Büroschild am Briefkasten angebracht ist (Az.: 16 S 327/91).

Auch wenn ein Mieter zu geschäftlichen Zwecken das Telefon in der Wohnung nutzt und bei der Gewerbeanmeldung die Wohnanschrift als Betriebsstätte angibt, liegt noch keine vertragswidrige gewerbliche Nutzung vor, so das Landgericht Hamburg (Az.: 311 S 203/91).

Ebenfalls zulässig ist, dass ein Mieter in der angemieteten Wohnung Hausrat und Gegenstände lagert, diese in Annoncen zum Verkauf anbietet und Kaufinteressenten in der Wohnung zur Besichtigung des angebotenen Hausrates und zur Kaufentscheidung empfängt. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 93/10).

Ab wann beginnt die gewerbliche Nutzung?

Für das häusliche Arbeitszimmer muss man nach Ansicht von Beate Heilmann, Rechtsanwältin in Berlin und Mitglied im geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV), nicht um Erlaubnis fragen. Wenn der Lehrer seinen Unterricht zuhause vorbereitet oder der Anwalt Akten in den eigenen vier Wänden studiert, sei das vom Wohngebrauch erfasst. Davon müsse man trennen: "Wann arbeitet jemand mal eben zuhause im häuslichen Arbeitszimmer, und wann ist es eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung des Mietverhältnisses?"

Die Grenze ist nicht ganz einfach zu ziehen. "Es gibt keine feste Definition", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Gewerbliche Nutzung liegt laut Beate Heilmann auf jeden Fall dort vor, "wo ich in der Wohnung komplett meinen Lebensunterhalt verdiene. Wenn ich meinen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübe und keine andere Einnahmequelle habe, nutze ich sie gewerblich."

Nur mit Laptop, Stuhl und Tisch ausgerüstet, können theoretisch Millionenumsätze generiert werden, das Flächenverhältnis zwischen Wohnen und Arbeiten ist somit nicht entscheidend. Auch teilgewerbliche Nutzung und Mischmietverhältnisse gibt es, das sollte im Einzelfall mit dem Vermieter geklärt und gegebenenfalls ein entsprechender Vertrag aufgesetzt werden.

"Beim Wohnungsmietvertrag ist ziemlich exakt geregelt, ob und inwieweit die Miete erhöht werden darf, beim Gewerbemietvertrag ist das nicht der Fall", erklärt Ropertz. "Beim Gewerbemietvertrag gelten keine Kündigungsschutzregelungen, wie sie beim Wohnungsmietvertrag gelten."

Quelle: n-tv.de, awi/dpa

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