Makler sind für Wohnungssuchende lästig und bei Vermietern beliebt - noch. Denn schon bald gilt bei Wohnungsvermietungen das Bestellerprinzip: Wer den Vermittler engagiert, bezahlt ihn auch. Mit welchen Folgen müssen beide Seiten rechnen?

Der Makler führt das Paar durch eine geräumige Wohnung, die beiden müssen nur noch zusagen, schon liegt der Mietvertrag zur Unterschrift bereit. So sehen Wohnungsbesichtigungen im Film aus. Im echten Leben eilen die Interessenten oft von einer überfüllten Besichtigung zur nächsten, füllen immer wieder die gleichen Fragebögen aus, liefern Bescheinigungen und Nachweise und zahlen irgendwann wahrscheinlich zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer an einen Makler, der nicht viel mehr für sie gemacht hat, als die Tür aufzuschließen. Zumindest die finanzielle Belastung dürfte Mietern bald erspart bleiben, denn im Frühjahr soll das neue Wohnraumvermittlungsgesetz in Kraft treten. Mit ihm wird das sogenannte "Bestellerprinzip" eingeführt: Derjenige, der einen Makler beauftragt, soll ihn auch bezahlen. Was bedeutet das und wird die Wohnungssuche nun wirklich billiger?

Was besagt der Gesetzentwurf?

Ratgeber 18.11.14 03:59 min

n-tv Ratgeber Neuigkeiten aus dem Mietrecht

Bislang ist es für einen Vermieter eine verlockende Option, einen Makler einzuschalten. In der Regel kostet der ihn nämlich nichts. Der Mieter zahlt dagegen eine Provision von bis zu 2,38 Monatskaltmieten. Das ist der übliche Satz, weniger ist möglich, mehr ist verboten. In Regionen mit brachliegendem Wohnungsmarkt ist es heute aber auch üblich, dass Eigentümer selbst die Vermittlungsgebür tragen.

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass grundsätzlich die Partei den Makler vergütet, die ihn eingeschaltet hat, in aller Regel ist das der Vermieter. Das Bestellerprinzip bedeutet aber nicht, dass der Mieter grundsätzlich keine Provision mehr berappen muss. Hat der Makler einen schriftlichen Auftrag vom Interessenten bekommen und sucht ihm dann eine Wohnung, dann darf er dafür auch eine Courtage vom Mieter nehmen. Bedingung: Der Makler hat die Wohnung bislang nicht in seinem Bestand. Andernfalls hat er schließlich schon einen Vermittlungsauftrag vom Vermieter – und der muss dann auch zahlen.

Hilft das Gesetz auch Immobilienkäufern?

Nein, das Gesetz bezieht sich ausdrücklich auf den Mietmarkt. Wer eine Immobilie kaufen will, muss also weiterhin bis zu 7,14 Prozent Provision kalkulieren. Gesetzlich sind keine Pauschalbeträge festgelegt. In einigen Bundesländern ist es üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen, in anderen trägt der Käufer die komplette Gebühr. Gerade wenn Interessenten nicht Schlange stehen, bleibt den Käufern oft ein gewisser Verhandlungsspielraum.

Was soll das Gesetz bringen?

Die Einführung des Bestellerprinzips könnte die Mieter jährlich um gut 570 Millionen Euro entlasten, so hat es jedenfalls das Bundesjustizministerium ausgerechnet. Es wird also billiger, eine Wohnung zu bekommen. Einfacher wird es aber nicht, denn am Grundproblem des Wohnraummangels in den Ballungsräumen wird sich auch dann nichts ändern, wenn die Makler nicht mehr mitkassieren. Denkbar ist vielmehr, dass sich die Konkurrenz noch verschärft, weil viele Wohnungen jetzt auch für diejenigen attraktiv werden, die sich keine Provision leisten können oder wollen.

Was sagen die Makler?

Der Bundesverband der Immobilienberater und Makler hält das Bestellerprinzip für einen "politischen Irrweg und völlig praxisfern". Der Mieter werde nur dann provisionspflichtig, wenn der Makler das Wohnungsangebot ausschließlich für ihn einhole. In der Praxis müsse ein Makler aber im Interesse des Kunden möglichst viele Wohnungen anbieten. Wenn er die Objekte dann auch noch einem anderen Interessenten zeige, sei dieser von vornherein nicht mehr provisionspflichtig. Schließlich hat der Makler die Immobilie nicht exklusiv für ihn gesucht. Die Branche versucht deshalb, das Wörtchen "ausschließlich" aus dem Gesetz zu kippen.

Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund hält es für unrealistisch, dass das gelingt. In solchen Fällen sei es eben der Vermieter, der dafür zahlen müsse, dass seine Immobilie vermittelt wird. Das Problem sei allerdings die Transparenz, sagt Reiner Wild, der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins: "Woher soll der Wohnungssuchende wissen, ob für die angebotene Wohnung nicht bereits ein Vermieterauftrag vorliegt?" Zu vielen Problemen müsse der Gesetzentwurf noch Sicherheit schaffen.

