Sanierungen sorgen oft für Streit unter Wohnungseigentümern. So auch in einem Fall, bei dem sich ein Mann in seiner Wohnung neue Fenster auf eigene Kosten einbauen lässt, was eigentlich Sache der Eigentümergemeinschaft gewesen wäre. Werden ihm seine Auslagen erstattet?

Wohnungsbesitzer haben in Zukunft möglicherweise geringere Chancen, auf eigene Kosten vorgenommene Sanierungen nachträglich der Eigentümergemeinschaft aufzubürden. Das zeichnete sich bei der Vorverhandlung des Bundesgerichtshofs (BGH) über einen Streit aus Hamburg ab. Die Richter arbeiten in dem Fall an einem Grundsatz-Urteil, um Eigentümergemeinschaften besser vor völlig unerwarteten finanziellen Belastungen zu schützen. Verkündet werden soll die Entscheidung am 14. Juni (Az.: V ZR 254/17).

Die Hamburger Eigentümer streiten darum, wer die Kosten für neue Fenster zu tragen hat. In der Anlage mit mehr als 200 Wohnungen waren lange Zeit alle davon ausgegangen, dass für deren Austausch jeder selbst verantwortlich ist.

Erst 2012 stellte sich durch ein BGH-Urteil in einem anderen Fall heraus, dass das nicht stimmen kann - die Instandhaltung ist dort eigentlich Sache der Gemeinschaft. Der Kläger hatte sich 2005 für rund 5500 Euro neue Kunststofffenster einsetzen lassen. Jetzt will er von den anderen das Geld dafür. Vor den Hamburger Gerichten hatte er mit seiner Forderung keinen Erfolg.

Völlig unabsehbare Belastungen

Die BGH-Richter haben den Fall schon seit einer ganzen Weile auf dem Tisch und stellen dazu sehr grundsätzliche Überlegungen an, wie die Senatsvorsitzende Christina Stresemann sagte. Denn prinzipiell muss jede Sanierung auf Gemeinschaftskosten im Voraus in der Eigentümerversammlung beantragt und beschlossen werden. Ganz ähnlich sieht es in anderen Lebensbereichen aus: Ein Mieter muss seinem Vermieter erst die Chance geben, ein Problem mit der Wohnung zu beseitigen, bevor er selbst aktiv wird. Ein Autokäufer muss den Händler auffordern, einen Mangel zu beheben, und kann das Auto nicht einfach selbst zur Reparatur bringen und dann das Geld dafür fordern. Bei eigenmächtigen Sanierungen im Wohneigentum macht der BGH bisher aber eine Ausnahme - und zwar dann, "wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen".

In solchen Fällen gilt, dass die übrigen Eigentümer wegen ihres Versäumnisses die Kosten ersetzen müssen. Nun stellen die Richter allerdings infrage, ob es bei dieser Ausnahme bleiben soll. Dem Mann aus Hamburg könne kein Vorwurf gemacht werden, weil er die neuen Fenster irrtümlich aus eigener Tasche gezahlt habe, sagte Stresemann. Es sei aber zu befürchten, dass in der Anlage Dutzende Miteigentümer genauso verfahren seien. Damit kämen auf die Gemeinschaft von heute auf morgen eine völlig unabsehbare Belastungen zu. Zum Schutz davor neigt der Senat deshalb dazu, die Klage abzuweisen.

Der BGH-Anwalt des Klägers, Peter Wassermann, kritisierte, das wäre für seinen Mandanten nicht nur ärgerlich, sondern höchst ungerecht. In welchem Umfang vor 2012 Fenster ausgetauscht wurden, sei außerdem völlig unklar. Dem hielt Stresemann aber entgegen, dass der Mann wegen der falschen Handhabung in der Gemeinschaft in der Vergangenheit auch nicht die neuen Fenster der anderen mitfinanzieren musste. Unterm Strich habe er also vielleicht gar kein Geld verloren.