Ob Eigenheim oder Immobilienfonds - Betongold gilt nach wie vor als sichere Bank, wenn auch nicht gerade als Renditeknüller. Bessere Aussichten verheißen die so genannten REITs, die seit Monaten als das nächste große Ding im Bereich der Immobilienanlage angekündigt werden. Bei den Real Estate Investment Trusts handelt es sich um Immobilienfonds oder um Kapitalgesellschaften, die Immobilien finanzieren, besitzen oder verwalten. Im Unterschied zu klassischen Immobilienfonds sind REITs an der Börse notiert. Anleger können so zusätzlich auf Kursgewinne setzen.

Die Pioniere sind startklar

Nun hat der Gesetzgeber die rechtliche Grundlage für REITs in Deutschland geschaffen und die ersten Anbieter stehen in den Startlöchern. Pioniere im deutschen REITs-Markt sind neben dem Immobilienkonzern TAG Tegernsee die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) und die IC Immobiliengruppe. Deren Vorstandssprecher Oscar Kienzle begründet den frühen Einstieg: "Im Moment ist der Markt noch nicht in einer Überhitzungsphase, es gibt Potential für eine positive Wertentwicklung in den nächsten Jahren. Je später man im Zyklus einsteigt, umso geringer ist diese Chance."

Das Münchener Unternehmen wird dabei nicht selbst zum REIT werden. Das Profil als Dienstleister und Initiator von Immobilienfonds bleibt bestehen und wird um den geplanten Fair Value REIT erweitert. Dieser soll zum einen in die bestehenden 16 Immobilienfonds der IC-Gruppe investieren. Zum anderen will man direkt in Büro- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks einsteigen. Hier stecke mehr Wachstumspotential als zum Beispiel in Shoppingcentern, heißt es in München, auch wenn einige Wettbewerber es anders sehen.

Was hat Potential?

Für Anleger wie Fachleute sind deutsche REITs absolutes Neuland. Dennoch lässt sich das Potential der einzelnen Fonds einschätzen. So ist die klare Positionierung, also eine gezielte Ausrichtung nach bestimmten Nutzungsarten für Rainer Zitelmann ein wichtiges Erfolgskriterium. Der Unternehmensberater und Immobilienexperte weist auf einen weiteren Faktor hin: "In Zukunft wird man vor allen Dingen auf ein überzeugendes Management schauen."

Auch das Fondsvolumen könnte eine Rolle spielen. Der Fonds der Helaba soll einen Wert von 1,5 Milliarden Euro umfassen, der der IC-Gruppe eine Milliarde, die TAG plant für ihren Fonds mit 300 Millionen Euro. "Je größer das Volumen, desto breiter das Portfolio, desto geringer das Risiko", argumentiert Oscar Kienzle von IC. Schwankungsanfälliger als klassische offene Immobilienfonds sind REITs aber auf jeden Fall, schließlich werden sie an der Börse gehandelt und unterliegen damit dem Kursrisiko.

Doppelt gewinnen

Der Vorteil liegt in den besseren Renditechancen. REITs-Käufer können sowohl auf Kurssteigerungen als auch auf Dividenden bauen. 90 Prozent ihrer Gewinne müssen die REITs an die Anteilseigner ausschütten, bei denen sie auch versteuert werden. Böse Überraschungen bei der Dividende sind unwahrscheinlich, da die Gewinne zum Großteil aus langfristigen Verträgen entstehen, etwa aus Mieten oder Zinseinnahmen. So ist eine gewisse Kontinuität gegeben. Bei der IC Gruppe hält man momentan eine Rendite zwischen vier und 4,5 Prozent für realistisch.

Wer REITs bislang für ein neues Produkt nur für Großinvestoren gehalten hat, liegt falsch. Günter Schlösser, Vorstand des Verbundes unabhängiger Vermögensverwalter, empfiehlt REITs auch Privatanlegern als Beimischung im Depot. Dessen Volatilität ließe sich durch die größere Diversifikation senken.

Ob Klein- oder Großanleger, beide müssen sich bis zum ersten REITs-Einkauf noch etwas gedulden. Die ersten Börsengänge sind für den Herbst angekündigt. Bis dahin ist die Börsenszene um ein großes Diskussions- und Spekulationsthema reicher.