Immobilie als Renditeobjekt Einfach Wohnung vermieten? Diese sieben Stolperfallen lauern
Eine vermietete Eigentumswohnung als Renditeobjekt - das kann auch für private Investoren interessant sein. Doch es ist bei Weitem nicht damit getan, einfach eine Wohnung zu kaufen, Mieter einziehen zu lassen und dann Monat für Monat Miete zu kassieren. Vermieter haben Pflichten und es lauern einige Stolperfallen. Diese Fehler sollten sie vermeiden:
1. Das eigene Budget überschätzen
"Bei Ersterwerbern kommt es gelegentlich vor, dass das vorhandene Budget nicht zur anvisierten Wunschimmobilie passt", sagt Sabine Zerbe, Expertin für Kapitalanlage beim Kreditvermittler Interhyp. Wichtig: möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen und auch die Kaufnebenkosten im Blick zu haben.
Ihr Tipp: Im Zweifel "lieber erst noch ein paar Jahre Kapital ansparen und dann im gewünschten Preissegment kaufen." Außerdem müssen die monatlichen Einkommensreserven ausreichen, um die Finanzierungsrate auch dann noch tragen zu können, wenn einmal wegen Leerstand oder Zahlungsverzug für einige Monate die Miete ausfällt.
2. Zu wenige Informationen über die Immobilie einholen
Vor dem Kauf sollten sich Interessenten gut über den Zustand der Immobilie informieren, möglichst mit Hilfe eines unabhängigen Experten. "Wenn die Heizung sehr alt oder das Dach undicht ist, kommen im Nachhinein entsprechend hohe Sanierungskosten auf den Käufer zu", sagt Sabine Zerbe. "Das sollte man bei den Preisverhandlungen ansprechen."
Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, sei es hilfreich, die Beschlüsse der letzten Jahre zu studieren. "Hier kann es Rückschlüsse auf einen eventuellen Sanierungsstau geben."
3. WEG-Regelungen unterschätzen, Unterlagen nicht genau prüfen
Wer sich nicht gern in viele Unterlagen und Beschlüsse vertieft, hat es schwer, wenn er eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kaufen und vermieten will. "In einigen Dokumenten können Fallen lauern, die Vermietern später das Leben schwer machen", sagt Michael Nack, Rechtsrefent beim Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum. Das können etwa Haustierverbote, starke Mitbestimmungsrechte oder Nutzungseinschränkungen sein.
Unerlässlich für den künftigen Käufer und Vermieter ist auch ein Studium der Teilungserklärung der WEG. "Darin sind Rechte und Pflichten aller Eigentümer enthalten", so Michael Nack. Ein wichtiger Grundsatz bei der Vermietung lautet: "Der Vermieter darf seinem Mieter nur die Rechte zugestehen, die er selbst als Eigentümer der Gemeinschaft hat, zum Beispiel bei der Tierhaltung oder der Nutzung von Gemeinschaftsflächen."
4. Zu große Zugeständnisse an Mieter machen
Vermieter sollten im Mietvertrag immer nur das vereinbaren, was sie auch ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen können. Sich also etwa nur auf Flächen beziehen, die im Sondereigentum des Vermieters stehen, oder für die ein Sondernutzungsrecht besteht, rät Michael Nack. Beispielsweise sollten sie zurückhaltend sein, dem Mieter die Nutzung von Gemeinschaftsflächen zu gestatten. Denn darüber kann der Vermieter nicht allein verfügen, das entscheidet immer die WEG.
"Hat der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag das Recht eingeräumt, den Keller zum Abstellen von Fahrrädern zu nutzen, bekommt er unter Umständen später Probleme", so Michael Nack. Denn die WEG kann jederzeit beschließen, dass der Keller nicht mehr als Fahrradkeller genutzt werden darf. Dann muss sich der Vermieter an den Beschluss der WEG halten. "Wird dem Mieter nachträglich die Nutzung des Kellers untersagt, liegt ein sogenannter Rechtsmangel im Mietverhältnis vor, da die Nutzung für den Mieter eingeschränkt ist", sagt Nack. "Der Mieter kann dann die Miete mindern."
5. Unzureichende Kenntnisse über Mietrecht und Steuern
Die Höhe der Miete, die Art des Mietvertrags, zulässige und unzulässige Klauseln in Mietverträgen, Möglichkeiten der Mieterhöhung, Umlage der Betriebskosten auf die Mieter - einiges davon regelt zwar das Gesetz, manche Details ergeben sich aber erst aus der Rechtsprechung. "Wer eine Wohnung kaufen und vermieten will, sollte sich vorher gründlich mit diesen Dingen beschäftigen", rät Sabine Zerbe. Auch steuerliche Aspekte sind wichtig.
Am besten holt man sich für solche Fragen fachlichen Rat ein. "Beim Steuerberater bekommt man Informationen über die Versteuerung der Mieteinnahmen und Abschreibungsmöglichkeiten beim Kauf und der Bewirtschaftung einer vermieteten Immobilie", sagt Zerbe. Fachanwälte für Miet- oder Immobilienrecht können bei rechtlichen Sachverhalten eine gute Anlaufstelle sein.
6. Mängelanzeigen der Mieter übergehen
"Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben und zu erhalten", sagt Michael Nack. Die Kosten von Kleinreparaturen können zwar in gewissem Rahmen vertraglich auf die Mieter abgewälzt werden. Aber grundsätzlich sind sie verpflichtet, Mängel, die der Mieter angezeigt hat, zu beheben.
In einer WEG gibt es dazu spezielle Regelungen: Liegt die Mangelursache im Sondereigentum, also in der vermieteten Wohnung, können Vermieter selbst zeitnah für deren Behebung sorgen. Liegt die Ursache für den Mangel aber im Gemeinschaftseigentum, beispielsweise bei einem kaputten Treppengeländer, undichten Fenstern oder einem defekten Aufzug, müssen Vermieter in der WEG darauf hinwirken, dass diese behoben werden. Das bedeutet zusätzlichen Aufwand.
7. Einfach kein Vermietertyp sein
Eine Wohnungsvermietung ist nicht nur eine attraktive Geldanlage, sondern auch ein gutes Stück Arbeit. Das sollte man berücksichtigen, wenn man solch eine Investition plant. Nicht nur Kapital, sondern auch etwas Zeit, Grundkenntnisse im Wirtschafts-, Miet- und Steuerrecht sowie Spaß am Umgang mit Menschen und beim Lösen von Problemen sollten private Vermieter schon mitbringen. Dann kann sich die Investition für Vermieter und Mieter auszahlen.