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Musterklage vor dem BGH Zu hohe Miete nach Modernisierung?

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Die Immobilienfirma kündigte die Modernisierungen erst kurz vor dem Stichtag an.

(Foto: imago stock&people)

Modernisierungsarbeiten müssen die Mieter oft über eine höhere Miete mitfinanzieren. Seit 2019 soll sie eine Obergrenze vor allzu drastischen Erhöhungen schützen. Wollte eine Immobilienfirma im Münchner Szeneviertel Schwabing vorher noch schnell Fakten schaffen?

Seit dem 1. Januar 2019 dürfen die Mieten bei einer Modernisierung nicht mehr so stark erhöht werden wie früher. Am 27. Dezember 2018 kündigt eine Münchner Immobilienfirma den Mieterinnen und Mietern einer großen Wohnanlage umfangreiche Arbeiten für die kommenden Jahre an. Der örtliche Mieterverein glaubt nicht an einen Zufall - und hat für die Betroffenen eine Musterklage auf den Weg gebracht. An diesem Donnerstag wird darüber am Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in letzter Instanz verhandelt. (Az. VIII ZR 305/19)

Was ist überhaupt eine Modernisierung?

Vereinfacht gesagt gehören dazu alle Arbeiten, die dabei helfen, Energie einzusparen. Außerdem zählen laut Gesetz Maßnahmen als Modernisierung, die den "Gebrauchswert der Mietsache" erhöhen oder die "allgemeinen Wohnverhältnisse" auf Dauer verbessern. Nicht dazu gehört die Instandhaltung - also alles, was getan werden muss, damit das Haus oder die Wohnung bewohnbar bleibt. In dem Münchner Fall wollen die Eigentümer unter anderem Balkone anbauen, Fenster und Eingangstüren erneuern und Rollläden und eine Wärmedämmung anbringen.

Welche Rechte haben Mieter bei einer Modernisierung?

Der Vermieter muss die Arbeiten spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. In dem Schreiben muss auch schon stehen, um wie viel sich die Miete voraussichtlich erhöhen soll. Die Mieter haben bei einer Modernisierung das Recht, den Mietvertrag außer der Reihe zu kündigen. Außerdem müssen sie die Modernisierung nicht dulden, wenn daraus für sie eine besondere Härte entstehen würde. Ob das so ist, muss aber immer im Einzelfall abgewogen werden. Tatsächlich erhöht werden darf die Miete erst, wenn die Arbeiten beendet sind.

Was hat sich zum Jahreswechsel 2018/19 geändert?

Früher durfte der Eigentümer elf Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete aufschlagen. Seit 2019 sind es nur noch acht Prozent. Außerdem hat der Gesetzgeber eine Obergrenze eingezogen: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Monatsmiete je Quadratmeter nicht um mehr als drei Euro erhöhen (bei niedrigen Mieten sind es nur zwei Euro). Das kann einen ordentlichen Unterschied machen, wie der Münchner Mieterverein am Beispiel eines Ehepaars aus der Wohnanlage vorrechnet: Die beiden müssten nach altem Recht 729 Euro mehr im Monat bezahlen - nach neuem Recht wären es höchstens rund 230 Euro.

Was genau ist in München passiert?

Die Immobilienfirma kündigte die Modernisierungen zwar kurz vor dem Stichtag an. Beginnen sollten die Arbeiten aber erst ein knappes Jahr später. Das Unternehmen begründet den langen Vorlauf mit der "Komplexität der geplanten Maßnahmen", die bis 2023 dauern sollen. Der Mieterverein hält das für vorgeschoben. Der Stadtteil Schwabing, in dem das Hohenzollernkarree liegt, sei ein gefragtes Viertel. Und die Mieter in den mehr als 200 Wohnungen wohnten zum Teil schon sehr lange da und zahlten recht humane Mieten. In Wahrheit gehe es darum, möglichst viele zum Auszug zu bewegen. Eine Erhöhung nach altem Recht laufe für viele fast auf eine Verdopplung ihrer Miete hinaus.

Worum geht es vor Gericht?

Der Mieterverein geht gegen die Immobilienfirma mit einer sogenannten Musterfeststellungsklage vor, der sich 145 Mietparteien angeschlossen haben. In der ersten Instanz vor dem Oberlandesgericht München war das 2019 weitgehend erfolgreich: Nach diesem Urteil dürfen die Mieten nur nach neuem Recht - und damit weniger drastisch - angehoben werden. Die Ankündigung sei zu früh erfolgt. Es fehle der erforderliche enge zeitliche Zusammenhang zum Beginn der Arbeiten. Diese Entscheidung ist aber noch nicht rechtskräftig. Nun hängt alles davon ab, wie die obersten Zivilrichter des BGH die Sache sehen. Ob sie ihr Urteil schon am Donnerstag verkünden, ist offen.

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Welche Auswirkungen hat das Karlsruher Urteil?

Der Ausgang des Musterverfahrens, das laut Mieterverein das erste überhaupt im deutschen Mietrecht war, ist für alle Beteiligten verbindlich. Den Mietern, die sich ins Klageregister eingetragen haben, bleibt es damit erspart, selbst einen aufwendigen Prozess führen zu müssen. Nur wenn sie im persönlichen Einzelfall noch eine Härte geltend machen wollen, müssten sie das selbst durchsetzen.

Quelle: ntv.de, Anja Semmelroch, dpa

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