Anders als bei Instandsetzungen, also Reparaturen, gibt es nach dem Gesetz keine Pflicht, ein Mietobjekt zu modernisieren. Der Vermieter kann selbst entscheiden, ob er derartige Baumaßnahmen für erforderlich hält.

Eine Baumaßnahme gilt unter anderem dann als Modernisierung, wenn sie dazu beiträgt, Energie einzusparen, so der Deutsche Mieterbund in Berlin. Das kann der Fall sein, wenn Fenster ersetzt werden, eine neue Heizungsanlage eingebaut oder eine Wärmedämmung an der Außenfassade des Hauses angebracht wird.

Aber auch Arbeiten, die den Wohnwert erhöhen, wie zum Beispiel der Anbau eines Balkons oder die Vergrößerung des Bades, sind Modernisierungen. Der Vermieter hat das Recht, im Anschluss an die Modernisierung die Miete zu erhöhen. Dem deutschen Mieterbund zufolge profitieren Mieter also nicht nur von den Verbesserungen oder Energieeinsparungen, sie müssen sie auch bezahlen. Elf Prozent der Kosten der Modernisierungsarbeiten dürfen laut DMB auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Dieser "Modernisierungszuschlag" gilt unbefristet und wird Bestandteil der Miete.