Innerhalb eines halben Jahres haben sich Immobilien-Kredite um einen ganzen Prozentpunkt verteuert. Es gibt einen klaren Aufwärtstrend. Bei der Immobilienfinanzierung dürfen deshalb jetzt keine Fehler passieren.

Steht die Zinswende bevor? Sollten potenzielle Immobilienkäufer jetzt schnell handeln und Immobilienbesitzer sich um die Anschlussfinanzierung kümmern? Schaden kann es jedenfalls nicht, denn momentan ist eine Aufwärtsbewegung bei den Zinsen nicht zu leugnen. "Wir stehen höchstwahrscheinlich am Beginn einer Phase höherer Zinsen", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung.

Seit dem Rekordtief vor einem halben Jahr sind die Zinsen um fast einen Prozentpunkt gestiegen. Bei einem Immobilienkredit führt das bereits zu enormen Unterschieden. Wer beispielsweise einen Darlehen in Höhe von 150.000 Euro aufnimmt und eine Rate von 700 Euro pro Monat vereinbart, muss heute auf die Laufzeit von zehn Jahren betrachtet fast 16.000 Euro mehr zahlen, als wenn er den Kredit vor einem halben Jahr abgeschlossen hätte.

Nicht zu schneller Entscheidung hinreißen lassen

Trotzdem ist Eile in Verbindung mit einem Immobilienkauf eine schlechte Kombination. Meist wird eine Lebensentscheidung getroffen, die gut durchdacht sein will. Die Bedingungen für Immobilienfinanzierungen sind nach wie vor günstig. Selbst bei sehr langfristigen Zinsbindungen von 20 bis 25 Jahren sind noch Angebote für rund 4,5 Prozent pro Jahr zu bekommen, wie auch unser Immobilienkredit-Vergleich zeigt. Potenzielle Immobilienkäufer haben so beispielsweise die Möglichkeit, einen Kredit in Höhe von 150.000 Euro innerhalb von 25 Jahren bei einer Monatsrate von 800 Euro komplett zu begleichen.

Wer jetzt ein Baudarlehen abschließt, sollte sehr lange Laufzeiten wählen, rät Herbst. Das ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die Zinsaufschläge im Vergleich zu kürzeren Laufzeiten gering sind, was momentan der Fall ist. Sollte sich herausstellen, dass die Zinsen in zehn Jahren gefallen sind, ist ein Ausstieg trotzdem möglich. Nach Ablauf von zehn Jahren ist jeder Immobilienkredit mit einer Frist von sechs Monaten kündbar – unabhängig davon, welche Zinsbindung ursprünglich vereinbart wurde.

Der pure Immobilienkredit einer Bank oder Sparkasse muss bei der Immobilienfinanzierung nicht der Königsweg sein. Die Stiftung Warentest hat aktuell verschiedene Finanzierungsmodelle untersucht. Bei einem Neubau sollte man demnach immer prüfen, ob eine staatliche Förderung von der Gemeinde, dem Land oder Bund zu bekommen ist. Dies kann ein vergünstigter Kredit der staatlichen KfW-Bank sein, aber auch die Riester-Förderung bringt satte Vorteile.

Bauspar-Riester am günstigsten

Wer riestern kann - hierzu gehören Arbeitnehmer, Beamte und alle, die in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind - fährt momentan mit einem Wohnriester-Vertrag der Bausparkassen am besten. Die Kombikredite der Bausparkassen mit staatlicher Riesterförderung sind laut Stiftung Warentest oft günstiger als vergleichbare Bankangebote.

Besonders sticht hier ein Angebot der LBS Rheinland-Pfalz hervor. Für 150.000 Euro bei einer Laufzeit von mehr als 19 Jahren verlangt die Landesbausparkasse nur einen Effektivzins in Höhe von 3,87 Prozent. Hier kann kein anderer Anbieter mithalten.

Bei dem Finanzierungsmodell der Bausparkassen wird der Bausparkredit über ein tilgungsfreies Darlehen zwischenfinanziert. Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird das Darlehen abgelöst und der Bausparvertrag abbezahlt. Ziel ist hier meist die Vollfinanzierung, die sich über 15 bis 30 Jahre erstreckt. In Kombination mit den staatlichen Riesterzulagen kann man laut Stiftung Warentest richtig Geld sparen, obwohl man im Rentenalter Steuern auf die geförderten Beträge zahlen muss.

