Politik

Guter Versuch, schlechte Bilanz Was ist beim Mietendeckel schiefgelaufen?

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Seit dem 23. Februar sind die Mieten von 1,5 Millionen Berliner Wohnungen auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren.

(Foto: imago images/Dirk Sattler)

Auf dem Berliner Mietmarkt gelten seit Februar nicht mehr Angebot, Nachfrage und Luxussanierung, sondern die Paragrafen des Mietendeckels. "Schattenmieten" und weniger Wohnungen auf dem Markt lassen die Zwischenbilanz ernüchternd ausfallen.

Bevor sie im April endlich in ihre neue Wohnung zogen, hatten Daniel E. und seine Freundin rund 70 Vermieter abtelefoniert. Die Herausforderung hieß, zwei bis drei Zimmer für ein Budget von 1000 Euro warm zu finden - in Berlin. Ansonsten hätten sie, was Lage oder Ausstattung angeht, keine Ansprüche gehabt, sagt Daniel. "Wir wussten ja, wie schwierig das ist."

"Schwierig" meint dabei Quadratmeterpreise von über 14 Euro in beliebten Stadtteilen Berlins - kalt, versteht sich. Die Mietpreise in der Hauptstadt seien weitaus schneller gestiegen als die Einkommen der Menschen, sagt die Linken-Politikerin Gaby Gottwald, die sich im Berliner Abgeordnetenhaus um Wohnpolitik kümmert. "Sie wurden für Menschen mit geringen, aber zunehmend auch mit mittleren Einkommen unerschwinglich." Dieses Problem wollte der Berliner Senat aus SPD, Linken und Grünen mit dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), kurz Mietendeckel, lösen. Seit dem 23. Februar sind die Kaltmieten von rund 1,5 Millionen Berliner Wohnungen eingefroren. Zusätzlich gibt es Obergrenzen, um Wuchermieten den Kampf anzusagen.

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Daniel und seine Freundin profitieren vom Deckel. Für 75 Quadratmeter in einem schönen Altbau in Lichtenberg zahlen sie nur rund 490 Euro kalt. Die glückliche Geschichte könnte hier ein Ende finden. Wenn da nicht das Sparkonto wäre, welches sie für den Fall angelegt haben, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippt. Die Rede ist von sogenannten "Schattenmieten".

Sparen für den Ernstfall

Denn Daniels Vermieter verlangt zwar erst einmal nur die zulässige Miete. Im Vertrag wird dann aber schnell deutlich, dass er nach der Dauer des Gesetzes die übliche Marktmiete von 658 Euro haben möchte. Besonders trickreich ist die Vereinbarung, dass die Differenzbeträge nachzuzahlen sind, falls der Mietendeckel verfassungswidrig ist. "Wir legen jeden Monat rund 170 Euro weg. Da kommt ziemlich schnell ein hoher Betrag zusammen. Den könnten wir natürlich auch gut für uns gebrauchen", sagt Daniel.

Der Unterschied von Deckel- und Schattenmiete ist bei Daniel und seiner Freundin noch vergleichsweise gering. Im Schnitt sind die Schattenmieten der Berliner fast doppelt so hoch wie nach dem Mietendeckel zulässig, fand der "F+B-Wohn-Index 2020" heraus. Für viele würde das von heute auf morgen 500 Euro mehr Miete bedeuten. Plus Rückzahlungen. "Das zeigt ganz deutlich die Verweigerungshaltung der Vermieter", so Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. Ihrer Ansicht nach ist solch eine Klausel im Mietvertrag zivilrechtlich nicht zulässig. "Wir bemühen uns, diese Verfahren zügig an die Gerichte zu bringen."

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Nicht zulässig ist aus Sicht von CDU und FDP der gesamte Mietendeckel. Für die Berliner Liberalen ist das Gesetz nichts weiter als ein "Chaosdeckel". Der Mietendeckel sei "eine tickende Zeitbombe, die droht, den gesamten Berliner Wohnungsmarkt ins Chaos zu stürzen und Millionen Menschen in ein finanzielles Desaster zu treiben", sagt Fraktionschef Sebastian Czaja. Er schaffe rechtliche Unsicherheit, da er es bewusst auf einen Verfassungsbruch anlege. "Außerdem würgt er dringend notwendigen Wohnungsneubau ab", so der FDP-Politiker. Den brauche es aber, um das Mietenniveau in der Stadt auf einem angemessenen Level zu halten. Die Klage der Berliner Opposition gegen das Gesetz liegt bereits beim Berliner Verfassungsgerichtshof.

Geklagt wird auch beim Bundesverfassungsgericht: Bundestagsabgeordnete von CDU und FDP bezweifeln in einer Normenkontrollklage, dass das Land Berlin überhaupt solch ein Gesetz zum Wohnungsmarkt erlassen durfte. Dies sei durch die Mietpreisbremse des Bundes ausgeschlossen. Der Mietendeckel könnte somit an einer Formalität scheitern und wäre unwirksam. Vermieter hätten unrechtmäßig auf den Markt-Mietpreis verzichtet.

Vermieter nutzen Grauzone des Gesetzes

Berlins Bausenator Sebastian Scheel von den Linken ist hingegen zuversichtlich, dass der Mietendeckel auch gerichtlich Bestand haben wird. "Wir haben juristisches Neuland betreten", sagt er ntv.de. "Trotzdem sind wir weiterhin der Ansicht, dass die Länder seit der Föderalismusreform zuständig für das Wohnungswesen sind." Der Eingriff in das Eigentumsrecht sei verhältnismäßig. Sie würden nicht die Miete selbst verbieten, sondern lediglich den Gewinn drosseln, argumentiert die Berliner Linke.

