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Gericht stellt klar Kaution ist keine Einnahme des Vermieters

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Der Vermieter ist in der Pflicht, die Kaution sicher und getrennt von seinem Vermögen zu verwahren. 

(Foto: imago/Christian Ohde)

Vermieter, die eine Kaution vom Mieter erhalten, müssen diese nicht als Einnahme steuerlich ansetzen. Erst wenn die Kaution tatsächlich einbehalten wird, liegen dafür relevante Einnahmen vor.

Vermieter müssen die Kaution, die ihnen der Mieter zahlt, zunächst nicht als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuern. "Erst wenn die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses einbehalten wird, weil der Mieter beispielsweise in der Wohnung Schäden hinterlassen hat, ist die Kaution als steuerpflichtige Einnahme zu behandeln", erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.

Um diese Frage ging es kürzlich beim Finanzgericht Münster. In dem Fall gab der Vermieter in seiner Einkommensteuererklärung die Mieteinnahmen an, allerdings ohne die vom Mieter geleistete Kaution. Das Finanzamt sah in den vereinnahmten Mietkautionen steuerpflichtige Einnahmen. Die Finanzbeamten begründeten dies damit, dass der Mieter diese auf das laufende Mietkonto überwies. Außerdem sei die Kaution nach Auszug der Mieter teilweise nicht an diese zurückgezahlt worden.

Nach Ende des Mietverhältnisses wird Kaution zur Einnahme

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Das Finanzgericht folgte hingegen der Rechnung des Vermieters. Die Richter führten an, dass eine Zahlung erst dann als steuerpflichtige Einnahme zu behandeln ist, wenn der Vermieter darüber verfügen kann. Das ist bei einer Kaution nicht der Fall, denn der hinterlegte Geldbetrag ist nur eine Sicherheit (Az.: 2 K 2497/17 E).

Vermieter müssen die Kaution der Mieter daher zunächst nicht als Einnahme versteuern. Erst wenn die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses einbehalten wird, wird sie zur Einnahme. Parallel dazu können dann aber auch die Kosten für die Schadensbeseitigung als Werbungskosten berücksichtigt werden. "Um Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten Vermieter die Kautionszahlung auf ein separates Kautionskonto überweisen lassen", rät Klocke.

Ohne die Zahlung einer Mietkaution ist für Mieter meist keine Wohnung zu haben. Fast immer wird sie im Mietvertrag vereinbart. Sie dient dem Vermieter als Mietsicherheit gegen Zahlungsausfälle seines Mieters und darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Die Mietkaution kann in drei Raten gezahlt werden. Die erste der Raten wird bei Mietbeginn fällig, die anderen beiden in den zwei folgenden Monaten.

Quelle: ntv.de, awi/dpa