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Das Ende der billigen Schulden Anschlussfinanzierung: Rette sich, wer kann

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Baugeld dürfte teurer werden ...

(Foto: imago images/CHROMORANGE)

In den USA spricht die Finanzministerin unverhohlen über Zinserhöhungen, in Deutschland dürfte die Rendite der Bundesanleihe bald ins Plus drehen. Baugeld wird dann deutlich teurer. Wer kann, sollte sich die aktuellen Konditionen daher noch möglichst lange sichern.

Die Zeit der billigen Schulden geht zu Ende. Nach fast zwei Jahren im Negativ-Bereich ist die deutsche Staatsanleihe auf dem Weg zurück ins Plus. Das sorgt bei Anlegern zwar für Freude. Alle, die gerade Schulden machen müssen oder eine Anschlussfinanzierung benötigen, dürften die Entwicklung hingegen mit Sorge verfolgen. Für sie nämlich bedeuten selbst vermeintlich kleine Zinserhöhungen schnell signifikante Zusatzkosten.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Wie groß der Effekt ist, zeigt die folgende Berechnung. Unterstellen wir, ein Kunde nimmt ein Darlehen über 340.000 Euro auf - das ist der Durchschnittswert in der Statistik der FMH-Finanzberatung. Die bisherigen Zinserhöhungen im Jahr 2021 haben ihn zwar erst überschaubare 57 Euro gekostet (die Werte stiegen von 0,66 Prozent im Januar auf 0,86 Prozent im Mai 2021). Hochgerechnet auf zehn Jahre macht die Erhöhung aber einen spürbaren Unterschied. Wenn der Kunde die gleiche Rate zahlt, ist seine Restschuld nach zehn Jahren um satte 6000 Euro höher. Und alles deutet darauf hin, dass sich die Zinsen weiter nach oben entwickeln. Die FMH-Finanzberatung rechnet bis Ende Mai mit Zinserhöhungen bis 0,95 Prozent bei zehn Jahren fest. Das wären fast 50 Prozent höhere Zinsen innerhalb von nur fünf Monaten - bei gleichbleibend hohen oder sogar steigenden Immobilienpreisen.

Umso wichtiger ist es, bei der Wahl des Geldgebers genau hinzuschauen - helfen kann dabei der ntv.de-Baugeldvergleich.

Wie Immobilienbesitzer der Zinserhöhung trotzen

Einen effektiven Hebel, um sich Zinserhöhungen ganz zu ersparen, haben zudem alle, die bereits ein Eigenheim besitzen und in den kommenden fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen. Gegen einen kleinen Aufpreis können sie sich die Zinsen von heute auch für die Zukunft festschreiben lassen - mit einem Forward-Darlehen. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis dieser Art der Anschlussfinanzierung war selten besser. Denn auch wenn es bald nach oben gehen dürfte, sind die Forward-Aufschläge (noch) auf einem Tiefstand.

Nehmen wir erneut die Durchschnittswerte der FMH aus dem Jahr 2021 (Basis sind 163.000 Berechnungen). Dabei liegt der Immobilienwert bei 463.000 Euro, der Kreditbedarf für die Anschlussfinanzierung liegt bei 185.000 Euro und die Vorlaufzeit beträgt 28 Monate. Wer wie die Hälfte der FMH-Kunden eine zehnjährige Zinsbindung und eine Tilgungsquote von drei Prozent vereinbart, zahlt aktuell einen Forward-Aufschlag von lediglich 0,26 Prozent. Damit sich dieser Mehraufwand rentiert, müssen die Zinsen innerhalb der nächsten 28 Monate um mehr als diese 0,26 Prozent steigen. Das dürfte mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit geschehen. Vermutlich werden wir diesen Wert bereits Ende 2021 erreichen.

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Auch höhere Aufschläge lohnen sich

Selbst für Kunden, die erst im Jahr 2026 eine Anschlussfinanzierung brauchen, ist ein Forward-Aufschlag zu empfehlen. Zwar ist der Aufpreis hier deutlich höher. Damit der Abschluss sich rechnet, müssten Zinsen bis zum Auslaufen des Ursprungsdarlehens um 0,66 Prozent steigen. Das aber scheint - aus heutiger Sicht - realistisch. Wenn man den Renditeanstieg der Staatsanleihen in den USA und auch in Deutschland betrachtet und berücksichtigt, dass in der Eurozone eine Inflationsrate von mehr als zwei Prozent angestrebt wird, dann ist ein Zinsanstieg von mehr als 0,7 Prozent sogar eher niedrig angesetzt.

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Fazit: Wer in den kommenden fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte sich zeitnah um ein Forward-Darlehen bemühen - denn nicht nur die Zinsen werden in den kommenden Monaten steigen, sondern auch die Forward-Aufschläge. Kunden, die jetzt agieren, können daher nach menschlichem Ermessen kaum etwas falsch machen und sichern sich Spitzenkonditionen auch für jene Zeiten, in denen (hoffentlich nicht nur) der Zinsmarkt zur Normalität zurückkehrt.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Quelle: ntv.de

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