Wer jetzt kein Haus hat, baut sich keines mehr? Keineswegs. Zwar sind die besten Jahre für den Erwerb erst einmal vorbei. Käufer können aber nach wie vor von den niedrigen Zinsen profitieren, wenn sie sich beeilen.

Dass Häuser und Wohnungen, gerade in Ballungsgebieten, immer teurer werden, ist kein Geheimnis. Das Ausmaß des Preisanstiegs dürfte den einen oder anderen Beobachter allerdings erstaunen. "In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Hauspreise in den größten Städten Berlin, Hamburg und München um 90 Prozent", schrieb die "Süddeutsche Zeitung" Mitte Juni. Auch im Bundesdurchschnitt ist die Tendenz eindeutig, wie das unabhängige Meinungsforschungsinstitut Empirica ermittelt hat. Eine 200.000-Euro-Eigentumswohnung hat sich im Lauf des vergangenen Jahrzehnts um 73,75 Prozent verteuert und kostet nun im Mittel fast 350.000 Euro.

Bleibt die Frage, was diese Entwicklung für Immobilienkäufer bedeutet. Haben Erwerber, die schon vor Jahren zugeschlagen haben, das Geschäft ihres Lebens gemacht? Oder stehen jene Käufer besser, die zwar mehr für ihre Immobilie zahlen mussten, aber dafür von den Wahnsinns-Zinsen der jüngeren Vergangenheit profitierten? Die FMH-Finanzberatung hat nachgerechnet.

Dabei haben wir für die Zeit zwischen 2009 und 2019 die jeweils besten Zinsangebote von Anfang Juni verwendet und einen Musterkunden Jahr für Jahr dieselbe Wohnung kaufen lassen. Dafür nimmt besagter Kunde stets ein Darlehen über 75 Prozent des Kaufpreises auf und tilgt pro Jahr drei Prozent seiner Schulden. Bei der Betrachtung für die Entwicklung von Einfamilienhäusern sieht es ähnlich aus.

2016 war goldenes Jahr für Käufer

Im Jahr 2009 wäre die Wohnung für vergleichsweise schlanke 200.000 Euro zu haben gewesen. Das erforderliche Darlehen über 150.000 Euro hätte unser Kunde zu einem Zins von 4,43 Prozent bekommen -damit hätte er pro Monat 918 Euro für Zins und Tilgung gezahlt

Zwei Jahre später wäre die Wohnung schon 5,25 Prozent teurer gewesen und hätte 210.500 Euro gekostet. Die Finanzierung hätte sich dennoch verbilligt, da der Sollzins nun nur noch 3,92 Prozent betrug. Damit wäre die monatliche Rate auf 910 Euro gesunken.

Im Jahr 2016 hätte die Musterwohnung bereits 278.000 Euro gekostet: Im Vergleich zum Jahr 2009 ist das eine Preissteigerung von 39 Prozent. Unser Kunde hätte also einen Kredit über 208.500 Euro gebraucht. Die Zinsen von 1,13 Prozent hätten diesen Nachteil aber mehr als wettgemacht, sodass unser Kunde, obwohl er sich deutlich mehr Geld leihen musste, eine signifikant niedrigere Belastung gehabt hätte und pro Monat nur 718 Euro hätte aufbringen müssen. Im Jahr 2018 hätte die Wohnung 325.000 Euro gekostet, bei einem Zinssatz von 1,11 Prozent wäre die Rate auf 835 Euro gestiegen.

2018 schließlich stiegen die Preise so stark an, dass selbst die Rekordzinsen von 0,88 Prozent nicht mehr ausgereicht hätten, um den Effekt zu nivellieren. Unsere Musterwohnung hätte nun Anfang 2019 stolze 347.500 Euro gekostet und die Rate bei 843 Euro gelegen.

Markt bleibt bis auf Weiteres schwierig

Für alle, die aktuell mit einem Kauf liebäugeln, bedeutet das, dass sie von den niedrigen Zinsen nicht mehr in vollem Ausmaß profitieren können - dafür sind die Preise inzwischen einfach zu hoch. Die Hypothekenzinsen und auch die Bundesanleihe erreichen fast täglich neue Tiefststände, wie die Zinsentwicklung der FMH dokumentiert. Und solange der Staat nicht im großen Stil in Wohnimmobilien investiert, sei es durch billige Grundstücke, sozialen Wohnungsbau oder Steuervergünstigung, solange wird sich daran auch wenig ändern. Erst wenn das Angebot an Wohnungen höher ist als die Nachfrage, werden die Preise wieder etwas fallen. An diesem Befund ändert übrigens auch die jetzt neu diskutierte Mietpreisbegrenzung nichts. Stabile Mieten sind zwar eine schöne Sache, sie führen aber nicht dazu, dass auch nur eine einzige Wohnung mehr gebaut wird.

Fazit: Selbst wenn die Bauzinsen im Laufe der kommenden Monate nochmals sinken (und das ist durchaus denkbar), ist der Nutzen für Käufer nur begrenzt, solange die Immobilienpreise weiter steigen. Wer die Chance hat, eine Immobilie zu finanzieren, sollte daher möglichst schnell zuschlagen und nicht auf noch bessere Zinsen oder sinkenden Preise warten oder gar versuchen, mehr Eigenkapital anzusparen, um bessere Konditionen zu erhalten. Nutzen Sie den Hypotheken-Vergleich der FMH-Finanzberatung, mit dem Sie auch 100-Prozent-Finanzierungen berechnen können.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.