Die Inflation steigt. Die Lieferketten funktionieren nur so mittel. Und die Rendite der deutschen Bundesanleihe dreht ins Plus. Fast alles spricht derzeit für steigende Bauzinsen. Forward-Darlehen sind so günstig wie lange nicht. Das sollten Hauseigentümer für die Anschlussfinanzierung nutzen.

Auch wenn die Europäische Zentralbank sich gelassen gibt: Die Hoffnung auf sinkende Inflationsraten zerschlägt sich zunehmend. Stattdessen steigen die Preise in rekordverdächtigem Tempo: Im Dezember lag die Inflationsquote in Deutschland bei 5,3 Prozent - so hoch wie seit 30 Jahren nicht.

Diese Entwicklung treibt nicht nur die Lebenshaltungskosten in unerfreuliche Höhen. Eine hohe Inflation steigert auch die Kosten, zu denen der deutsche Staat sich Geld leihen kann. Damit setzt sich der altbekannte Kreislauf in Gang: Erst steigt die Rendite der Bundesanleihe, dann die der Pfandbriefe - und im Anschluss werden auch die Bauzinsen teurer.

Das sind nicht nur schlechte Nachrichten für all jene, die aktuell nach einer Immobilie (und einer günstigen Baufinanzierung) suchen. Auch wer schon ein Eigenheim besitzt, aber auf absehbare Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte die aktuelle Entwicklung im Blick behalten.

Der Trend geht nach oben

Zugegeben: Wer (mit der EZB) davon ausgeht, dass die aktuellen Teuerungsschübe nur ein vorübergehendes Phänomen sind und auch die pandemiebedingten Lieferengpässe bald vorbei sein werden, der braucht erst einmal nichts zu tun. Er kann getrost das Ende seiner Zinsfestschreibung abwarten und den neuen Kredit dann zu aktuellen Bauzinsen abschließen.

Wer weniger optimistisch ist, sollte sich hingegen möglichst zeitnah um den Abschluss eines Forward-Darlehens kümmern - und sich die aktuellen Zinsen auch für die Zukunft sichern.

Die Experten der FMH-Finanzberatung zählen zur zweiten Gruppe. Panikattacken wegen steigender Zinsen muss derzeit zwar niemand bekommen. Immerhin ist das Niveau nach wie vor historisch niedrig. Dennoch ist die aktuelle Dynamik nicht zu unterschätzen.

Die Stimmen, die höhere Löhne fordern, um die Teuerung auszugleichen, werden immer lauter. Das schürt gerade in Deutschland die Furcht vor einer Inflationsspirale. Denn höhere Löhne führen auch zu höheren Kosten für die Unternehmen. Die erhöhen deswegen die Preise - und befeuern die Inflation erneut.

Verschärft wird die Lage durch den immer dramatischeren Fachkräftemangel in Deutschland. Alles in allem spricht also viel dafür, dass das Leben langfristig teurer werden dürfte.

Einen Vorgeschmack auf das, was kommen könnte, gibt uns die deutsche Bundesanleihe bereits. Die Rendite der 10-jährigen Staatspapiere lag zum 6. Januar bei minus 0,04 Prozent - und damit auf dem höchsten Stand seit Juni 2016. Auf absehbare Zeit werden die Werte wohl sogar in den Plusbereich drehen.

Selten war Vorsorge günstiger als heute

Umso erfreulicher, dass Forward-Darlehen sich - gegen den allgemeinen Trend - zuletzt verbilligt haben. Die durchschnittlichen Zins-Aufschläge für eine Vorlaufzeit von zwölf Monaten sind seit Juni 2021 von 0,083 Prozent auf 0,068 Prozent gesunken. Bei 24 Monaten Vorlauf ging der Aufschlag von 0,261 auf 0,225 Prozent zurück, bei 36 Monaten Vorlaufzeit von 0,443 auf 0,401 Prozent.

Im Durschnitt haben sich die Forward-Aufschläge damit um 0,04 Prozentpunkte verringert - das sind die niedrigsten Werte, seit die FMH im Jahr 2009 ihre Forward-Aufzeichnungen begann. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro machen die Abschläge zwar nur eine Zinsersparnis von 6,67 Euro pro Monat aus. Innerhalb von zehn Jahre fest kommen aber immerhin 675 Euro zusammen.

Schnell sein kann sich lohnen

Wer jetzt ein Forward-Darlehen abschließen will, sollte allerdings nicht ewig warten, denn die Preise können auch schnell wieder steigen. Das belegt erneut ein Blick ins Referenzjahr 2016.

Damals lag die Rendite der Bundesanleihe bei minus 0,05 Prozent und der Effektivzins für eine zehnjährige Zinsbindung bei 1,04 Prozent. Zusätzlich zahlten Kunden für 36 Monate Laufzeit einen Forward-Aufschlag von 0,56 Prozent - und damit einen Gesamtzins von 1,60 Prozent. Heute wäre ein vergleichbares Forward-Darlehen noch für 1,31 Prozent zu. Innerhalb von zehn Jahren würde ein 200.000 Euro Darlehen so - allein durch die Zinsdifferenz - um 5100 Euro günstiger.

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Zugegeben: Es gibt keine Garantie, dass die Zinsen in ein, zwei, drei oder vier Jahren wirklich höher sein werden als die derzeitig abgeschlossenen Forward-Bedingungen. Es spricht allerdings viel dafür - und auch das Gefühl, für alle Fälle vorgesorgt zu haben, ist schon eine Menge wert

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.