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Wohnungswechsel wird teuer Kaufen statt mieten lohnt fast immer

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Dank der aktuellen Zinssituation lassen sich auch drastisch gestiegene Kaufpreise für Immobilien gut bewältigen.

(Foto: imago/Revierfoto)

Die Mieten steigen und steigen, der Kauf ist teuer wie nie. Das klingt nach einer aussichtslosen Situation für Wohnungssuchende. Doch mit der richtigen Planung können selbst Normalverdiener heute noch problemlos Eigentum erwerben.

Deutschland ist ein Volk von Mietern - und hat gerade deshalb ein Problem. In begehrten Lagen übersteigt die Nachfrage das Angebot bei Weitem. Wer überhaupt das Glück hat, eine Bleibe zu finden, muss daher meist tief in die Tasche greifen.

Besonders dramatisch trifft es Mieter, die umziehen müssen. Zum Beispiel, weil sich Nachwuchs ankündigt. Sie müssen (zumindest vorläufig) mit einem niedrigeren Familieneinkommen kalkulieren, haben aber zusätzliche Ausgaben für den Neuankömmling und die größere Wohnung. Das kann zu einem echten Problem werden.

1000 Euro, die einfach weg sind

Gerade in Ballungsgebieten sind 1000 Euro kalt pro Monat für eine handelsübliche Dreizimmerwohnung fast schon ein Schnäppchen. Besonders ärgerlich: Die Zahlungen schaffen keinerlei Werte, von denen die Familie später einmal profitiert. Das Geld ist einfach weg.

Gerade für junge Familien lohnt es sich deshalb, über Alternativen nachzudenken. Wie wäre es etwa mit einem Umzug ins Umland - allerdings nicht in eine Mietwohnung, sondern ins Eigenheim? Nutzen Sie dazu den FMH-Rechner "Mieten oder kaufen". Mit ihm können Sie die unterschiedlichen Entwicklungen der beiden Modelle selbst nachvollziehen. Wer bereit ist, etwas ländlicher zu residieren, kann selbst im Speckgürtel der teuren Metropolen schon für 400.000 Euro ein ganzes Haus bekommen (außer vielleicht in München, aber auch hier lohnt es sich, die Optionen auszuloten).

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Zugegeben: 400.000 Euro sind viel Geld. Dank der aktuellen Zinssituation lässt sich die Belastung aber gut bewältigen. Selbst bei einer 100-Prozent-Finanzierung und einer Zinsbindung von 15 Jahren fest fallen für Zins und Tilgung pro Monat nur 1480 Euro an, wenn die Käufer etwas gespart haben und die Kaufnebenkosten (etwa 30.000 bis 50.000 Euro) aus Eigenmitteln bezahlen konnten. Von dieser Summe fließen 1000 Euro in den Vermögensaufbau, 480 Euro gehen als Zinsen an die Bank, nur sie sind also ebenso "verloren" wie klassische Mietzahlungen.

Keine Angst vor der Anschlussfinanzierung

Wenn unsere Familie pro Jahr drei Prozent ihrer Schulden abträgt, verbessert sich die Aufteilung von Zins- und Tilgungsanteil in der ersten Dekade sogar noch einmal: Sie liegt dann bei 1150 zu 330 Euro. Nutzen Sie den FMH-Tilgungsrechner, um Entwicklung individuell selbst nachzuvollziehen. Zum Vergleich: Bei einer unterstellten Mietsteigerung von nur einem Prozent pro Jahr müsste unsere Familie inzwischen statt 1000 schon 1095 Euro Miete pro Monat zahlen, wenn sie in ihrer alten Wohnung geblieben wäre. Als Käufer hingegen hat sie im gleichen Zeitraum die Schulden von 400.000 Euro auf 271.000 Euro reduziert, was einen Vermögenszuwachs von 130.000 Euro bedeutet. Nach fünf weiteren Jahren hat sie ihre Schulden bis auf 199.250 Euro abgetragen und einen Gewinn von 200.000 Euro erwirtschaftet - und dabei ist der (sehr wahrscheinliche) Wertzuwachs der Immobilie noch nicht berücksichtigt.

Zwar steht nun eine Anschlussfinanzierung an. Die aber muss niemanden schrecken, selbst wenn die Zinsen bis dahin wieder Normalniveau erreicht haben sollten. Der Grund: Wer sich heute eine Rate von 1500 Euro leisten kann, kann das wohl auch in 15 Jahren. Bis diese Summe erreicht ist, dürfte der Zinssatz auf sechs Prozent steigen, wenn der Kunde weiterhin drei Prozent tilgen will. Und selbst wenn es noch weiter nach oben gehen sollte, wäre das Problem lösbar: In diesem Fall müsste unsere Familie wahlweise etwas mehr zahlen - oder die Tilgungsquote ein bisschen herabsetzen.

Fazit: Wer hohe Mieten leid ist, sollte sich nach einem Eigenheim umsehen, denn die Risiken in der Baufinanzierung sind so niedrig wie selten. Nicht ganz einfach ist es derzeit zwar, ein passendes Objekt zu finden. Doch auch dieses Problem ist lösbar. Wer sichergehen will, dass ihm ein geschäftstüchtiger Makler keine Bruchbude unterjubelt, sollte einen Gutachter einschalten. Dessen Dienste sind schon ab 1000 Euro zu haben und schützen vor dramatischen Fehlinvestitionen. Wer auf die Schnelle checken will, ob der geforderte Kaufpreis marktgerecht ist, kann sich zudem online eine Wohnmarktanalyse erstellen lassen.

Wichtig ist es überdies, vor der Immobiliensuche das Finanzierungsvolumen mit einem potenziellen Geldgeber abzusprechen und dann erst die tatsächlichen Finanzierungstests zu starten - mit einem Objekt, das an der Obergrenze der Finanzierbarkeit liegt. Zwischen dem Start der intensiven Objektsuche und dem Vertragsabschluss vergehen in der Regel drei bis neun Monate. Diese Zeit ist aber genauso gut investiert wie das Geld ins Eigenheim.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Quelle: n-tv.de

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