Manchmal lockt ein Grundstück, aber das Geld für den Kauf fehlt. Oder ein Eigentümer möchte sein Land nicht verkaufen, wohl aber von anderen nutzen lassen. In beiden Fällen ist das Erbbaurecht eine Lösung. Bei diesem rechtlichen Konstrukt wird das Grundstück nicht verkauft, der Erbbauberechtigte erwirbt aber das Recht, es zu nutzen. Dafür zahlt er einen Erbbauzins.

Die Verordnung über das Erbbaurecht stammt aus dem Jahr 1919. "Man wollte damit Personen, die wirtschaftlich nicht in der Lage sind, ein Grundstück zu kaufen, trotzdem die Möglichkeit des Immobilienerwerbs geben", erklärt Matthias Meyer von der Bundesnotarkammer. "Das Erbbaurecht verliert aber etwas an Bedeutung. Es gibt mehr kreditfinanzierte Käufe von Grundstücken." Traditionell wurde das Erbbaurecht vor allem von Stiftungen, Gemeinden und Kirchen angewandt - die Kirchen zum Beispiel vergeben häufig Land.

Und so kann es passieren, dass man ein Grundstück unbedingt haben möchte, das aber nur im Erbbau zu bekommen ist, sagt Thomas Bieler von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Grundsätzlich kann es sich um ein bereits erschlossenes Grundstück oder den bloßen Grund und Boden handeln. Es ist aber auch möglich, dass dort bereits ein Gebäude steht.

Haus ist Eigentum

Errichtet der Erbbauberechtigte das Haus selbst, ist er auch dessen Eigentümer. "Das Grundstück gehört ihm aber nicht", stellt Meyer klar. Das Erbbaurecht ist in der Regel auf eine bestimmte Zeit beschränkt: Früher üblich waren 99 Jahre, heute ist die Laufzeit meist frei verhandelbar. "Mit der Beendigung fällt die Immobilie an den Grundstückseigentümer", erklärt Meyer. In der Regel bekommt der Erbbauberechtigte für sie eine Entschädigung. "Das wird im Erbbauvertrag unter dem Begriff "Heimfall" geregelt. Dort kann etwa die Ermittlung der Höhe der Entschädigung festgelegt werden."

Für das Recht, das Grundstück nutzen zu können, zahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins, meist etwa vier Prozent des Grundstückswertes. Einmalige Zahlungen sind seltener. "Man sollte genau nachrechnen, ob ein Erbbauvertrag tatsächlich günstiger ist", rät Thomas Bieler. Schließlich sei ein Kredit für einen Grundstückskauf irgendwann abbezahlt, "und dann gehört einem das Grundstück". Der Erbbauzins müsse dagegen weitergezahlt werden.

Aber auch wenn ihm das Grundstück nicht gehört: Der Erbbauberechtigte hat weitgehende Rechte. Er kann das Grundstück beispielsweise beleihen, etwa, um die Immobilie darauf zu finanzieren. Er darf die Immobilie vermieten und das Erbbaurecht sogar verkaufen.