In der Theorie hilft jeder Neubau, bezahlbaren Wohnraum in Deutschlands Städten zu schaffen. Die Politik solle deshalb Investoren freie Hand lassen, lautet eine oft wiederholte Forderung. Die Praxis ist allerdings komplizierter, wie eine neue Studie nachweist.

Seit Jahren wird angesichts der Wohnungsnot in vielen deutschen Städten das Mantra "bauen, bauen, bauen!" wiederholt. Investoren sollen einfach so viel neue Wohnungen bauen wie möglich, die Politik ihnen nur so viele Einschränkungen auferlegen wie nötig, so die Forderung. Denn jeder Neubau helfe, die Lage zu entspannen. Die Idee ist, dass automatisch günstiger Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten frei wird, wenn viel neu gebaut wird, selbst wenn Privatinvestoren vornehmlich Luxusapartments oder Villen bauen. Das sollen in der Theorie Umzugsketten bewirken: Eine wohlhabende Familie beispielsweise zieht in den teuren Neubau und macht dafür eine geräumige Altbauwohnung im mittleren Preissegment frei. Dort wiederum zieht jemand ein, der zuvor beengt in einer günstigen Wohnung gewohnt hat. Auf allen Ebenen kommt es demnach durch einen sogenannten Sicker-Effekt zu einer Verbesserung der Versorgung mit Wohnraum.

Die Praxis allerdings, das zeigt eine neue, aufwendige Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), ist leider viel komplizierter. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten reißen demnach durch Neubau ausgelöste Umzugsketten schnell ab oder spielen sich nur in einem Preissegment ab, verbessern also nicht die Situation bei dem so dringend benötigten günstigen Wohnraum.

Wirtschaft 14.09.20 01:34 min

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Für ihre Studie haben die BBSR-Forscher 250.000 in den Melderegistern erfasste Umzugsbewegungen in den vier Großstädten Bremen, Köln, Nürnberg und Leipzig untersucht. Zusätzlich befragten sie pro Stadt 10.000 Haushalte sowie Immobilieneigentümer und werteten Daten von Wohnungsunternehmen aus. Das ermöglichte ihnen, Umzugsketten zu erfassen und in Modellen die Wirkung unterschiedlicher Arten von Neubau in verschiedenen Wohnungsmärkten zu analysieren.

Im Ergebnis zeigt die Studie, dass zwei Faktoren die Umzugsketten unterbrechen beziehungsweise die Wirkung auf das günstige Marktsegment verhindern. Zum einen ziehen Haushalte von außerhalb in die Städte und nutzen den frei werdenden Wohnraum. Damit wird eine Wirkung für den lokalen Markt aufgehoben. Zum anderen beobachten die Forscher, dass frei werdende Wohnungen aufgewertet und damit den günstigen Preissegmenten entzogen werden. In Leipzig mit seinen aktuell schnell steigenden Mieten passiert das in fast zwei Drittel aller Fälle, in Bremen, wo der Wohnungsmarkt nicht so angespannt ist, bei 30 Prozent der frei werdenden Wohnungen.

Der direkte Vergleich der Wirkung von privat finanziertem und staatlich gefördertem Wohnungsbau im Modell der Forscher kommt zu einem eindeutigen Ergebnis. Letzterer ist zwar für den Steuerzahler erheblich teurer, gerade in angespannten Märkten ist sein Beitrag zur Entspannung im günstigen Marktsegment deutlich höher.