Um mehr Familien ins Eigenheim zu bringen, will die Groko die Eigenheimzulage neu auflegen. Doch sind die Pläne wirklich zielführend?

Wohnen in Deutschland ist teuer. Laut Statistischem Bundesamt geben wir inzwischen mehr als ein Drittel unseres Gesamtbudgets (36 Prozent) dafür aus, ein Dach über dem Kopf zu haben. Um das zu ändern, haben Union und SPD sich im Rahmen der Koalitionsverhandlungen auf eine neue Bauförderung geeinigt. Pro Kind und Jahr will der Staat jährlich 1200 Euro zubuttern, wenn eine Familie Wohneigentum erwirbt.

Die Förderung soll zehn Jahr laufen, also so lang, wie ein handelsübliches Hypothekendarlehen. Profitieren sollen alle Familien, die bis zu 75.000 Euro zu versteuerndes Einkommen haben. Pro Kind gibt es zudem einen Freibetrag von 15.000 Euro. Eine Familie mit zwei Kinder dürfte also ein versteuerndes Einkommen von 105.000 Euro haben. Das entspricht in etwa einem Jahres-Brutto von 120.000 oder einem Nettoeinkommen von 6000 Euro pro Monat.

Richtig kombinieren

Bei einer solchen finanziellen Ausstattung sollte sich das Projekt Eigenheim leichter verwirklichen lassen. Ob (und in welchem Ausmaß) die Förderung dabei hilft, ein Haus oder eine Wohnung abzuzahlen, hängt jedoch maßgeblich davon ab, wie die Familien finanzieren – und wofür sie das Staatsgeld einsetzen.

Die besten Effekte könnten sich ergeben, wenn Bauherren neben dem Hauptdarlehen ein kleineres Darlehen aufnehmen, das innerhalb der Förderzeit komplett getilgt ist. Wird dieses Volltilgerdarlehen allein aus Fördergeldern bezahlt, sparen Familien pro Kind an die 18.000 Euro an Finanzierungskosten.

Verwendet eine Familie die monatlichen 100 Euro pro Kind hingegen, um die Höhe der Raten des Hauptdarlehens zu reduzieren, hat sie während der Förderzeit zwar etwas mehr finanziellen Spielraum. Nach Ablauf der zehn Jahre aber, wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht, folgt vermutlich ein böses Erwachen. Denn im Jahr 2028 werden die Zinsen aller Voraussicht nach höher sein als heute. Das und der nunmehr fehlende staatliche Zuschuss für zwei Kinder können die monatliche Ratenbelastung dann schnell um 300 bis 350 Euro erhöhen – und zwar allein für den Anteil, der dank der Fördergeldern indirekt verbilligt war, wie unser Rechenbeispiel zeigt.

Folgenschwere Schönheitsfehler

Grundsätzlich darf man davon ausgehen, dass die Banken unterschiedliche Angebote kreieren werden, um das neue Baukindergeld optimal einzusetzen. Es sind unterschiedliche Modelle denkbar – auch die Variante, die Fördermittel einfach nur als Sondertilgungsbeträge zur schnelleren Entschuldung einzubringen. Auf einem anderen Blatt steht, ob das Staatsgeld sich nach der Wohnimmobilienkreditlinie in voller Höhe in die Belastungsplanung einbauen lässt, da es ja nur zehn Jahre fließt und deshalb die finanzielle Situation der Darlehensnehmer nicht dauerhaft verbessert.

Das neue Fördermodell krankt aber noch an einem weiteren Fehler: Es bildet die Dynamik des Immobilienmarktes nicht ab und könnte sich, im Falle eines Erfolges, selber kannibalisieren. Sollten Familien nämlich, dank der Förderung, verstärkt ins eigene Haus drängen, muss diese Zunahme bei der Nachfrage zwangsläufig weiter steigende Preisen nach sich ziehen. Zwar hat der Bund angekündigt, dass er beim Grundstücksangebot helfen bzw. auch mit verbilligten Grundstücken des Bundes unterstützen will. Ob und wie schnell er diese Ankündigung umsetzen wird, bleibt abzuwarten.

Und das bedeutet: Wenn sich die Immobilienpreise durch die erhöhte Nachfrage nur um fünf Prozent pro Jahr erhöhen (und das ist wenig), frisst diese Steigerung die Effekte das Baukindergeld auf, denn schon diese relativ geringe Preisanhebung bei Häusern und Wohnungen nivelliert den Betrag, den man mit dem Baukindergeld binnen zehn Jahren zurückbezahlen könnte.

Wer jetzt mit seinem Hauskauf auf die tatsächliche Umsetzung des Baukindergeldes wartet, könnte auch sehr schnell von höheren Zinsen und weiter steigenden Immobilienpreis überholt werden. Was Sie heute bereits finanzieren könnten, könnten Sie sich mit dem Hauskauf-Manger der FMH leicht ausrechnen.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.