Risiko für risikoscheue Anleger?Das Schlamassel der offenen Immobilienfonds
Ein Gastbeitrag von Roland Klaus
Die Schwierigkeiten bei offenen Immobilienfonds werden immer offensichtlicher. Ein Fonds stoppt die Rücknahme von Anteilen. Andere werten ihre Immobilien ab. Investoren bekommen Schadensersatz zugesprochen. Anleger sollten sich fragen, ob sie dort noch gut aufgehoben sind.
Offene Immobilienfonds waren bis vor wenigen Jahren die Lieblinge risikoscheuer Anleger. Rentabler als das Sparbuch und weniger riskant als Aktien - das war die Geschichte, die Banken gerne ihren Kunden erzählten. Doch immer mehr scheint aus der risikolosen Rendite ein renditeloses Risiko zu werden. Denn während Aktien von Rekord zu Rekord eilen, tut sich bei den Immobilienfonds ein Problem nach dem nächsten auf - und eine Trendwende ist nicht in Sicht.
Problemkind 1: UniImmo Wohnen ZBI
Der Fonds aus dem genossenschaftlichen Lager der Volks- und Raiffeisenbanken geriet bereits Mitte 2024 in die Schlagzeilen, als er seine Immobilien auf einen Schlag um 800 Millionen Euro abwertete. Für die Anleger ein Verlust von 17 Prozent. Das Problem: Die Fondsgesellschaft hatte den Fonds als risikoarmes Investment gepriesen. Banken hatten ihn an konservative Kunden verkauft. Nun klagen Anleger und bekommen Recht. Das Landgericht Münster (Az.: 114 O 7/25 - nocht nicht rechtskräftig) hat eine Volksbank dazu verurteilt, wegen fehlerhafter Beratung das Investment zu erstatten. In Stuttgart (Az.: 12 O 287/24 - nocht nicht rechtskräftig) gab es vor einigen Monaten bereits ein ganz ähnliches Urteil.
Parallel haben Verbraucherschützer ein Urteil (Az.: 4 HK 0 5879/24 - nocht nicht rechtskräftig) erstritten, das besagt, dass die Fondsgesellschaft den Fonds als deutlich zu risikoarm eingestuft hat. Darauf basierend soll nun ein Musterverfahren eingeleitet werden, in dem Anleger gemeinsam auf Entschädigung für ihre Verluste klagen können.
Der UniImmo Wohnen ZBI ist übrigens nicht alleine mit seinen Verlusten unter den Immobilienfonds des genossenschaftlichen Sektors. Zwei weitere UniImmo-Fonds mussten 2025 massive Verluste hinnehmen: "Global" verlor 12,5 Prozent, "Europa" immerhin 7,4 Prozent - in absoluten Zahlen wurde hier rund eine Milliarde Euro abgeschrieben.
Problemkind 2: Wertgrund Wohnselect D
Der kleinere Fonds eines Münchener Vermögensverwalters hat vor wenigen Tagen angekündigt, vorerst keine Anteile mehr zurückzunehmen. Damit sind Anleger in dem 300 Millionen Euro schweren Fonds gefangen. Ohnehin kommen sie bei offenen Immobilienfonds grundsätzlich nicht so schnell an ihr Geld wie früher. Denn seit einigen Jahren gilt: Anleger müssen den Fonds mindestens zwei Jahre halten. Zudem müssen sie eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einhalten. Wer also heute kündigt, bekommt erst Anfang 2027 sein Geld.
Wenn - siehe Wertgrund - der Fonds nicht komplett die Annahme verweigert. Dann bleibt nur noch der Weg über die Börse. Denn auch dort werden die Anteile von offenen Immobilienfonds gehandelt - allerdings mit großen Abschlägen auf ihren inneren Wert. Beispiel Wohnselect D: Die Fondsgesellschaft gibt den inneren Wert eines Anteils mit 104,44 Euro an. Zu diesem Preis wäre also theoretisch - unter Beachtung von Kündigungsfrist und Mindesthaltedauer - ein Verkauf möglich. Da der Fonds jedoch eingefroren wurde, bleibt einem Anleger, der dringend an sein Geld muss, nur der Börsenkurs. Dieser steht zwischen 68 und 69 Euro - ein massiver Abschlag von rund 35 Prozent.
Das grundsätzliche Problem
Zwar versucht die Branche, die genannten Fonds als Einzelfälle darzustellen. Doch das Problem der offenen Immobilienfonds ist grundsätzlicher Art. Eine wenig liquide Anlageklasse - nämlich Immobilien, in der Regel große Gewerbeimmobilien - wird in kleinen Häppchen an private Anleger verkauft. Die erwarten, dass sie relativ schnell an ihr Geld kommen, wenn sie es brauchen. Und sie erwarten eine einigermaßen stabile Rendite bei geringem Risiko - so, wie es ihnen die Banken versprechen. Doch beides können Immobilienfonds nur liefern, solange die Sonne scheint. Sobald die Konjunktur stottert oder exogene Schocks wie die Corona-Krise auftreten, zeigen Immobilien, dass sie alles andere als risikoarm sind. Branchenexperte Stefan Loipfinger spricht daher auch von einer "Sicherheitsillusion" für Anleger.
Fragwürdige Praktiken der Banken
Dazu kommen fragwürdige Praktiken der Banken. Denn diese verkaufen Immobilienfonds an ihre Kunden fast immer dadurch, dass sie bei der Fondsgesellschaft kaufen. Denn nur dort können sie einen Ausgabeaufschlag berechnen. Dabei werden die Anteile an der Börse durchweg billiger gehandelt - auch wenn der Abschlag meist nicht so hoch ausfällt wie beim eingefrorenen Wohnselect D. Der Branchendienst Finanzszene hat sich die wichtigsten offenen Immobilienfonds angeschaut und ermittelt, dass die Abschläge an der Börse derzeit zwischen 5 und 24 Prozent auf den Nettoinventarwert betragen. So viel könnte also jemand sparen, der unbedingt in einen Fonds investieren will - wenn er an der Börse kauft anstatt bei der Fondsgesellschaft.
Denkbar scheint, dass die Probleme bei offenen Immobilienfonds erst am Anfang stehen. Die Fondspreise spiegeln einen Wertverlust bei Immobilien häufig erst mit Zeitverzögerung wider - und die konjunkturelle Lage verspricht derzeit wenig Besserung. Anleger sollten sich also fragen, ob sie in der Anlageklasse wirklich gut aufgehoben sind. Gerade risikoscheue Investoren, die sich von ihrer Bank nicht gut beraten fühlen, können zudem prüfen lassen, ob sie Anspruch auf Schadensersatz gegen ihre Bank oder die Fondsgesellschaft haben. Eine solche Prüfung bieten spezialisierte Anwälte, beispielsweise - kostenlos und unverbindlich - bei der Interessengemeinschaft Widerruf.
Über den Autor: Roland Klaus ist Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf. Sie hilft bei der Durchsetzung von Verbraucherrecht in Finanzfragen und wird dabei von spezialisierten Anwälten unterstützt.