Zinsen mehr als vervierfachtWenn der Immobilienkredit plötzlich 150.000 Euro mehr kostet
ntv bei Google bevorzugenDie Bauzinsen für zehnjährige Finanzierungen sind deutlich über die Marke von vier Prozent gestiegen. Das hat dramatische Folgen für jene, die nun eine Immobilie kaufen möchten. Zumindest so lange, wie Mondpreise für Häuser und Wohnungen verlangt werden.
Vor allem Immobilienkäufer profitierten bei der Finanzierung ihrer Objekte bis vor gut vier Jahren von traumhaften Konditionen. Auch wenn das die Nachfrage und - wegen des beschränkten Angebots - die Preise in die Höhe trieb. Doch die Bauzinsen haben sich seit Jahresbeginn 2022 mehr als vervierfacht. Laut FMH-Finanzberatung stieg der Durchschnittszinssatz für ein Zehn-Jahres-Darlehen von 0,8 Prozent im Jahr 2022 auf derzeit 4,48 Prozent.
Verantwortlich für die Entwicklung am Zinsmarkt ist die Europäische Zentralbank (EZB), welche in den letzten Monaten verschärft auf die hohen Inflationsraten im Euroraum reagiert und den Hauptrefinanzierungssatz auf mittlerweile 2,65 Prozent erhöht hat. Und: Der EZB-Rat stellt weitere Zinserhöhungen in Aussicht. Die nächste Ratssitzung ist am 29. Oktober.
Zudem ist das Vertrauen der Investoren in den deutschen Staat weiter zurückgegangen, sodass auch die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen stetig anziehen. Denn die EZB-Entscheidungen beinflussen die Bauzinsen nur indirekt. Wichtigster Indikator sind die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen. Denn sie bestimmen maßgeblich die Renditen für Pfandbriefe, die wiederum von Banken für die Refinanzierung von Immobilienkrediten genutzt werden. Zudem agieren Banken restriktiver bei der Kreditvergabe.
Angesichts dieser Rahmenbedingungen ist es fast schon ausgemacht, dass auch die Bauzinsen weiter steigen. Das bedeutet zwar keineswegs einen Sprung auf nie dagewesene Höhen. Die Zinssätze und Anleiherenditen ähneln momentan denen vor 15 beziehungsweise 18 Jahren. Damals allerdings waren die Immobilienpreise noch deutlich niedriger, gibt Max Herbst, Gründer der FMH-Finanzberatung, zu bedenken. Auch wenn diese die Höchststände aus den Jahren vor dem Ende der Nullzinsphase 2022 noch nicht wieder erreicht haben.
Es kommen also schwierige Zeiten auf die Immobilienbesitzer zu, deren Zinsfestschreibung in nächster Zeit ausläuft. Denn viele von ihnen haben ihr ursprüngliches Baudarlehen für unter 1 Prozent abgeschlossen. Nun fallen auf die Restschuld viermal so hohe Zinsen an - oder sogar noch deutlich mehr. Die durchschnittliche Kreditsumme für eine private Immobilienfinanzierung in Deutschland liegt aktuell bei knapp 300.000 Euro.
Monatliche Belastungen von über 3000 Euro
Konkret bedeutet die verteuerte Baufinanzierung zu einem effektiven Zinssatz (die Gesamtkosten, die für einen bestimmten Kreditbetrag insgesamt bezahlt werden müssen) von 4,5 Prozent für ein Darlehen über 500.000 Euro einen höheren Zinsaufwand von rund 152.111 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung. Zur Erinnerung: Bis vor wenigen Jahren lag der effektive Zinssatz noch bei 0,8 Prozent. Sollten die Bauzinsen sogar auf fünf Prozent steigen, würde dies den Kredit bei Neuabschlüssen um circa 172.000 Euro verteuern, bei jeweils einer verbleibenden Restschuld von weit über 300.000 Euro. Die monatlichen Belastungen würden sich so auf über 3300 Euro belaufen. Bei drei Prozent Tilgung. Unfassbare Zahlen.
Für Immobilienbesitzer sind das keine guten Nachrichten. Zumindest aber lässt sich ihr Zinsschaden bei der anstehenden Anschlussfinanzierung begrenzen - indem sie schon heute ein Forward-Darlehen abschließen. Das ist mit einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten möglich und bietet eine Absicherung gegen (weiter) steigende Zinsen. Das Konzept: Der Kunde schließt den Vertrag mit einer bestimmten Vorlaufzeit ab und sichert sich - gegen einen mehr oder weniger großen Aufschlag - die aktuellen Zinsen auch für die Zukunft. Allerdings gilt der Forward-Vertrag auch, wenn die Zinsen bis zur Ablösung des laufenden Vertrages sinken sollten.
Die FMH-Finanzberatung hatte kürzlich im Auftrag von ntv recherchiert, wo Immobilieneigentümer für Vorlaufzeiten von 12 und 24 Monaten die besten Konditionen erhalten. Zudem unterschieden die Frankfurter Experten zwischen Forward-Darlehen mit 10 und 15 Jahren Zinsbindung.
Zur Beruhigung: Bei laufenden Hypothekenkrediten ändert sich durch die Zinserhöhungen nichts. Bauherren und Käufer werden sich aber über kurz oder lang einer Normalität aus vergangenen Zeiten stellen und höhere Zinsen bezahlen müssen.
Wer vor der Entscheidung für eine längere oder kürzere Zinsbindung steht, muss daher überlegen, welche Zinsentwicklung er erwartet. Geht man davon aus, dass die Zinsen in fünf Jahren deutlich niedriger sein werden als heute, empfiehlt sich eine kurze Laufzeit. Geht man hingegen davon aus, dass sich die Zinsen eher nach oben bewegen, wäre eine langfristige Absicherung von 20 Jahren sinnvoll. Sicherheit kostet Geld, schafft aber langfristige Gewissheit über die eigene Belastung.