Einst galten offene Immobilienfonds als sichere Geldanlage, die auch Kleinanlegern die Möglichkeit gab, in Betongold zu investieren. In den vergangenen Jahren sind die Fonds jedoch deutlich unter Druck geraten.

Die Stiftung Warentest rät Sparern davon ab, in offene Immobilienfonds zu investieren. Derartige Fonds seien keine sichere Geldanlage und das Risiko viel höher als etwa bei Tages- oder Festgeld, erklärten die Tester. Zugleich sei die erwartbare Rendite überschaubar.

Offene Immobilienfonds kaufen, bewirtschaften und verkaufen Immobilien. Viele der Fonds sind auf Bürogebäude spezialisiert, manche auf Wohngebäude. Der Wert der auch für Kleinanleger kaufbaren Anteile richtet sich nach den Werten der enthaltenen Immobilien, die pro Quartal von Gutachtern ermittelt werden.

Die Warentester untersuchten nach eigenen Angaben 19 offene Immobilienfonds, die mindestens seit fünf Jahren gehandelt werden. Die Anbieter rechnen demnach meist selbst im optimistischen Szenario nur mit bescheidenen Wertzuwächsen, jedoch im pessimistischen mit deutlichen Verlusten. Bei den untersuchten Fonds lag die durchschnittliche 5-Jahres-Rendite zwischen minus 4,5 und plus 2,7 Prozent.

Ein weiterer Nachteil für Anleger: Der Handel mit den Fondsanteilen ist vergleichsweise unflexibel. Wer ab Juli 2013 Anteile an einem offenen Immobilienfonds gekauft hat, muss diese mindestens 24 Monate halten und darf sie nur unter Einhaltung einer zwölfmonatigen Frist kündigen oder an der Börse - oft mit Abschlag - verkaufen.

Auffälligkeiten bei den Wertentwicklungen

Bei mehreren Fonds stieß die Stiftung Warentest zudem auf erhebliche Auffälligkeiten bei den Wertentwicklungen zum Nachteil der Anleger. Über Jahre wiesen die Fondsgesellschaften Anteils­werte aus, die kaum schwankten. So wenig, dass viele Fonds in nied­rige Risiko­klassen wie 1 oder 2 von insgesamt 7 einge­stuft waren, selbst als die Märkte schon schwächelten.

Ratgeber 21.05.25

Erhöhtes Kapitalverlustrisiko? Schadensersatz für Offenen-Immobilienfonds-Anleger

Daher war der Schock groß, als der UniImmo Wohnen ZBI der Fondsgesellschaft Union Investment im Sommer 2024 um knapp 17 Prozent abwertete, der Lead­ing Cities von Kanam tat das ab November 2023 in mehreren Schritten um insgesamt rund 28 Prozent.

Die Stiftung Warentest rät Anlegern, die bereits Anteile an offenen Immobilienfonds im Depot haben, darauf zu achten, dass diese nicht mehr als 10 Prozent ihrer Geld­anlagen ausmachen. Haben diese Fonds mehr Gewicht, sollten Anteile abgestoßen werden.