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Volltigerdarlehen, flexible Baufinanzierung, Forwarddarlehen Die besten Hypotheken

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(Foto: imago/McPHOTO)

Viele Deutsche zieht es in die eigenen vier Wände. Doch nur die wenigsten können den Kaufpreis auf einen Schlag bezahlen. Zehn, zwanzig, oft sogar 30 Jahre für die Abzahlung des Kredits sind keine Seltenheit. In dieser Zeit kann viel passieren, auch bei den Zinsen. Daher ist es sinnvoll - sich ganz individuell für die passende Hypothek zu entscheiden.

Die FMH Finanzberatung im Auftrag von n-tv bei drei Hypotheken-Arten die besten Bank-Angebote getestet: Zum einen beim Volltilgerdarlehen, der flexiblen Baufinanzierung und dem Forwarddarlehen.

Flexible Baufinanzierung

Eine fast ideale Kombination ist eine lange Zinsfestschreibung von 15 Jahren und länger und eine flexible Tilgungsvereinbarung. Maßgebliche Faktoren für die Wertung waren: Sondertilgung, Tilgungsveränderung, Nichtabnahmen von Darlehensteilen und die vorzeitige kostenfreie Darlehenskündigung.

Die Option einer Sondertilgung von 5% pro Jahr gehört schon fast zu jedem besseren Angebot. Noch etwas besser bewertet wurden Angebote, die auch 10% Sondertilgung kostenfrei bzw. mit einem geringen Zinsaufschlag offeriert haben, obwohl dies nur wenige Darlehensnehmer wirklich benötigen. Zwei Anbieter, die Allianz und die Münchener Hyp, bekamen noch einen Extra-Punkt, weil sie auch die Möglichkeit bieten, dass man eine bereits erbrachte Sondertilgung wieder ausgezahlt bekommen kann, wenn es finanziell eng werden sollte. Dies wird Sondertilgungsreverse genannt.

Eine immer häufigere Angebotsvariante ist die Möglichkeit, die Tilgungshöhe im Laufe der Jahre zu verändern. Im Extremfall kann diese jährlich kostenfrei neu festgelegt werden oder vielleicht auch nur 2 bis 3 mal während der Zinsbindungszeit. Auch die Spanne der Veränderung kann zwischen 1 und 10 Prozent oder vielleicht auch nur zwischen 2 und 5 Prozent liegen. Je häufiger und größere die Spanne, desto besser wurde das Angebot bewertet. Bei dieser Option glänzen die Versicherer, die eigene Kundengelder anlegen und folglich wesentlich flexiblere Modalitäten erlauben können.

Positiv ist es, wenn beim Baudarlehen ein kleiner Puffer einbaut wird, für unvorhergesehene Ausgaben. Üblich sind Beträge zwischen 10.000 und 25.000 Euro oder auch bis zu 20% des Darlehensbetrages. Auch dies ist ein Pluspunkt hauptsächlich für Versicherungen wie Allianz, Hannoversche oder AXA aber auch die Degussa Bank reiht sich hier ein.

Die vorzeitige kostenfreie Kündigung wird von der Allianz für lediglich 0,03% Zinsaufschlag erlaubt, wenn der Hauptverdiener verstirbt, schwer erkrankt oder auch wenn wegen Berufswechsel das Objekt verkauft werden muss. Einige andere Anbieter verlangen einen Zinsaufschlag von 0,3 bis 0,65 für dieses außergewöhnliche Sonderkündigungsrecht – jedoch dann meist ohne weitere Begründung.

Die Angebote sich derartig vielfältig, dass sich jeder User selbst entscheiden muss, wieviel Flexibilität ihm wichtig ist.

Volltilgerdarlehen

Vielleicht sollte man die niedrigen Zinsen auch dafür nutzen, ein Volltilgerdarlehen zu wählen, bei dem also am Ende der Zinsbindungszeit das Darlehen komplett getilgt ist.

Für die kürzeren Laufzeiten von 10 und 15 Jahre mit festem Zins wurde einen Darlehensbetrag von 150.000 Euro bei einer 50% Finanzierung unterstellt und bei den langen Laufzeiten 20, 25 und 30 Jahre sogar 240.000 Euro bei 80% Finanzierungsauslauf.

Traumhafte Zinssätze finden sich in der Auswertung, weil viele Anbieter dem Kunden einen Rabatt einräumen, wenn er eine Zinsvereinbarung bis zum Laufzeitende unterschreibt. Von rund 60 Instituten liegen immerhin 16 Banken bei der 15 Jahre-Auswertung unter einem Effektivzins von 2%. Die monatliche Rate lag insgesamt für 150.000 Euro Darlehen nur zwischen 943 und 990 Euro. Ganz vorne zu finden sind bei den beiden kürzeren Laufzeiten: Commerzbank, Degussa Bank, Santander Bank und die Sparda-Bank Hessen und auch die PSD Bank RheinNeckarSaar aus Stuttgart.

Bei den langen Laufzeiten finden sich in der Spitze bei allen 3 Laufzeiten die Allianz Leben, die Hannoversche und auch Münchener Hyp bei den Top 3 Angeboten. Auch 240.000 Euro Darlehen und eine Volltilgung innerhalb von 30 Jahren kostet im teuersten Fall nur 999 Euro. Man muss dabei aber auch bedenken, dass bei den langen Zinsbindungen von 25 und 30 Jahren, lediglich 8 Banken zu finden sind, dies diese Zinsbindung im Angebot haben.

Forwarddarlehen

Das Forward-Darlehen, ist ein Angebot zur Sicherung der aktuell niedrigen Zinsen. Forward-Darlehen gibt es jedoch nur für Immobilienbesitzer, bei denen in einigen Jahren die bisherige Vertragsvereinbarung endet und bald neue Zinsentscheidungen anstehen.

Die FMH-Finanzberatung hat die Forward-Angebote der letzten 3 Monate ausgewertet und aus den 12 Einzelergebnissen pro Anbieter einen Mittelwert gebildet. Dabei wurde ein Darlehensbetrag von 125.000 Euro unterstellt, der mit 4% getilgt wird. Kunden von Forward-Darlehen haben in ihren derzeit laufenden Finanzierungen wesentlich höhere Zinsen und höhere Kreditbeträge zu bedienen und können sich daher meist relativ hohe Tilgungen leisten. Gleichzeitig wurde eine Finanzierung bis 50 und 70 Prozent des Objektwertes unterstellt und auch diese beiden Werte in die Gesamtbewertung einbezogen.

Bei einer Vorlaufzeit von 24 Monaten bis zum derzeitigen Vertragsende ist der Sieger die Santander Bank und bei einer Vorlaufzeit von 48 Monate belegt die Gladbacher Bank den ersten Platz. Die Santander Bank ist bei den längeren Vorlaufzeiten auf Platz 2 und gehört damit bei den Forward-Darlehen zu Top-Anbietern neben einer ING-DiBa und der Postbank. Bei den regionalen Banken ist die PSD Bank Nürnberg, die PSD Bank RheinNeckarSaar und auch die Sparda-Bank Hessen positiv aufgefallen.

Quelle: ntv.de

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