Gerade in Zeiten dramatisch anziehender Zinsen könnten sich extrem lange Zinsbindungsfristen lohnen. Allerdings müssen Kunden bei der Auswahl ihrer Bank auch noch andere Faktoren im Blick behalten, so die Experten der FMH-Finanzberatung.

Das gab es noch nie. In nicht einmal einem halben Jahr haben sich die Bauzinsen in Deutschland mehr als verdoppelt: Seit Weihnachten 2021 stiegen sie von durchschnittlich 0,9 auf 2,5 Prozent. Und ein Ende des Aufwärtstrends ist nicht in Sicht. Im Gegenteil.

Für Kunden, die derzeit eine Finanzierung brauchen, bringt das etliche Probleme mit sich. Nicht nur müssen sie versuchen, möglichst schnell ein möglichst günstiges Darlehen zu bekommen. Sie müssen sich auch überlegen, wie sie sich für die noch anstehenden Zinskapriolen wappnen, und die passende Zinsfestschreibung wählen.

Rechnen hilft - aber nur bis zu einem gewissen Grad

Nehmen wir an, ein Kunde kauft ein Objekt für 500.000 Euro und benötigt dafür ein Darlehen über 350.000 Euro. Er wählt eine Zinsfestschreibung von zehn Jahren und tilgt pro Jahr drei Prozent der Darlehenssumme. Laut FMH-Datenbank müsste er dafür (Stand Mai 2022) beim günstigsten Anbieter eine monatliche Rate von 1502 Euro bezahlen. Der Sollzins läge bei 2,15 Prozent. Nach zehn Jahren hätte unser Kunde aber immer noch 232.975 Euro Schulden - und womöglich ein Problem mit der Anschlussfinanzierung. Je nachdem, wie hoch die Zinsen im Jahr 2032 sind.

Um diesem Dilemma zu entgehen, könnte sich unser Kunde daher auch ein Angebot für 20 Jahre fest sichern. Der Sollzins läge dann zwar höher, nämlich bei 2,65 Prozent, und die Tilgung mit 2,5 Prozent niedriger. Dafür aber hätte unser Kunde dieselbe monatliche Rate. Und nach 20 Jahren eine Restschuld von 119.575 Euro.

Welche Zinsbindung ist nun besser?

Mit dem Zinsbindungsrechner der FMH kann man errechnen, wie hoch der Zins nach zehn Jahren steigen darf, damit beide Varianten bei gleicher Rate nach 20 Jahren auf die gleiche Restschuld kommen. In unserem Beispiel liegt dieser Sollzins bei 3,71 Prozent. Das bedeutet: Wer glaubt, dass die Zinsen in zehn Jahren über 3,71 Prozent liegen, sollte auf jeden Fall die Zinsbindung von 20 Jahren wählen.

Ohnehin haben alle, die sich für die lange Zinsbindung entscheiden, bei gleicher monatlicher Belastung mehr Planungssicherheit ohne nennenswertes Risiko. Denn nach 10,5 Jahren steht jedem Kunden ein gesetzliches Kündigungsrecht für das Darlehen zu, das er nutzen kann, wenn die Zinsen wieder niedriger sein sollten.

Dennoch lohnt es sich, auch die Konditionen der langlaufenden Darlehen genau zu vergleichen. Im Auftrag von ntv hat die FMH-Finanzberatung deshalb ermittelt, wo Käufer aktuell die besten Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren bekommen.

Sicher und flexibel bleiben

Wichtig ist allerdings, beim Abschluss eines solch langfristige Vertrags nicht allein auf die Zinsen zu achten. Die FMH hat bei ihrer Analyse daher sehr stark auch die Flexibilität in Form von Sondertilgung und Tilgungsveränderung berücksichtigt Sie ermöglichen es den Kunden, auf positive oder negative Finanzveränderungen innerhalb dieser doch sehr langen Zeit zu reagieren. Wer hier genau hinsieht, kann sich selbst in diesen schwierigen Zeiten sehr vorteilhafte Angebote sichern.

Bei den Banken und Versicherungen glänzen bei der 20-jährigen Zinsbindung die Signal Iduna, die DEVK und die Postbank. Bei den Vermittlern verdienen alle Anbieter ein "sehr gut" oder "gut".

Wer sich für 30 Jahre absichern will, fährt ohnehin am besten mit einem der als sehr gut ausgezeichneten Vermittlern. Bei zwei Prozent Tilgung pro Jahr liegt die Rate für ein Darlehen über 350.000 Euro bei gerade einmal 1475 Euro pro Monat, um bis zum Ende der Zinsbindung schuldenfrei zu sein.

In dieser Konstellation müsste der Zinssatz nach zehn Jahren bei 4,35 Prozent liegen, um identische Zahlen wie mit der 30-jährigen Zinsbindung zu erzielen. Dieses Szenario ist denkbar - am Ende aber entscheidet neben der schieren Mathematik auch das eigene Sicherheitsbedürfnis.

Die aktuellen langfristigen Bauzinsen finden Sie im ntv Baugeld-Vergleich.

(Dieser Artikel wurde am Montag, 09. Mai 2022 erstmals veröffentlicht.)