Ratgeber

Taktik für Immobilienkäufer Abwarten oder jetzt noch zuschlagen?

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Lohnt es sich womöglich, mit dem Kauf noch zu warten, wenn die Preise demnächst wieder fallen?

(Foto: picture alliance / dpa)

Die Kassandra-Rufe werden lauter. Zuletzt warnten Deutsche Bank, KfW und Bundesbank vor Spekulationsblasen auf dem Immobilienmarkt. Ob und wann die Rallye endet und die Preise vielleicht sogar fallen, weiß niemand. Das stellt Kaufinteressenten vor schwierige Entscheidungen.

Weniger Zuzug nach Deutschland, mehr Neubauten, stärkere Regulierung: Es gibt gute Gründe, die für ein Ende des beispiellosen Immobilienbooms in Deutschlands Ballungszentren sprechen. Anfang dieser Woche warnte die staatliche Förderbank KfW sogar ganz explizit vor Preisübertreibungen in Großstädten. Bislang allerdings zeigen die Unkenrufe wenig Wirkung. Die Nachfrage ist ungebrochen.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Zum einen sind Kaufinteressenten seit Jahren an steigende Immobilienpreise gewöhnt: Zwischen 2004 bis 2019 zogen die Durchschnittspreise für Häuser und Wohnung um etwa 70 Prozent an. Zum Vergleich: Die verfügbaren Einkommen stiegen nur um etwa 41 Prozent.

Selbst die Mietpreise können da nicht mithalten - und das, obwohl es gerade in begehrten Lagen an bezahlbaren Mietwohnungen fehlt, weil die Preise sich konstant nach oben entwickeln.

Kaufpreise steigen schneller als die Mieten

Früher galt eine Kaufobjekt bereits als teuer, wenn der Preis das 20- bis 25-Fache der möglichen Jahreskaltmiete betrug. Heute zahlen Kunden locker den 30- bis 35-fachen Jahresmietpreis.

Dass die Nachfrage trotz dieser Entwicklungen anhielt, ist auf die historisch niedrigen Bauzinsen zurückzuführen. Sie verbilligten sich in den vergangenen 15 Jahren von 4,7 auf 1,5 Prozent und hielten den Erwerb trotz der Mondpreise noch erschwinglich. Eine junge Familie mit 4250 Euro Monats-Netto kann derzeit, wenn sie pro Monat 1450 Euro investiert, einen Kredit von 450.000 Euro bekommen - bei 2,5 Prozent jährlicher Tilgung, 15 Jahren Zinsbindung und wenn sie 90.000 Euro mitbringt. Am Ende der Zinsbindung bleibt ihr so eine Restschuld von 263.000 Euro.

Mit Ersparnissen von 40.000 Euro erhält die Familie immerhin noch 425.000 Euro Kredit. Bei ansonsten gleichen Konditionen liegt die Restschuld nach 15 Jahren bei 250.000 Euro.

Warten oder zuschlagen?

Inzwischen aber kommen viele Interessenten ins Grübeln. Lohnt es sich womöglich, mit dem Kauf noch zu warten, wenn die Preise demnächst wieder fallen? Um diese Frage zu beantworten, lohnt erneut der Blick auf unsere Musterfamilie.

Unterstellen wir, sie verschiebt den Kauf des Objekts für 425.000 Euro um drei Jahre, weil sie nicht zu viel bezahlen will. Dieser Schritt lohnt sich aber selbst dann nicht ohne Weiteres, wenn das Haus im Jahr 2024 tatsächlich für 400.000 Euro zu haben ist.

Zum einen muss unsere Familie in den drei Jahren weiterhin Miete zahlen. Wenn man monatliche Kosten von 1300 Euro unterstellt, bleibt beim aktuellen Einkommen von 4250 Euro nicht mehr viel übrig, um mehr Eigenkapital anzusparen und dadurch bei der Bank bessere Konditionen zu bekommen.

Hinzu kommt, dass die Zinsen in drei Jahren ohnehin etwas höher sein dürften als heute. Die Gründe für diese Annahme können Sie hier nachlesen. Selbst wenn man nur einen maßvollen Anstieg von derzeit 1,50 auf 2,25 Prozent unterstellt, müsste unsere Familie im Jahr 2024 eine monatliche Rate von 1580 Euro in Kauf nehmen. Nochmal zur Erinnerung: Heute würde sie trotz des höheren Kaufpreises nur 1450 Euro zahlen.

Hinzu kommt, dass unsere Familie durch den späteren Kauf auch länger Schulden hat: Kauft die Familie heute, liegt ihre Restschuld im März 2031 bei 320.400 Euro. Im Aufschiebe-Beispiel (400.000 Euro Kaufpreis) hingegen sind dann noch 324.250 Euro zu tilgen. Und das, obwohl die monatliche Rate in dieser Konstellation etwa 130 Euro höher ist.

Gute Finanzierungen wichtiger denn je

Die Berechnung zeigt eindeutig: Sinkende Preise alleine machen den Immobilienkauf nicht unbedingt günstiger. Entscheidend ist und bleibt auch weiterhin, was die Finanzierung kostet.

Wer sich die aktuellen Spitzenkonditionen möglichst lange festschreiben lässt, kann daher nach wie vor ein gutes Geschäft machen. Auch wenn die Kaufpreise hoch sind. Um wirklich sauber kalkulieren zu können, sollten Kunden bei der Berechnung auch die Kaufnebenkosten mit einbeziehen. Wichtig ist es zudem, etwaige Zinsaufschläge für Sondertilgungen oder Nachlässe (zum Beispiel für Volltilger) zu berücksichtigen.

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In der Detailversion beim FMH-Hypotheken-Vergleich werden all diese Parameter, selbst die Kaufnebenkosten, automatisch integriert und in das Zinsangebot eingearbeitet. So können auch Finanzierungen mit wenig oder viel Eigenkapital genau berechnet werden - und alles mit Nennung des Geldgebers.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Quelle: ntv.de

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