Paukenschlag vom BGHImmobilienmakler muss Provision zurückzahlen - Vertrag wegen Formfehler unwirksam
Ein Gastbeitrag von Roland Klaus
Der Bundesgerichtshof hat eine Immobilienmaklerin dazu verurteilt, ihren Kunden eine Provision in Höhe von knapp 9000 Euro zu erstatten. Grund: Es bestand aufgrund eines Formfehlers keine wirksame Beauftragung. Kunden sollten daher prüfen lassen, ob sie ihr Geld zurückfordern können.
Viele Verbraucher zahlen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie mehrere Tausend Euro Maklerprovision - oft ohne genau zu prüfen, ob der Makler überhaupt wirksam beauftragt wurde. Ein neues Urteil (Az.: I ZR 202/25) des Bundesgerichtshofs (BGH) stärkt nun die Rechte von Verbrauchern erheblich. Der BGH hat entschieden: Wahrt ein Maklervertrag nicht die gesetzlich vorgeschriebene Textform, ist der Vertrag nichtig. Der Makler verliert dadurch den Anspruch auf sein Honorar. Bereits gezahlte Provision kann zurückverlangt werden.
Worum ging es in dem Fall? Ein Ehepaar hatte sein Haus verkauft. Die Maklerin stellte nach dem Verkauf eine Provision in Höhe von 8811 Euro in Rechnung. Dieser Betrag wurde zunächst bezahlt. Später verlangten die Verkäufer das Geld zurück.
Angebot war nicht wirksam
Zu Recht, sagt nun der BGH. Denn in der E-Mail, mit der die Maklerin beauftragt wurde, fanden sich zwar Hinweise zur Provision, die zu zahlen ist. Diese Hinweise standen aber unterhalb der eigentlichen E-Mail-Signatur und waren nicht so gestaltet, dass daraus ein formwirksames Vertragsangebot wurde.
Seit Ende 2020 gilt im Immobilienrecht eine strikte Regelung: Maklerverträge für den Kauf oder Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern müssen zwingend in Textform (Paragraf 656a BGB) geschlossen werden. Das bedeutet, dass die Vereinbarung lesbar auf einem dauerhaften Datenträger (zum Beispiel per E-Mail) festgehalten werden muss.
Im konkreten Fall lief die Verhandlung per E-Mail. Die Maklerin schickte eine Nachricht, beendete diese mit einer klassischen Grußformel sowie ihren Kontaktdaten - und fügte erst darunter verschiedene rechtliche Hinweise an, darunter das eigentliche Provisionsverlangen ("Hinweis zur Fälligkeit der Provision").
Viele Makler scheitern
Der BGH entschied knallhart: Das ist formunwirksam. Auch wenn bei einer E-Mail keine handschriftliche Unterschrift nötig ist, verlangt das Gesetz, dass der Erklärende deutlich macht, wo seine Erklärung endet. Eine Signatur oder Grußformel signalisiert dem Empfänger den Abschluss des Textes. Rechtlich relevante Vertragsbestandteile - wie das Provisionsverlangen - dürfen danach nicht einfach "unten angehängt" werden, ohne dass danach ein weiterer, eindeutiger Textabschluss folgt.
Fehlt dieser Abschluss am tatsächlichen Ende des Dokuments, ist die Textform verletzt und der gesamte Maklervertrag von Anfang an nichtig. Das Urteil zeigt, wie präzise Immobilienmakler ihre Verträge gestalten müssen, damit eine Beauftragung wirksam ist. Nach unserer Erfahrung scheitern viele Makler in der Praxis genau daran. Viele Verträge von Immobilienmaklern können unwirksam sein - mit der Folge, dass der Kunde keine Provision bezahlen muss.
Verträge prüfen lassen
Auch mit einem weiteren Vorurteil räumt der BGH in dem aktuellen Urteil auf: In vielen notariellen Kaufverträgen von Immobilien steht eine sogenannte Maklerklausel. Dort heißt es sinngemäß, der Kaufvertrag sei durch einen bestimmten Makler vermittelt worden und diesem stehe eine Courtage zu. Viele Verbraucher glauben deshalb, sie könnten später nichts mehr gegen die Provision unternehmen. Genau hier ist das neue Urteil besonders wichtig. Der BGH bestätigt: Eine solche Klausel im notariellen Kaufvertrag schafft nicht automatisch einen Zahlungsanspruch für den Makler. Ist der Maklervertrag nämlich fehlerhaft, so wird das durch die Erwähnung des Maklers im Kaufvertrag nicht geheilt.
Das ist für Betroffene entscheidend: Auch wenn im Notarvertrag eine Maklerklausel steht, kann eine Rückforderung möglich sein. Maklerkunden sollten daher stets prüfen lassen, ob die Beauftragung eines Immobilienmaklers wirklich wirksam ist. Eine solche Prüfung durch erfahrene Anwälte ist beispielsweise kostenlos und unverbindlich bei der Interessengemeinschaft Widerruf möglich.
Über den Autor: Roland Klaus ist Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf. Sie hilft bei der Durchsetzung von Verbraucherrecht in Finanzfragen und wird dabei von spezialisierten Anwälten unterstützt.