Wenn ein Mieter an einer Wohnung mehr erledigt als nur die üblichen Schönheitsreparaturen, sollte er den ursprünglichen Zustand der Wohnung dokumentieren. Denn bei späteren Mieterhöhungen zählt der Ursprungszustand der Wohnung.

Mieterhöhungen werden meistens mit dem jeweiligen Mietspiegel begründet. Der wiederum berücksichtigt neben der Lage auch die Ausstattung der Wohnung. Doch was, wenn der Mieter seine Wohnung auf eigene Kosten aufgewertet hat? Sofern der Mieter beweisen kann, in welchem Zustand die Wohnung bei Anmietung war, lässt sich die Mieterhöhung unter Umständen abwenden. So hat nun das Amtsgericht München entschieden (Az.: 424 C 19813/11).

In dem Fall hatte der Mieter Anfang 1980 eine Wohnung in München bezogen. Die ursprüngliche Miete betrug 410 DM. Im Laufe der Jahre stieg sie auf 410 Euro an. Im Mietvertrag wurde die Wohnung beschrieben, wobei die Ausstattungsmerkmale "Zentralheizung" und "Warmwasserversorgung" durchgestrichen wurden.

Zwischenzeitlich wurde die Wohnung weiterverkauft und die neue Vermieterin verlangte eine Mieterhöhung auf 492 Euro, gestützt auf den örtlichen Mietspiegel. Der Mieter weigerte sich jedoch, diese Erhöhung zu akzeptieren. Die jetzige Miete sei angesichts der ursprünglichen Ausstattung völlig angemessen. Bei Anmietung der Wohnung seien weder Warmwasserversorgung noch Heizung vorhanden gewesen, in der Wohnküche habe es nur einen einfachen Dielenboden gegeben. Auch die Elektroleitungen habe er selbst unter Putz legen lassen. Diese schlechtere Ausstattung der Wohnung führe zu Abschlägen nach dem Mietspiegel und müssten berücksichtigt werden.

Nur Mietspiegel-Kriterien zählen

Die Vermieterin entgegnete, sie wisse nichts über die ursprüngliche Ausstattung der Wohnung und erhob daraufhin Klage vor dem Amtsgericht München. Der zuständige Richter gab ihr aber nur zum Teil Recht: Ein Abschlag wegen eines einfachen Bodens sei in der Tat nicht zu machen, denn der Fußbodenbelag in einer Küche spiele nach dem Mietspiegel keine Rolle. Auch für die Elektroinstallation gebe es keinen Abschlag, da der Mieter dafür keine Beweise mehr habe.

Dafür kann der Mieter die fehlende Heizung und Warmwasserversorgung geltend machen. Schließlich seien gerade diese Punkte im Mietvertrag gestrichen worden, das reiche als Beweis. Außerdem sei im letzten Mieterhöhungsverlangen der vorherigen Vermieterin bereits Abschläge für diese Merkmale vorgenommen worden. Dass die neue Vermieterin die Wohnung nur im Ist-Zustand kennt, heißt also nicht, dass sie die Miete ohne weiteres erhöhen kann. Als zulässig sahen die Richter in diesem Fall eine Obergrenze von 456 Euro an.

Um derartige Beweisschwierigkeiten von Vornherein zu vermeiden, sollten Mieter und Vermieter bei Anmietung der Wohnung deren Ausstattung genau dokumentieren. Die Bestandsaufnahme sollte von beiden Seiten unterschrieben werden.