Tritt in der Mietwohnung ein Mangel auf, muss dieser vom Vermieter behoben werden. Ansonsten kann die Miete gemindert werden. Oder unter Vorbehalt weiter gezahlt werden. Doch was, wenn trotz Reklamation weiter vorbehaltslos gezahlt wird? Kann dann das Recht auf Mietminderung verloren gehen?

Grundsätzlich muss der Mieter den Vermieter immer über den Mangel informieren, um ihm die Möglichkeit zu geben, den Fehler zu beheben. Kommt der Vermieter der Mängelbeseitigung nicht nach, kann die Miete gemindert werden. Wer allerdings die Mietzahlung eigenmächtig kürzt oder ganz einstellt, dem kann der Vermieter danach das Mietverhältnis kündigen. Umgekehrt hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun festgestellt, dass ein Mieter das Mietminderungsrecht auch bei ohne Vorbehalt weiterbezahlter voller Miete nicht verliert, wenn er davon ausgegangen ist, dass er für eine Minderung ein Einverständnis des Vermieters benötigt (Az.: VIII ZR 100/18).

Wie war der Fall?

Hier bemerkte der Mieter einer Wohnung einen muffigen Abwassergeruch, der wiederkehrend auftrat, jedoch in der Intensität unterschiedlich ausgeprägt war. Er zeigte diesen Mangel dem Vermieter auch an und bezahlte seine Miete zunächst in voller Höhe weiter, es dauerte jedoch mehr als zweieinhalb Jahre bis zur Behebung des Mangels.

Anschließend fragte der Mieter beim Vermieter an, ob dieser mit einer Mietminderung in Höhe von 15 Prozent einverstanden sei, was dieser jedoch ablehnte. Daraufhin zahlte der Mieter drei Monatsmieten nicht, woraufhin der Vermieter diese einklagte. Er meinte, dass der Mieter aufgrund der vorbehaltslos weiterbezahlten vollen Miete sein Recht zur Mietminderung verloren habe.

Was der BGH aber anders sah. Demnach verliert ein Mieter sein Minderungsrecht nur dann, wenn er positiv gewusst hat, dass er nach der Rechtslage nicht die volle Miete zahlen musste. Dies sei hier jedoch nicht der Fall gewesen. Der Mieter habe nicht gewusst, dass eine Mietminderung gesetzlich bei Vorliegen eines Mangels eintrete, wenn dieser Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindere und er dem Vermieter angezeigt worden sei. Da hier der Mieter davon ausgegangen sei, dass zur Minderung das Einverständnis des Vermieters erforderlich sei, habe er bei der Zahlung gerade kein positives Wissen davon gehabt. Der BGH hält denn auch in dem verhandelten Fall eine Minderung der Miete in Höhe von 10 Prozent für angemessen.