Der Mietendeckel

Der Mietendeckel sieht vor, dass Mieter zwei Jahre lang nur den Mietpreis zahlen müssen, der am 18. Juni 2019 galt, wenn sie in einer Wohnung leben, die vor 2014 gebaut wurde. Das lässt sich notfalls auch gerichtlich durchsetzen. Einen Verstoß sollten sich Vermieter daher gut überlegen - der könnte sie bis zu 500.000 Euro Bußgeld kosten. Maximalmieten - je nach Ausstattung und Baujahr der Wohnung - sind erst einmal nur für Umzüge nach Februar interessant.

Wenn der Mietpreis vom Vorgänger höher ist, als die Obergrenze erlaubt, wird's automatisch billiger. In knapp zwei Monaten werden die Obergrenzen dann auch für "Altmieter" wichtig. Wenn ihre Miete 20 Prozent mehr kostet, als die die Mietentabelle vorgibt, können sie ab dem 23. November eine Senkung verlangen.

Sträubt sich der Vermieter bei der Forderung nach Mietsenkung, hilft die Senatsverwaltung mit einem Bescheid nach. Um den Mietmarkt langsam wieder mit der freien Marktwirtschaft vertraut zu machen, ist ab Januar 2022 eine leichte Mieterhöhung erlaubt. Der Mietendeckel gilt bis 2025.

Gewissheit wird erst die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bringen.

Und wie steht es um den Schutz der Mieter? Immerhin müssen sie sich doch zumindest bis zur offiziellen gerichtlichen Entscheidung auf Gesetze wie den Mietendeckel verlassen können, ohne Tausende Euro zurücklegen zu müssen. Das sehen die Vermieter anders. "Ich sehe nichts, was gegen die Zulässigkeit einer Schattenmiete sprechen könnte", sagt Sebastian Conrad. Der Rechtsanwalt berät Vermieter im Zusammenhang mit dem Mietendeckel. Die Nachforderung gelte eben nur für den Fall, dass der Mietendeckel keinen Bestand hat. Auch können Mieter wie Daniel E. gerade nicht auf den geringeren Preis vertrauen - er habe die Schattenmiete ja sogar unterschrieben.

Der Zivilrechtler Florian Rödl ist Prozessvertreter des Landes Berlin in dem Mietendeckel-Verfahren beim Bundesverfassungsgericht. Er kennt den Trick: "Das Gesetz verbietet die Vereinbarung einer höheren Miete zwar, bestraft aber nur die tatsächliche Entgegennahme." Und die planen die Vermieter ja auch erst für die Zeit nach dem Mietendeckel. Dennoch bezweifelt der Experte, dass diese Idee am Ende aufgeht. Die Schattenmiete verstoße gegen den Mietendeckel und sei damit schlicht unwirksam. Sie werde auch nicht wirksamer, wenn das Gesetz kippen sollte. Das Bundesverfassungsgericht werde den Mietendeckel nämlich höchst wahrscheinlich nicht für die Vergangenheit, sondern wenn, für die Zukunft aufheben. "Ansonsten würde Berlin brennen."

Ansturm auf freie Wohnungen verdoppelt sich

"Das wichtigste Ziel des Mietendeckels ist es, dass Menschen wieder bezahlbaren Wohnraum finden", betont Bausenator Scheel. Wie sieht die Bilanz hierzu nach gut einem halben Jahr aus? Zunächst sei gesagt: Der Mietendeckel wirkt. Die Mieten in Berlin für Wohnungen, die unter den Deckel fallen, sind 2020 im Vergleich zum Vorjahr nicht teurer, sondern etwas billiger geworden - das analysieren Wohnungsportale wie Immowelt und Immobilienscout24. In Berlin lässt es sich also wieder etwas günstiger wohnen -  wenn man denn etwas Mietbares findet. Denn die sinkenden Mieten sind nur eine Seite der Medaille.

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Es zeichnet sich nämlich noch ein weiterer Trend ab: Verkauf schlägt Vermieten. Während plötzlich rund 30 Prozent mehr Eigentumswohnungen mit Baujahr vor 2014 auf dem Markt angeboten werden als noch 2019, verringert sich das Mietangebot von Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, um 55 Prozent - so eine Analyse von Immobilienscout24. "Das Gesetz führt zu noch mehr Elend auf dem Wohnungsmarkt", sagt Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund. Den durchschnittlichen Vermieter führe der Deckel sofort ins Minus. Für 40 Prozent aller privaten Vermieter sei die Eigentumswohnung eine Altersvorsorge. Die gedeckelte Miete reiche jedoch nicht zum Leben. "Das Gesetz nimmt nicht Großinvestoren den Gewinn, sondern Rentnern ihren Lebensunterhalt", so Warnecke. Das führe zum Verkauf vieler Wohnungen.

Über die Hälfte der Mietwohnungen, die sich Normal- und Geringverdiener nun gut hätten leisten können, stehen also gar nicht mehr zur Verfügung. Und für wen die ungedeckelten Mieten schon nicht im Budget lagen, der wird sich erst recht kein Eigentum in Berlin leisten können. Mit Blick auf die Folgen sagt Thomas Schroeter, Geschäftsführer des Wohnungsportals ImmobilienScout24: "Die Kontaktanfragen pro Inserat sind innerhalb eines Jahres um 119 Prozent gestiegen." Mehr als doppelt so viele Leute kämen auf eine verfügbare Mietwohnung. Mieten ist demnach nicht einfacher geworden, sondern doppelt so schwer.

Quelle: ntv.de