Ratgeber

Offene Immobilienfonds Besser als das Sparbuch

Offene Immobilienfonds verzeichneten im ersten Quartal 2016 den höchsten Zufluss bei den Publikumsfonds. Foto: Arne Dedert

Offene Immobilienfonds investieren in der Regel direkt in Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser, Einkaufszentren oder Hotels.

(Foto: dpa)

Durch die Corona-Krise ist der Anlagenotstand nicht gerade kleiner geworden. Für Anleger bieten offene Immobilienfonds eine gute Alternative. Der Kauf eilt allerdings nicht.

Anleger haben es weiterhin nicht einfach: Auf Bankkonten und Sparbüchern verliert das angelegte Geld jeden Tag an Wert, selbst wenn es keine Strafzinsen gibt. Dafür sorgt schon die Inflation. Aktien schwanken derzeit so stark, dass einem schon schwindelig werden kann, vielen Menschen fehlen dazu die Nerven. Und die meisten Fonds schneiden schlechter als der Gesamtmarkt ab - auch die eigentlich beliebten Mischfonds. Da kann man sich Ausgabeaufschläge und Gebühren auch gleich sparen. Schließlich sind Immobilien, also eine Wohnung oder ein Haus, als Geldanlage für viele Haushalte schlichtweg zu teuer. Als Alternative für Betongold bieten sich offene Immobilienfonds an.

Zur Klarheit: Offene Immobilienfonds investieren in der Regel direkt in Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser, Einkaufszentren oder Hotels. Sie unterscheiden sich damit von Immobilien-Aktienfonds, die in Aktiengesellschaften aus dem Immobiliensektor investieren, also nicht direkt in bestimmte Gebäude.

Verschiedene Immobilien in verschiedenen Ländern

Mit einem offenen Immobilienfonds beteiligt sich der Anleger an einem Portfolio, das meistens aus verschiedenen Immobilien in verschiedenen Ländern besteht. Das hat den Vorteil, dass das Investment über mehrere Gebäude und Regionen verteilt ist, was grundsätzlich das Verlustrisiko reduziert. Beim Kauf einer Wohnung zur Fremdvermietung besteht dagegen schnell ein Klumpenrisiko. Außerdem muss sich der Käufer häufig für die Finanzierung verschulden, wozu im derzeit unsicheren Umfeld nicht viele Menschen bereit sein dürften. An einem offenen Immobilienfonds kann man sich dagegen auch mit einem kleinen Geldbeutel beteiligen. Zudem dürfen sie nur maximal 30 Prozent Fremdkapital halten und sind somit ausgesprochen konservativ finanziert.

Gut für die Nerven

Offene Immobilienfonds verfügen über einen weiteren Vorteil: Sie werden eigentlich nicht börsentäglich bewertet wie Immobilien-Aktienfonds, sondern meistens nur ein- oder zweimal im Jahr. Dadurch fallen die Schwankungen deutlich geringer als bei anderen Anlageklassen aus - sie schonen also das Nervenkostüm.

Die Erträge wachsen bei offenen Immobilienfonds zwar nicht in den Himmel, sie fielen in der Vergangenheit aber zumindest solide aus. Pi mal Daumen belief sich der Wertzuwachs in den zurückliegenden Jahren auf rund 3 Prozent nach Kosten. Zum Vergleich: Der Deutsche Aktienindex Dax liegt aktuell seit seinem Hoch im Februar trotz der jüngsten Erholung rund 25 Prozent im Minus. Die Turbulenzen an den Aktienmärkten und das Umfeld niedriger beziehungsweise negativer Zinsen sorgen bei offenen Immobilienfonds für spürbare Mittelzuflüsse. Zum Teil beschränken daher die Fondsgesellschaften neue Investitionen von Anlagern.

Derzeit ist es sicherlich Corona-bedingt nicht möglich, das jährliche Durchschnittsplus von 3 Prozent aus der Vergangenheit in der Zukunft fortzuschreiben. Vor allem bei Hotels und Einkaufszentren ist mit Stundungen und Ausfällen von Mieten zu rechnen. Das Analysehaus Fonds Consult rechnet in diesem Jahr mit einem Renditerückgang in einer Größenordnung von einem halben bis zu einem ganzen Prozentpunkt. Der Ertrag läge dann aber immer noch über der Inflationsrate - die Kaufkraft des investierten Gelds würde also zumindest erhalten.

Keine absolute Sicherheit

Trotzdem sollten die Anleger auch bei offenen Immobilienfonds die Risiken im Blick behalten. Bei Einkaufszentren und Hotels drohen - wie erwähnt - Mieteinbußen. Büros gelten da als weniger anfällig. Ein Blick auf das konkrete Portfolio eines Fonds ist also unbedingt anzuraten, denn die Unterschiede sind gravierend. Zwei Beispiele:

Der Fokus Wohnen Deutschland (ISIN: DE000A12BSB8) ist beispielsweise in insgesamt 39 Wohnhäuser investiert, die zum Teil auch noch kleinere Gewerbeeinheiten umfassen. Das ist für einen offenen Immobilienfonds ungewöhnlich, muss aber nicht schlecht sein. Der Fonds ist - wie der Name schon ausdrückt - auf Deutschland fokussiert.

Ganz anders ausgerichtet ist der Deka-Immobilien Europa (ISIN: DE0009809566). Vom Vermögen des Fonds entfallen 67 Prozent auf Büros, knapp 18 Prozent auf Handels- und Gastronomie-Immobilien und der Rest auf Hotels, Logistik-Immobilien und Sonstiges. Das Portfolio ist über Europa gestreut.

Unterschiede zwischen Fonds gibt es außerdem in Bezug auf den Bestand von Barmitteln. Das ist unter zwei Gesichtspunkten von Bedeutung. Erstens lassen sich damit in den kommenden Monaten möglicherweise Corona-bedingte Investitionschancen nutzen - generell dürften die Immobilienpreise nachgeben. Außerdem lassen sich damit Anleger auszahlen, die ihre Anteile verkaufen, ohne Gebäude veräußern zu müssen. Dieses Risiko ist für offene Immobilienfonds allerdings sowieso beschränkt.

Eingeschränkte Liquidität

Denn infolge der Finanzkrise und der damaligen Schieflage von offenen Immobilienfonds müssen Anleger mittlerweile ihren beabsichtigten Verkauf zwölf Monate im Voraus ankündigen. Außerdem müssen sie die Anteile mindestens zwei Jahre halten. Das sorgt zwar bei den Fonds für ein höheres Maß an Stabilität. Für die Anleger bedeuten diese Besonderheiten jedoch eine geringe Liquidität - schnell mal Kasse machen geht nur eingeschränkt. An verschiedenen Börsen findet jedoch zumindest ein volumenmäßig kleiner Handel statt. Allerdings sind die Fonds bei einigen Direktbanken nicht zu ordern.

Unter dem Strich sind offene Immobilienfonds für Anleger geeignet, die ihr Vermögen zumindest erhalten möchten und über einen längeren Anlagehorizont verfügen. Die Haltefrist sollte eigentlich die vorgeschriebenen zwei Jahre überschreiten, um den Ausgabeaufschlag von fünf bis sechs Prozent wieder reinzuholen. Da auch bei Gewerbeimmobilien durchaus mit sinkenden Preisen zu rechnen ist, könnte sich ein späterer Einstieg als richtig erweisen.

Über den Autor: Wolfgang Böhm arbeitet als freier Finanz- und Wirtschaftsjournalist in Berlin.

Quelle: ntv.de