Berlin ist anders als der Rest von Deutschland, sagen viele. Allerdings ist Berlin auch keine typische Hauptstadt - zumindest, was die Mieten angeht. In London, Paris, Rom oder Madrid sind Mieten und Preise so hoch wie sonst nirgendwo im Land. Die Berliner dagegen wohnen günstiger als in Bottrop und Bayreuth, Büros kosten weniger als in Hamburg oder München. Aus diesem Grunde interessieren sich vor allem internationale Investoren für den Berliner Immobilienmarkt. Weil die deutsche Hauptstadt im weltweiten Vergleich extrem günstig ist, spekulieren sie auf wachsende Werte.

Auf steigende Mieten setzen beispielsweise die Kunden des Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle. Georg Büchner ist dort zuständig für die Analyse der Märkte: "Mit circa 22 Euro pro Quadratmeter ist Berlin derzeit der günstigste Standort in Deutschland, das weckt das Interesse der ausländischen Investoren." Die Nachfrage bleibt relativ konstant, während das Angebot beschränkt ist - gute Voraussetzungen für einen zumindest moderaten Mietpreisanstieg.

Aufgeschobener Boom

Eine der gefragtesten Mikrolagen der Stadt befindet sich am Potsdamer Platz. Mit gut 20 Euro pro Quadratmeter sind die Mieten für Berliner Verhältnisse hoch - aber immer noch erheblich günstiger als in anderen deutschen Dienstleistungs-Metropolen. Deutliche Anzeichen sprechen jedoch für eine Trendwende. So gehen die bislang üblichen Vergünstigungen wie mietfreie Zeiten oder die Übernahme von Umzugs-oder Ausbaukosten stark zurück.

Mit der anziehenden Nachfrage könnte sich nun langsam eine Entwicklung vollziehen, auf die Investoren schon Anfang der 90er Jahre spekuliert hatten. Nach der Wende erwarteten sie innerhalb kurzer Zeit Hauptstadtpreise. Doch die Rechnung ging nicht auf. Nach einem rasanten Anstieg platzte Mitte der 90er Jahre die Blase, die Preise sackten in den Keller. Doch inzwischen herrscht wieder Zuversicht. Seit 2004 steigen zumindest in manchen Lagen Nachfrage, Mieten und Preise.

Nicht ganz Berlin profitiert

Bernhard Faller beobachtet die Marktentwicklung differenziert. "Die Stadt zerfällt in viele Teillagen", sagt der Geschäftsführer des Forschungsunternehmens Empririca. Investoren müssen also sehr sorgfältig auswählen. Denn nicht alle Lagen profitieren vom Aufschwung: "Teilbereiche werden zurückfallen oder nicht an einer eventuell positiven Marktentwicklung teilnehmen", warnt Faller.

Mit einer Villa im Nobel-Viertel Grunewald kann man nicht viel verkehrt machen. Frei stehende Häuser kosten hier leicht eine Millionen Euro, Eigentumswohnungen bis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter. Starke Nachfrage herrscht auch in den innerstädtischen Vierteln wie Prenzlauer Berg und Charlottenburg. Von einer Knappheit kann dennoch keine Rede sein. Wer ernsthaft sucht, findet recht schnell seine Traumwohnung.

Wohnimmobilienmarkt
Durchschnittsmiete: 5,55 Euro
Kaufpreis Eigentumswohnung: durchschnittlich 1.500 Euro pro Quadratmeter
Einfamilienhäuser: rund 300.000 Euro

Büromarkt
Spitzenmiete: 23 Euro
Leerstand: 9 Prozent
Mietrendite: knapp 5 Prozent