Was bedeutet die Neuregelung für Eigentümer?

Schon heute ist es in einigen Regionen kaum möglich, Maklerkosten auf die Mieter umzulegen. Hier zahlen die Vermieter entweder selbst oder verzichten gleich ganz auf die Hilfe von außen. Bei einer großangelegten Branchenstudie im Mai 2014 gaben 17 Prozent der befragten Eigentümer an, die Vermarktung selbst zu übernehmen. Kommt das Bestellerprinzip, dürften sich noch deutlich mehr Vermieter vom Makler verabschieden. In der Umfrage kündigte ein Drittel der Befragten diesen Schritt an. 

Das Ganze bedeutet natürlich einen gewissen Aufwand. Ein Exposé erstellen, Anzeigen schalten, Fragen beantworten, Besichtigungstermine vereinbaren und begleiten und Fragebögen auswerten – bei zweistelligen Interessentenzahlen ist das nicht mal eben nebenbei erledigt. Der Vorteil ist, dass sich der Vermieter von vornherein selbst ein Bild von den potenziellen Mietern machen kann.

Wer keine Muße hat, sich selbst um die Vermietung zu kümmern oder weit entfernt vom Mietobjekt lebt, wird wahrscheinlich auch weiterhin auf professionelle Unterstützung setzen. Zumal die Mehrheit der Eigentümer glaubt, dass sich ein Makler besser um die Interessen des Auftraggebers kümmern wird, wenn er von diesem auch bezahlt wird. Das hat eine Umfrage des  Immobilienportals Immonet im Oktober ergeben. Demnach sind sich die meisten Eigentümer des Wertes eines guten Maklers durchaus bewusst, weil er den regionalen Immobilienmarkt kennt und solvente Mieter finden kann. Ein weiterer Anreiz für Vermieter: Anders als Mieter können sie den Makler von der Steuer absetzen.

Werden Mieten jetzt steigen?

Wenn der Vermieter den Makler selbst bezahlen muss, wird er eben versuchen, die Provision über eine höhere Miete wieder hereinzuholen. So argumentieren Makler- und Immobilienverbände und werden dabei beispielsweise vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) gestützt. Auch in Gegenden mit Mietpreisbremse könne der Vermieter bis zu zehn Prozent oberhalb der Vergleichsmiete ansetzen, so das IW: "Das heißt, dass der Vermieter die Maklercourtage in der Regel ohne Probleme effektiv auf die Mieter umlegen kann".

Dagegen spricht das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Bislang haben sich die Vermieter auch nicht zurückgehalten, den Spielraum bei Neuvermietungen auszureizen. In Berlin zum Beispiel liege schon heute der Großteil aller Wiedervermietungsmieten über der zukünftigen Mietpreisbegrenzung, berichtet Wild. "Bei Inkrafttreten des Gesetzes könnte es also nicht zum weiteren Mietenanstieg kommen, sieht man einmal von den Ausnahmeregelungen zur Mietpreisbremse ab."

Wird es Tricksereien geben?

Es ist nicht auszuschließen, dass einige Vermieter versuchen werden, sich die Maklerkosten vom Mieter zurückzuholen. Denkbar wäre das mit überhöhten Ablösezahlungen, etwa wenn für die uralte Küchenzeile oder sperrmüllreifes Mobiliar ein paar tausend Euro Abschlag aufgerufen werden. Erlaubt sind solche krummen Deals aber nicht. Das Wohnraumvermittlungsgesetz legt fest, dass Entgeltvereinbarungen unwirksam sind, wenn diese in "auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks" stehen. Laut BGH sind Geschäfte ungültig, wenn das "übliche Entgelt" um 50 Prozent überschritten wird. 

Im Einzelfall seien solche Tricksereien womöglich denkbar, sagt Mieterbund-Sprecher Ropertz: "In der Regel gehe ich aber davon aus, dass Vermieter nicht gegen das Gesetz verstoßen werden." Wer sich auf eine überhöhte Ablösesumme einlässt, um die Wohnung zu bekommen, kann sich das Geld hinterher auf dem Rechtsweg zurückzuholen.

Auch mit sogenannten "Umgehungsgeschäften" könnten Makler und Vermieter versuchen, die Provison den Mietern aufzubürden. Der Eigentümer bietet die Wohnung zunächst heimlich an, der Makler tut dann so, als habe er sie eigens für den Kunden gesucht. Im Zweifel muss aber der Makler beweisen, dass alles mit rechten Dingen zugegangen ist. Fliegt der Betrug auf, drohen ihm bis zu 25.000 Euro Bußgeld.