Wie viel Immobilie man sich leisten kann

Die Finanzierung besteht allerdings nicht nur aus Kreditkonditionen, sondern zu einem Großteil auch aus der Ermittlung des richtigen Finanzierungsbedarfs. Ganz am Anfang der Überlegung steht die Frage, wie viel Immobilie man sich leisten kann. Wer noch zur Miete wohnt, kann grob die Kaltmiete zuzüglich der durchschnittlichen monatlichen Ersparnisse abzüglich einer Instandhaltungsrücklage von einem Euro pro Quadratmeter Wohnfläche einkalkulieren. Das hilft für eine erste Orientierung.

Wer es genauer wissen möchte, stellt die jährlichen Ausgaben und Einnahmen gegenüber. Auf der Habenseite stehen dann das Gehalt und sonstige eventuelle Einnahmen und auf der Sollseite angefangen von der Miete, den Nebenkosten über Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung, Urlaub, Auto und Hobbys bis hin zu Versicherungen und bereits bestehenden Kreditverpflichtungen alles, was die mögliche monatliche Belastung schrumpfen lässt.

Ganz wichtig hierbei ist, keine Schönrechnerei zu betreiben und in der noch bestehenden Niedrigzinsphase den möglichen Immobilienwert durch eine kurze Kreditlaufzeit und niedrige Tilgungsrate künstlich hoch zu halten. Wer sich eine anfängliche Tilgungsrate von vier Prozent leisten kann, hat nach zehn Jahren bereits die Hälfte der Schulden abgetragen. Wer hingegen nur mit ein bis zwei Prozent tilgt, steht nach zehn Jahren noch mit einem Schuldenberg von 80 bis 90 Prozent des Anfangsdarlehens da. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, droht die Schuldenfalle.

Viel Eigenkapital ermöglicht niedrige Zinssätze

Grundsätzlich gilt: Wer viel Eigenkapital mitbringt, erhält günstigere Konditionen. Wer günstige Konditionen will, muss mehrere Angebote einholen, im Internet vergleichen oder sich zum Beispiel von den Verbraucherzentralen unabhängig beraten lassen. Je nach Bundesland und Umfang der Beratung kostet dies zwischen 50 und 160 Euro, was angesichts der bevorstehenden Investition und finanziellen Verpflichtung ein mickriger Betrag ist.

Flexibilität ist bei Kreditverträgen heute Trumpf. Fast niemand kann vorhersagen, wie er finanziell in ein paar Jahren dasteht. Deshalb sollten Sondertilgungen und Änderungen der Ratenhöhe immer Bestandteil eines Kreditvertrages sein.

Forward-Darlehen sichert Zinssatz

Wer bereits eine Immobilie besitzt, bei der die Zinsbindung in der nächsten Zeit ausläuft, hat die Möglichkeit, über sogenanntes Forward-Darlehen sich die jetzt noch günstige Zinsen zu sichern. Experten raten, schon zwei bis drei Jahre vor Ende der Zinsbindung den Hypothekenmarkt im Auge zu behalten.

Viele nutzen aus Bequemlichkeit nicht die Möglichkeit, am Ende der Zinsbindung oder bei Kündigungsmöglichkeit zu einer günstigeren Bank zu wechseln. Dabei spart das meist noch mal richtig Geld, denn viele Banken rechnen mit der Trägheit der Kunden, bieten die Anschlussfinanzierung nicht zu besten Konditionen an und argumentieren mit Kosten, die beim Wechsel entstehen. Wer jedoch 0,2 Prozentpunkte unter dem Verlängerungsangebot seiner bisherigen Bank liegt, fährt mit einem Wechsel trotzdem besser.

Ungewisser Einfluss Japans auf Zinsentwicklung

Für einen Zeitraum von ein paar Monaten oder einem halben Jahr bieten viele Banken eine kostenlose Bereitstellung des Darlehens an. Möchte man sich jedoch jetzt schon die Zinsen für ein zum Beispiel in zwei Jahren fälliges Darlehen sichern, muss man hierfür einen zeitabhängigen Aufschlag bezahlen.

Nur wenn die Zinsen steigen, lohnt sich der Abschluss eines Forward-Darlehens. Ohne die Katastrophe in Japan hätten viele auf dieses Szenario gesetzt und mit Leitzinserhöhungen in diesem Jahr von derzeit 1,0 auf bis zu 1,75 Prozent gerechnet. Jetzt könnte die Sache allerdings auch schon wieder ganz anders aussehen. Ein bisschen Spekulation gehört also auch zum Immobilienkauf dazu.

Forward-Darlehen: Jetzt gute Zinsen sichern

Baugeld im Vergleich