Ratgeber

Gute Zeit für Forward-Darlehen Anschlussfinanzierungen günstig wie selten

Der Ausgang des Brexit-Referendums hat die Märkte erschüttert. Bei aller Aufregung lohnt es sich aber auch, auf die erfreulichen Folgen des geplanten Brexit zu achten. Für Anschlussfinanzierer könnte die Lage kaum besser sein.

Bei der Finanzierung ihrer Immobilie setzen Kunden häufig auf verschiedene Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten. Bei der Anschlussfinanzierung kann das zum Problem werden. Foto: Kai Remmers

Nicht geschenkt, aber fast. Die Anschlussfinanzierung ist preiswert zu haben.

Das Börsenbeben war gewaltig – und die Unsicherheit über die Zukunft Europas wird die Märkte wohl noch lange im Griff haben. Die Folgen müssen aber nicht immer nur negativ sein.

Unsicherheit auf den Kapitalmärkten bedeutet erst einmal nichts anderes, als dass viele Investoren nach Sicherheit suchen. Die finden sie zum Teil in Japan und den USA – aber eben auch in Deutschland. Mit Renditen braucht derzeit allerdings niemand mehr zu rechnen, der der Bundesrepublik sein Geld leiht, vielmehr drehen die Zinsen der Bundesanleihen immer weiter in den Negativ-Bereich. Das beeinflusst auch andere Anlageformen: Im Schlepptau der staatlichen Anleihen verbilligen sich Pfandbriefe ebenso die Festgeld- und Tagesgeldzinsen. Umgekehrt bedeutet das aber auch: Im Bereich von Bau- und Forward-Darlehen ist vorerst ebenfalls mit sinkenden Zinssätze zu rechnen.

Es kann nicht ewig nach unten gehen

Wann das absolute Zinstief erreicht sein wird, lässt sich derzeit zwar nicht vorhersehen. Fest steht aber, dass jede Abwärtsbewegung einmal endet und häufig in eine Aufwärtsbewegung übergeht. So wird es auch bei den Hypothekenzinsen der Fall sein.

Was bedeutet das für Bauherren, die innerhalb der kommendem fünf Jahre über eine Anschlussfinanzierung entscheiden müssen? Die Verunsicherung ist groß. Etliche Finanzierer, die in den vergangenen acht Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, hätten sich diese Mühe (und die Kosten) sparen können. Der Grund: Die Zinsen sind in den vergangenen 20 Jahre nahezu konstant gesunken. Und das bedeutet auch: Die (vermeintlich) vorausschauenden Anschlussfinanzierer haben den Forward-Aufschlag vergeblich bezahlt – also jenen Aufpreis, der ihnen die günstigen Zinsen von heute auch in Zukunft sichern sollte.

Andererseits gab es zwischendurch immer mal wieder kurze Zeiträume mit steigenden Zinsen - einige Forward-Kunden haben von ihrer Entscheidung also doch profitiert.

Erfreuliche Aussichten

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Quelle: FMH

Wer heute darüber nachdenkt, ein Forward-Darlehen abzuschließen, sollte mehrere Aspekte in seine Entscheidung einfließen lassen:

  • Erstens: Das aktuelle Zinsniveau ist sehr niedrig. Natürlich kann es immer sein, dass die Sätze noch weiter sinken. Doch die Wahrscheinlichkeit, dass sich der Trend irgendwann abschwächt oder ins Gegenteil verkehrt, nimmt zu. Auf absehbare Zeit sind (leicht) steigende Zinsen durchaus zu erwarten.
  • Zweitens: Die Banken haben den Markt für Forward-Darlehen erkannt und bieten Kunden zum Teil sehr attraktive Konditionen. Forward-Darlehen sind für sie ein sicheres Geschäft – die Beleihungshöhe liegt selten oberhalb von 60 Prozent des aktuellen Objektwerts. Außerdem haben die Kunden über Jahre hinweg bewiesen, dass sie auch höhere Raten bezahlen können. Gleichzeitig lieben Forward-Kunden eine schnelle Entschuldung, bis zur Volltilgung innerhalb der neuen Zinsvereinbarung. All das führt dazu, dass die Geldhäuser für die Anschlussfinanzierung inzwischen sehr ansprechende Offerten machen.

Attraktive Angebote für Anschlussfinanzierer

Ein Beispiel ist die Münchener Hypothekenbank. Sie hat gerade die Forward-Aufschläge gesenkt. Bei einer neuen Zinsfestschreibung von 20 und 25 Jahren verzichtet die Hypothekenbank komplett auf Forward-Aufschläge für eine Vorlaufzeit von 24 Monaten.

Noch weiter gehen die Vermittler DTW-Immobilienfinanzierung und Accedo. Sie bieten sogar Forward-Darlehen an, bei denen die Kunden bis zu 60 Monate keinen Aufschlag bezahlen müssen. Allerdings erwarten sie dafür im Gegenzug eine Zinsbindung von 15 bis 30 Jahre fest und eine maximale Beleihung von 60 Prozent.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Insgesamt lässt sich festhalten: Wer sich heute oder in absehbarer Zeit um ein Forward-Darlehen kümmert, kann eigentlich nicht viel falsch machen – selbst wenn die Zinssätze zwischendurch noch einmal leicht nachgeben sollten.  Die Vorzeichen für eine günstige Anschlussfinanzierung waren selten vielfältiger. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren sind Zinssätze von etwa ein Prozent möglich, wenn die Anschlussfinanzierung in zwölf Monaten ansteht. Selbst eine Vorlaufzeit von 48 Monaten und eine neue Zinsfestschreibung von 20 Jahre bei Volltilgung des Darlehens ist für kleines Geld möglich: Hier liegt der Satz bei 1,79 Prozent - inklusive einem Forward-Aufschlag, der in diesem Angebot für diese lange Zeit auf null gesetzt wurde.

Nichts auf die lange Bank schieben

Eine mögliche Ersparnis durch eine kürzere Vorlaufzeit spielt bei den aktuellen geringen Aufschlägen keine große Rolle mehr, ein eventuell verspäteter Abschluss hingegen schon: Bei den meisten Angebote beträgt der Forward-Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit etwa 0,02 Prozentpunkte. Bei 30 Monaten beläuft sich das Plus also auf gerade einmal 0,6 Prozentpunkte - bei einem günstigen Anbieter sind die Aufschläge zum Teil sogar noch niedriger. Wenn sich also das Zinsniveau in den kommenden 30 Monaten nicht ändern sollte, hätte man das Anschlussdarlehen um diesen Zinssatz zu teuer abgeschlossen. Das ist überschaubar.

Auf der anderen Seite könnte in unruhigen Finanzzeiten auch schnell eine Gegenbewegung auf dem Markt entstehen. Im vergangenen Jahr etwa sind die Effektivzinsen von 1,90 Prozent Anfang Mai auf 2,50 Prozent bis Mitte Juni gestiegen. Dies ist in etwa die Zeit, die man benötigt, um eine Finanzierungsentscheidung unter Dach und Fach zu bringen – von der Angebotsentscheidung über den Bankkontakt bis hin zum Abschluss des Vertrags.

Fazit: Wer sich dieser Tage um günstige, passende Forward-Darlehen bemüht, hat bestimmt einen guten Zeitpunkt gewählt: große Unsicherheit auf den Kapitalmärkten, leicht fallende Zinsen, genug Zeit für eine gut überlegte Forward-Entscheidung und wenig Risiko, dass die Zinsen nach einer Unterschrift noch ins Bodenlose fallen. 

Quelle: ntv.de