Die Entscheidung, ein Eigenheim zu errichten oder zu erwerben, wirft für den Bauherrn regelmäßig eine Vielzahl nur schwer überschaubarer praktischer und rechtlicher Fragen auf. Mit Rücksicht auf den finanziellen Umfang einer Baumaßnahme und die Unerfahrenheit im Baubereich fürchten Bauherren regelmäßig, die ihnen zustehenden Rechte nicht oder nur unzureichend wahren und durchsetzen zu können. n-tv.de sprach mit Kathrin Heerdt, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht in Bremen, wie sich Bauherrn von Anfang an rechtlich absichern.

n-tv.de: Was ist den Bauherren bei ihrem Bauvorhaben besonders wichtig?

Heerdt: Kosten- und Terminsicherheit stehen bei der Umsetzung des Bauvorhabens häufig im Mittelpunkt. Gerade die Einhaltung der Kosten- und Terminvorstellungen hängt jedoch maßgeblich auch von der Eigendisziplin der Bauherren ab. Sie sollten sich vor der Beauftragung einzelner Bauhandwerker vor allem darüber bewusst sein, welche konkreten Anforderungen sie an ihr künftiges Eigenheim stellen. Unerlässlich ist dabei eine detaillierte Leistungsbeschreibung. Sie dient einerseits der Meidung von Auseinandersetzungen über Qualität und Ausstattung des Bauvorhabens. Andererseits können zeit- und kostenintensive Änderungswünsche maßgeblich dadurch vermieden werden, dass spätestens bei Auftragserteilung beiden Parteien der konkrete Inhalt der Bauleistung bekannt ist. Aufgrund der fachlichen Kompetenz empfiehlt es sich, zur Formulierung der tatsächlichen Vorstellungen und Prüfung der Leistungsbeschreibung einen Architekten hinzuzuziehen. Selbst wenn bei so genannten Schlüsselfertigbau-Konzepten häufig die Planungsleistungen von einem Pauschalpreis mit abgegolten sind, zahlen sich die zusätzlichen Kosten eines unabhängigen Bauherrenberaters bereits durch die Prüfung der Bauherrenvorgaben und der damit einhergehenden Verringerung der Streitigkeiten aus. Das Honorar des Architekten orientiert sich dabei an den Kosten des Bauvorhabens und dem konkreten Umfang der Architektenleistung. Auskunft zu den Kosten geben etwa die Architektenkammern.

n-tv.de: Was muss der Bauherr noch beachten?

Heerdt: Es gibt mehrere Punkte, die nicht "automatisch" gesetzlich vorgeschrieben sind, aber im Interesse des Bauherrn geregelt werden sollten. Zunächst ist zu vereinbaren, ob ein Einheits- oder Pauschalpreisvertrag abgeschlossen wird. Während sich bei dem Einheitspreisvertrag die Vergütung nach den konkreten Mengen der einzelnen Leistungsteile beziehungsweise Leistungspositionen richtet, werden bei einem Pauschalpreisvertrag von der Pauschale alle Leistungen abgegolten, die vertraglich vorgesehen sind. Ändern sich der Leistungsumfang und/oder der Leistungsinhalt nach Vertragsschluss auf Wunsch des Bauherrn, so muss dieser mit einem entsprechenden Vergütungsanpassungsanspruch des Unternehmers rechnen.

n-tv.de: Wie sind die Zahlungsmodalitäten zu regeln?

Heerdt: In der Regel sind Abschlagszahlungen während des Bauverlaufs - also vor der Fertigstellung - vorgesehen. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Abschlagszahlungen dem jeweiligen Bautenstand entsprechen. Die Zahlungen sollten den Wert der ausgeführten Bauarbeiten nicht überschreiten. Da der Bauvertrag in der Regel über einen längeren Zeitraum angelegt ist, empfiehlt es sich zudem, Vertragserfüllungs- und Gewährleistungssicherheiten in Form von Einbehalten, Bürgschaften oder hinterlegten Beträgen vorzusehen. Ist eine solche Sicherheit vereinbart, so sichert diese den Anspruch des Bauherrn auf Vertragserfüllung bzw. Mängelbeseitigung. Für den Fall, dass der Unternehmer die ihm übertragenen Arbeiten trotz entsprechender Fristsetzung nicht, nur unvollständig oder mangelhaft ausführt, kann der Bauherr - etwa nach Auftragsentziehung - einen Dritten mit der Fertigstellung oder Mängelbeseitigung beauftragen und die hierdurch entstehenden Zusatzkosten aus dem hinterlegten Betrag oder der Bürgschaft begleichen.

n-tv.de: Wie kann sich der Bauherr gegen die Pleite einer Baufirma schützen?

Heerdt: Auch hier greift die Sicherheitsleistung, die gesetzlich nicht geregelt ist. Sie kommt bei Insolvenz des Bauunternehmers besonders zum Tragen. Die Sicherheit stellt in diesem Fall häufig die einzige Möglichkeit dar, den entstandenen Schaden finanziell zu ersetzen.

n-tv.de: Wie lange haftet der Bauunternehmer für Mängel?

Heerdt: Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht eine fünfjährige Haftung für Arbeiten bei einem Bauwerk vor. Häufig enthalten Verträge zum Nachteil des Bauherrn eine Verkürzung dieser Frist. Ungeachtet der Frage, ob eine Verkürzung der Gewährleistung im Einzelfall rechtlich zulässig ist, sollte eine solche Regelung nicht akzeptiert werden.

n-tv.de: Hat der Bauherr eine Handhabe, wenn sein Haus nicht termingerecht fertig gestellt wird?

Heerdt: Wenn die fristgerechte Fertigstellung des Eigenheimes für den Bauherrn von besonderer Bedeutung ist, sollte er auf die Vereinbarung des konkreten Fertigstellungstermins achten. Häufig wird darüber hinaus eine Vertragsstrafe für den Fall der Fristüberschreitung durch den Unternehmer vorgesehen. Die Vertragsstrafe beträgt in der Regel mit 0,2 Prozent der Auftragssumme pro Werktag der Fristüberschreitung, maximal fünf Prozent. Deckt sie den tatsächlichen Schaden nicht ab, so ist der Anspruch des Bauherrn jedoch nicht auf die Vertragsstrafe begrenzt. Wünscht der Bauherr eine Vertragsstrafenregelung, so sollte diese zur Gewährleistung ihrer Wirksamkeit einer juristischen Prüfung unterzogen werden.

n-tv.de: Wie kann man sich am besten vor Fallstricken im Vertragsdschungel schützen?

Heerdt: Für die meisten stellt ein Bauvorhaben die größte Investition im Leben dar. Um Streitigkeiten im Ernstfall so gering wie möglich zu halten, sind detaillierte Verträge unerlässlich. Um die Vielzahl der vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten und Risiken zu vermeiden, sollte der Bauvertrag vor Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt geprüft werden, um die Rechte des Bauherrn zu sichern. Die hierfür entstehenden Gebühren richten sich entweder nach dem Streitwert oder nach einer Honorarvereinbarung auf Stunden- oder Pauschalhonorarbasis.

Das Interview führte Alexander Klement