Bauen ist kostspielig. Um die Finanzierung auf sichere Beine zu stellen, sollten Bauherren einen Plan aufstellen. Einige Kostenfallen lassen sich so schon im Vorfeld erkennen.

Bauen wird meist teurer als gedacht. Es sind nicht nur Extrawünsche der Bauherren wie die teuren Fliesen im Bad oder die hochwertige Küche, die zusätzlich zu Buche schlagen. Mangelhafte Arbeiten auf der Baustelle oder die Insolvenz des mit dem Bauvorhaben beauftragten Unternehmens können jedes Vorhaben ins Wanken bringen.

"Ist dann die Baufinanzierung nicht großzügig genug angesetzt, droht eine Finanzierungslücke", warnt Rechtsanwalt Philip Pürthner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein. "Das bedeutet eine teure Nachfinanzierung oder, im schlimmsten Fall, sogar einen Baustopp". "Der Finanzplan kann auch durch Zusatzkosten in Gefahr gebracht werden, die durch nicht erkannte Posten im Bauvertrag entstehen", sagt auch Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren in Berlin.

Keller kann Kostenfalle sein

Oft ist zum Beispiel das Baugrundgutachten nicht Bestandteil des Bauvertrages. Aber es ist notwendig, denn ein Keller lässt sich erst seriös planen und kalkulieren, wenn der Baugrund bekannt ist. Und ein schwieriger Baugrund kann den Keller um bis zu 40.000 Euro verteuern, im Extremfall sogar noch mehr. "Wenn dieses Geld nicht eingeplant war, muss der Bauherr es zusätzlich zu seinen Monatsraten aufbringen."

Eine Kostenfalle können auch Bereitstellungszinsen sein. "Wer selbst baut oder bauen lässt, kann zu Beginn nur schwer einschätzen, ob die Arbeiten wie geplant verlaufen und wann Teilbeträge des Baudarlehens tatsächlich gebraucht werden", sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbunds. Wird das Geld nicht abgerufen, verlangt die Bank nach einigen Monaten Bereitstellungszinsen, die fast immer bei 3 Prozent pro Jahr liegen. Das bedeutet: Wer 100.000 Euro ein Jahr lang nicht nutzt, muss dafür 3000 Euro an Zinsen bezahlen.

"Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objektunterlagen bereits ein Finanzierungskonzept im Gepäck", so Becker. Kunden sollten aber darauf achten, dass ihre Baufinanzierung nicht von der Stange kommt, sondern an ihre persönliche Lebensplanung und finanziellen Möglichkeiten angepasst sind.

Gesamtkosten des Vorhabens aufschlüsseln

Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem sie wieder schuldenfrei sein wollen. Bei niedrigen Zinsen sollte der anfängliche Tilgungssatz bei mindestens drei Prozent liegen.

Um böse Überraschungen schon im Vorfeld weitgehend auszuschließen, empfiehlt Philip Pürthner, einen Baufinanzierungsplan aufzustellen, der die Gesamtkosten des Bauvorhabens aufschlüsselt. Hierunter fallen die Anschaffungskosten für den Erwerb des Grundstückes, die Herstellungskosten von den Bau- über die Rohbau- bis hin zu den Ausbauarbeiten, aber auch die Baunebenkosten.

Nicht selten machen die Baunebenkosten 20 Prozent des Gesamtbetrages aus. Dazu gehören etwa der Eintrag in das Grundbuch, Vermessungsarbeiten, Baumfällungen, Erschließungskosten zum Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation oder Bodengutachten. Also alle Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen können. "Sie sind ein entscheidender Kostenfaktor, den viele einfach links liegen lassen", so Pürthner.

Baufinanzierungsplan am besten strukturieren

Der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht rät, den Baufinanzierungsplan nach Eigen- und Fremdmitteln zu strukturieren. Für die Kredite sollte das Tilgungsziel festgeschrieben werden, also in welchem Zeitraum das Geld zurückzuzahlen ist. Außerdem die Zinsbindung, also für welchen Zeitraum der festgelegte Zinssatz gilt, und um welche Form von Darlehen es sich handelt.

"Die monatlichen Raten sollten möglichst so geplant werden, dass sie auch aufgebracht werden können, wenn etwas dazwischenkommt", betont Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. Ob und wie viel Reserve da sein sollte, hängt wesentlich vom konkreten Projekt ab. "Eine Altbausanierung hat wesentlich mehr Unwägbarkeiten als ein Neubau oder der Kauf einer Eigentumswohnung", so Krolzik. Inklusive der Nebenkosten für das Wohnen sollte die monatliche Belastung nicht bei mehr als 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens liegen. Dabei werden das 13. und weitere Monatsgehälter nicht berücksichtigt.

Finanzplanung erleichtert oft auch Kreditvergabe

"Welchen Zins der Kunde bekommt, entscheidet die Bank erst, wenn sie umfassende Angaben über sein Einkommen, Vermögen, die berufliche Situation und finanzielle Verpflichtungen hat", sagt Becker. Darüber hinaus spielt die Bewertung der Immobilie eine wichtige Rolle.

"Viele Banken vergeben leichter Kredite, wenn sie einen genauen Einblick in die Finanzplanung haben", so Pürthner. Um ganz sicher zu gehen, empfiehlt er, in die errechneten Gesamtkosten noch eine Reserve in Höhe von 10 bis 20 Prozent einzukalkulieren.