Mit der Finanzkrise brach Panik über die offenen Immobilienfonds herein. Plötzlich wollten alle raus. Das wiederum bescherte einigen Fonds den Kollaps. Die Bundesregierung schafft nun neue gesetzliche Rahmenbedingungen, die Anleger im Blick behalten sollten.

"Offene Immobilienfonds sind gesetzestechnisch den Wertpapierfonds nachgebildet und wurden wie diese mit dem Versprechen der täglichen Verfügbarkeit vertrieben", heißt es in der Begründung zum Gesetzentwurf zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes. 40 Jahre lang ging das gut, weil ein Gleichgewicht zwischen verkaufswilligen Anlegern und Neuanlegern herrschte. Dann kam die Finanzkrise und stellte die Immobilienfonds auf den Kopf.

Die Finanzkrise wurde von zu hoch bewerteten Immobilien und damit verbundenen Krediten ausgelöst und schwappte gnadenlos auf die Fonds über. Immobilien waren plötzlich schlecht und viele private und institutionelle Anleger wollten ihr Geld aus den Fonds abziehen, was letztlich zum Kollaps einiger Fonds führte. Weil sich Immobilien nicht von heute auf morgen wieder verkaufen lassen, konnten die Auszahlungswünsche bei mehreren Fonds nicht bedient werden. Im Ergebnis mussten die Fonds vorübergehend geschlossen werden und Kundengelder wurden eingefroren.

Um künftig eine Wiederholung dieses Dilemmas zu verhindern, wird der Gesetzgeber die Regeln für offene Immobilienfonds im Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes ändern. Entsprechende Pläne der schwarz-gelben Koalition billigte der Bundestag in Berlin. Der Bundesrat muss noch zustimmen.

Haltedauer mindestens zwei Jahre

Demzufolge soll es Anlegern künftig nur noch erlaubt sein, bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr aus dem Fonds abzuziehen. Spätestens ab 2013 soll zudem eine einjährige Kündigungsfrist für Beträge gelten, die über die 30.000 Euro pro Halbjahr hinausgehen. Außerdem müssen Neuanleger mit einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren rechnen. Auf Rückgabeabschläge, die zunächst noch vorgesehen waren, soll verzichtet werden.

Einer Erhebung der Ratingagentur Scope zufolge, beträgt die durchschnittliche Beteiligungssumme in vielen offen Immobilienfonds 30.000 Euro. Es bleibt also offen, ob mit einer halbjährlichen Verfügbarkeit von 30.000 Euro das aktuell bestehende Problem in Zukunft behoben werden kann.

Die Schließung einzelner offener Immobilienfonds wirkt zudem über die betroffenen Fonds hinaus negativ auf die gesamte Branche. Das Misstrauen der Anleger ist groß. Drei Fonds, der US-Grundinvest der Fondgesellschaft Kanam, der Degi Europa von Aberdeen und der P2 Value von Morgan Stanley, sollen abgewickelt werden. Bei zehn weiteren Fonds ist die Rücknahme der Anteilsscheine derzeit ausgesetzt. Dies ist den Fondsgesellschaften längstens für zwei Jahr erlaubt.

Kauf über Börse für Mutige möglich

Die einzige Ausstiegsmöglichkeit bei eingefroren Fonds ist der Verkauf über die Börse. Doch dieser ist mit herben Verlusten von bis zu 40 Prozent im Vergleich zu dem von der Fondsgesellschaft ermittelten Anteilswertes verbunden. Wer also nicht dringend Geld benötigt, sollte besser abwarten. Durch einen geregelten Abverkauf von Immobilien kann der Fonds wieder ausreichend Liquidität zurück erlangen und wahrscheinlich bessere Rücknahmepreise zahlen. Darauf bauen auch mutige Anleger, die jetzt Fondsanteile von eingefrorenen Immobilienfonds über die Börse kaufen.

Auch wenn die gesamte Branche mit negativen Schlagzeilen zu kämpfen hat, sind nicht alle offene Immobilienfonds schlecht. Das zeigt auch eine Erhebung des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI). In den Fonds steckende Immobilien sind überwiegend jung, was für einen niedrigen Erhaltungsaufwand spricht. Knapp 80 Prozent sind nach 1995 gebaut. Zudem laufen über ein Drittel der Mietverträge zwischen vier und neun Jahre und knapp 18 Prozent sogar noch länger.

Bis zu sechs Prozent Rendite pro Jahr

Die Stiftung Warentest hat zudem im November 2010 offene Immobilienfonds unter die Lupe genommen. Rund die Hälfte der 30 untersuchten Fonds bringt jährliche Renditen zwischen 4,4 und fünf Prozent pro Jahr. Am besten schneidet derzeit der grundbesitz europa der Deutschen Bank mit einer Rendite von 6,2 Prozent pro Jahr ab. Auf den Plätzen folgen der Deka-ImmobilienGlobal, hausInvest Europa und grundbesitz global. Auch der momentan eingefrorene SEB ImmoInvest hat in den vergangenen fünf Jahren eine durchschnittliche Rendite von 4,4 Prozent pro Jahr erzielt und belegt damit Platz fünf im Ranking der Stiftung Warentest.

Offene Immobilienfonds waren noch nie geeignet, um dort kurzzeitig Geld zu parken, sondern sollten immer mit einem langfristigen Anlagehorizont von mehreren Jahren gekauft werden. Insofern bedeutet die geplante Mindesthaltedauer von zwei Jahren kein Ausschlusskriterium für einen offenen Immobilienfond. Die kurzfristige Verfügbarkeit des Kapitals fällt als Verkaufsargument allerdings weg.

Nur als Beimischung geeignet

Da nach der Mindesthaltedauer weiterhin Anteile im Wert von 30.000 pro Halbjahr ohne Kündigungsfrist versilbert werden können, stellt die vorgesehene einjährige Kündigungsfrist für Privatanleger ebenfalls kein Problem dar. Offene Immobilienfonds sind ein Brancheninvestment, das immer nur dem Depot beigemischt werden sollte. Mehr als fünf bis zehn Prozent des Depotwertes sollte der Anteil der offenen Immobilienfonds nicht ausmachen.

Unterm Strich ergeben sich für den Privatanleger bei einem zweckmäßigen Investment in einen offenen Immobilienfonds keine nennenswerten Nachteile gegenüber der jetzigen Regelung. Ob die gesetzlichen Neuregelungen allerdings ausreichen werden, um offene Immobilienfonds vor Liquiditätsproblemen zu schützen, muss sich erst noch zeigen. Fest steht, dass der Ausstieg über ein Einfrieren des Fondsvermögens und Schließung des Fonds den Kapitalanlagegesellschaften weiterhin offen steht.