Der Energiebedarf von alten Gebäuden soll sinken. Doch die Sanierung von Wohnhäusern nervt beide Seiten - Mieter wie Vermieter. Eine Mustervereinbarung des Deutschen Mieterbundes kann helfen.

Das Ziel ist ehrgeizig: Bis 2020 soll der Wärmebedarf der alten Gebäude in Deutschland um 20 Prozent sinken. Bis 2050 sollen sogar alle 18 Millionen Häuser auf die modernsten Energiesparstandards gebracht werden und damit 80 Prozent weniger Energie verbrauchen. Doch Vermieter und Mieter stellt dieses Vorhaben vor Herausforderungen. Hausbesitzer wollen Bauarbeiten möglichst schnell und reibungslos über die Bühne bringen. Mieter müssen mit Baulärm und Dreck zurecht kommen und auch mit steigenden Mietkosten rechnen. "Das führt immer wieder zu großen Auseinandersetzungen", sagt Sönke Bergemann von der Eigentümervereinigung Haus & Grund. Viele Eigentümer schreckten deshalb vor Sanierungsvorhaben zurück.

Dabei sind energetische Modernisierungen eigentlich für alle Seiten von Vorteil. Laut einer Studie der Deutschen Energie-Agentur (dena) profitieren sowohl Vermieter als auch Mieter: "Der Vermieter kann die Investitionskosten rentabel auf die Kaltmiete umlegen. Der Mieter profitiert gleichzeitig von geringeren Heizkosten, so dass die Warmmiete nicht steigt." Doch in der Praxis lauern viele Fallstricke: Wie lange im Voraus muss eine energetische Sanierung angekündigt werden? Wie stark darf die Miete nach Abschluss der Arbeiten angehoben werden? Dürfen Mieter die Miete während der Bauarbeiten mindern - und wenn ja, um wie viel? "Das ganze Verfahren ist sehr formal", sagt Bodo-Wolf Friers von Haus-&-Grund-. Dennoch sei der Wille bei vielen Hausbesitzern da, ihre Häuser energetisch zu sanieren. "Nur eins ist klar", sagt Friers. "Mit der Brechstange geht das nicht."

Drei Monate Vorlauf

Deshalb hat der Deutsche Mieterbund die Mustervereinbarung erarbeitet, die beiden Seiten helfen soll. Sie steht auf der Webseite des Vereins zum Download bereit. Auf insgesamt rund 30 Seiten werden darin die rechtlichen Rahmenbedingungen einer energetischen Sanierung anschaulich erläutert und Einigungsvorschläge für 14 besonders strittige Fragen gemacht. "Über eine energetische Modernisierung sollte nicht gestritten werden", meint Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Dass erhöhe nur den Stress und verzögere die Baumaßnahme.

Jede Sanierung beginnt mit der Ankündigung, erklärt der Experte. "Oft gibt es Probleme mit der richtigen Beschreibung." Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass Vermieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten erklären müssen, was sie vorhaben: Welche Arbeiten sollen ausgeführt werden? Wie umfangreich werden sie? Wann werden sie beginnen und wann voraussichtlich beendet sein?

Wird es wirklich teurer?

Am heikelsten ist meist die Frage der Mieterhöhung nach einer Sanierung. "Kein Vermieter saniert nur für die Hausbewohner", sagt Bergemann. "Das Ziel ist meist auch eine höhere Rendite." Doch Mieter fürchten sich vor zu hohen Steigerungen. "Viele haben Angst, dass sie ihre Miete nicht mehr bezahlen können", bestätigt Ropertz. Die rechtlichen Grundlagen lassen sich in der Broschüre des Mieterbundes nachlesen: Nach Abschluss der Arbeiten hat der Vermieter das Recht, "die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen", heißt es in dem Papier. Ein Beispiel: Werden etwa die einfachen Fenster durch Isolierglasfenster in einer Wohnung für rund 6000 Euro ersetzt, darf der Vermieter 660 Euro der Kosten auf die jährliche Miete aufschlagen. Die Monatsmiete würde also um 55 Euro steigen.

Auch an der Frage der Mietminderung entzündet sich immer wieder Streit. Für Vermieter problematisch: Sie finanzieren die Sanierung oft aus den laufenden Ertrag. Minderen viele Mieter ihre monatlichen Zahlungen, kann das zu einem Problem werden. Mieter wiederum können ihre Wohnungen während der Sanierungsarbeiten oft nur eingeschränkt nutzen, sagt Ropertz. Sei es, weil ein Gerüst die Sicht nach draußen versperre oder die Versorgung mit Wasser oder Energie unterbrochen werde. Daher hätten sie auch das Recht, die Miete zu mindern. Dennoch sollten solch strittigen Fragen kein energetisches Sanierungsprojekt verhindern, finden sowohl der Mieterbund als auch die Eigentümerverbände. Deshalb sind sich beide Seiten einig: Mieter und Vermieter sollten an einem Strang ziehen.