Die Immobilienpreise geben etwas nach. Zumindest fast überall. Zugleich haben sich die Zinsen für die Immobilienfinanzierung aber nahezu vervierfacht. Ab wann sinkende Immobilienpreise gestiegene Finanzierungskosten wieder ausgleichen, lesen Sie hier.

Im ersten Quartal 2023 fielen deutschlandweit die Immobilienpreise. Dies zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der einen Rückgang um 3,3 Prozent gegenüber dem Anfangsquartal 2022 und um 2,3 Prozent gegenüber dem direkten Vorquartal verzeichnet. Das klingt für Kaufinteressenten schon mal nicht schlecht. Im Gegensatz zu der Tatsache, dass sich die Bauzinsen seit Jahresbeginn 2022 bereits mehr als vervierfacht haben.

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Ratgeber 21.03.23

ntv Service Diese Banken schneiden beim Baugeld am besten ab

Zwar haben in den vergangenen Wochen viele Banken ihre Baufinanzierungszinsen leicht gesenkt, das Vergleichsportal Check24 vermutet aber, dass die Bauzinsen kurzfristig voraussichtlich erst einmal auf dem aktuellen Niveau verharren, jedoch durch weitere Zinserhöhungen der EZB wieder in Richtung vier Prozent oder sogar darüber hinaus gehen werden. Was dann nicht ganz so gute Nachrichten für Immobilienkäufer wären. Dabei beeinflusst die EZB-Entscheidung die Bauzinsen nur indirekt. Wichtigster Indikator sind die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen. Denn sie bestimmten maßgeblich die Renditen für Pfandbriefe, die wiederum von Banken für die Refinanzierung von Immobilienkrediten genutzt werden.

Konkret bedeutet die verteuerte Baufinanzierung zu einem effektiven Zinssatz (die Gesamtkosten, die für einen bestimmten Kreditbetrag insgesamt bezahlt werden müssen) von 4,0 Prozent für ein Darlehen über 500.000 Euro einen höheren Zinsaufwand von rund 142.000 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung. Bei einer verbleibenden Restschuld von weit über 300.000 Euro. Anfang des Jahres lag der effektive Zinssatz noch bei 0,8 Prozent.

Ab welchem Preisrabatt wird Zinsanstieg fürs Baugeld ausgeglichen?

Check24 hat mal durchgerechnet, um wie viel der Kaufpreis noch sinken müsste, um den Zinsanstieg der letzten Monate auszugleichen. Demnach wurden für eine Baufinanzierung von 340.000 Euro und einem Durchschnittszinssatz von 2,46 Prozent vor zwölf Monaten für ein Volltilgerdarlehen monatlich 1518 Euro fällig (Volltilgerdarlehen mit 25-jähriger Zinsbindung und einem Sollzinssatz in Höhe von 2,46 Prozent, Tilgungssatz 2,90 Prozent).

Eine Kaufpreisreduzierung in Höhe von 16 Prozent und einer dadurch niedrigeren Baufinanzierungssumme von 282.000 Euro würde zu aktuellen Konditionen mit durchschnittlich 4,19 Prozent Zinsen und einem Tilgungssatz von 2,27 Prozent eine identische Monatsrate bedeuten. Der Kaufpreisrabatt von 58.000 Euro würde die gestiegenen Zinskosten vollständig ausgleichen.

Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierungen bei Check24 hält aktuell einen Verhandlungsspielraum bei Kaufpreisen von bis zu 20 Prozent für realistisch. So lassen sich die höheren Finanzierungskosten ausgleichen und möglicherweise überkompensieren. Besonders in weniger begehrten Lagen stehen Verkäufer deutlich stärker unter Druck als in den vergangenen Jahren, schätzt der Experte ein.

(Dieser Artikel wurde am Mittwoch, 10. Mai 2023 erstmals veröffentlicht.)