Die Inflation? Geht durch die Decke. Die Immobilien? Werden teurer. Und die Zinsen? Auch sie befinden sich in einem deutlichen Aufwärtstrend. Ein Ende der Entwicklung ist nicht in Sicht. Im Gegenteil.

Wer sich aktuell die Durchschnittszinsen für zehn Jahre fest betrachtet, der reibt sich die Augen: Innerhalb von nur 2,5 Jahren haben sich die Kosten für Immobilienkredite von durchschnittlich 0,8 auf 1,6 Prozent verdoppelt. Das veranschaulicht eindrücklich die Dokumentation der FMH.

Solche Höhen gab zu zuletzt vor mehr als einem halben Jahrzehnt. Und das bei weiterhin steigenden Immobilienpreisen. Die Folgen für potenzielle Käufer verdeutlicht die folgende Vergleichsrechnung.

65.000 Euro Mehrkosten in drei Jahren

Ein Kunde, der im März 2019 eine Immobilie zum damals gültigen Durchschnittspreis erwerben wollte, musste 400.000 Euro aufbringen und im Schnitt 280.000 Euro davon finanzieren. Die mittlere Zinsbindung lag bei 15 Jahren, die durchschnittliche Tilgungsquote bei drei Prozent. Dafür zahlte unser Kunde im Schnitt 1,50 Prozent Zinsen und eine monatliche Rate von 1050 Euro.

Ganz anders liegen die Dinge im März 2022: Inzwischen beträgt der durchschnittliche Immobilienpreis 525.000 Euro und die benötigte Darlehenssumme 350.000 Euro. Dementsprechend sinkt die mittlere Tilgungsquote auf 2,90 Prozent bei 15 Jahren fest. Der Zinssatz beträgt 1,95 Prozent und die monatliche Rate 1410 Euro.

Der Durchschnittskunde muss also innerhalb von drei Jahren für dasselbe Haus 125.000 Euro mehr hinlegen und 55.000 Euro mehr Eigenkapital aufbringen. Da auch die Darlehenssumme und die Zinsen gestiegen sind, erhöht sich seine monatliche Belastung für Zins und Tilgung um 359 Euro. Hochgerechnet auf die Zinsbindung von 15 Jahren zahlt der Kunde damit knapp 65.000 Euro mehr Zinsen - im Mittel, wohlgemerkt.

Länger tilgen verteuert den Kredit

Zwar gehen die meisten Experten davon aus, dass sich der Preisanstieg bei den Immobilien zumindest verlangsamen wird. Diesen Effekt könnten die nun steigenden Zinsen allerdings schnell wieder wettmachen.

Die FMH-Finanzberatung erwartet, dass sich die Bauzinsen bis Mitte des Jahres nochmals um 0,5 Prozentpunkte verteuern werden. Für unseren Beispielkunden würde das bedeuten, dass seine monatliche Rate erneut deutlich steigt: von 1410 auf 1554 Euro. Dieser Effekt lässt sich zwar durch eine geringere Tilgungsquote verhindern. Damit wird aber die Finanzierung im Ganzen nicht billiger.

Nehmen wir an, unser Kunde senkt seine Tilgung von 2,9 auf 2,4 Prozent. In diesem Fall bliebe seine monatliche Belastung zwar trotz der höheren Zinsen bei 1410 Euro. Dafür aber verlängert sich der Schuldendienst von 26,5 auf fast 29 Jahre. Dies bedeutet Mehrkosten von 40.000 Euro.

Zinserhöhung: Die FED hat bereits vorgelegt

Dennoch: Horrende Werte sind das noch immer nicht. Vor zehn Jahren lagen die Bauzinsen für 10 Jahre fest bei 3 Prozent und für 15 Jahre fest bei 3,5 Prozent. Vielleicht ist die Zeit für die Zinswende einfach reif. Angesichts der hohen Inflation und des Krieges in der Ukraine steht die EZB vor schwierigen Entscheidungen. Nachdem inzwischen die US-Notenbank schon die Zinsen angehoben hat, wird auch Christine Lagarde über kurz oder lang ähnlich handeln müssen.

Wenn man sich zudem die Lage der Welt betrachtet, dann stellt sich auch die Frage, welche Renditen für die zehnjährige Bundesanleihe angemessen sind. Auch hier muss man konstatieren, dass die Zeiten, in denen sich Anleger mit Minusrenditen abspeisen ließen, wohl vorbei sind. Selbst die aktuellen 0,4 Prozent dürften schon bald deutlich zu niedrig sein. Und wenn die Renditen der Bundesanleihen anziehen, steigen auch die Pfandbriefrenditen und damit auch die Bauzinsen.

Denselben Effekt dürfte es haben, dass die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) die Banken dazu anhält, höhere Eigenkapitalpuffer aufzubauen. Diese Puffer nämlich zahlt am Ende nicht die Bank, sondern der Kunde in Form von einer höheren Marge, die im Zinssatz eingearbeitet ist.

Alles in allem spricht also viel dafür, dass wir den Höchstsatz bei den Zinsen noch lange nicht erreicht haben. Steigerungen auf bis zu drei Prozent bei zehn Jahren fest sind bis zum Jahresende durchaus möglich.

Wie auf diese Entwicklung reagieren?

Bestandskunden, bei denen innerhalb der nächsten Jahre ein Anschlussdarlehen ansteht, können und sollten zeitnah ein Forward-Darlehen abschließen - die Forward-Aufschläge haben sich noch nicht wirklich erhöht.

Neufinanzierer hingegen tun gut daran, sich durch die steigenden Zinsen nicht zu einem übereilten Kauf drängen zu lassen. Bei obigen Durchschnittsobjekt mit 2,50 Prozent Tilgung reicht im FMH-Angebotsvergleich die Zinsspanne von 1,79 bis 2,48 Prozent. Die monatliche Rate reicht von 1242 Euro bis 1440 Euro, was innerhalb von 15 Jahren einen Unterschied von 35.000 Euro ausmacht. Ein sauberer Angebotsvergleich reicht also nach wie vor, um etwaige Zinssteigerungen vollständig zu kompensieren.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.