Ratgeber

Ferienwohnung ist kein Hotel Kaum Limits für Vermieter

Ferienwohnungen sind bei vielen Städtetouristen beliebt - nicht nur, weil sie oft günstiger sind als Hotels. Manch einer schätzt auch die Authentizität: Man lebt schließlich unter Einheimischen. Die allerdings haben nicht immer Lust auf stetig wechselnde Nachbarn. Doch einfach verbieten kann man die Ferienwohnungen nicht, wie jetzt das Berliner Verwaltungsgericht klarstellt.

An Rollkoffer im Treppenhaus sind die Bewohner der Häuser an der Wilhelmstraße gewöhnt.

An Rollkoffer im Treppenhaus sind die Bewohner der Häuser an der Wilhelmstraße gewöhnt.

(Foto: dpa)

Für manche Vermieter sind Touristen eine einträgliche Geldquelle. Für die Hausgemeinschaft stellen die ständig wechselnden Nachbarn aber oft eine Belastung dar. Wer ohnehin nur ein paar Wochen bleibt, schert sich nicht unbedingt um Hausordnung, Ruhezeiten oder Mülltrennung. Entsprechend enttäuscht dürften viele betroffene Mieter auf ein Urteil des Berliner Verwaltungsgerichts reagieren. Das hat jetzt nämlich per Eilverfahren entschieden, dass das Bezirksamt Mitte nicht einfach die Nutzung von Wohnungen verbieten kann, weil es sich dabei um Ferienwohnungen handelt (Az. 19 L 294.11). Schließlich seien die Ferienwohnungen nicht gleichzusetzen mit einem genehmigungspflichtigen Beherbergungsbetrieb.

Elf von 21 Wohnungen in dem Haus in der Nähe des Brandenburger Tors hatte die klagende Vermietungsgesellschaft als Ferienwohnungen ausgeschrieben. Kein Einzelfall: Alleine in dem Wohnviertel gibt es inzwischen weit über 250 Ferienwohnungen in Wohnhäusern. Eine Entwicklung, die auch in anderen beliebten Touristen-Gegenden zu beobachten ist. Doch inwieweit darf man eine Wohnung überhaupt zur Ferienwohnung machen?

Das Gesetz erlaubt fast alles

Grundsätzlich spricht nichts dagegen. Jeder Wohnungseigentümer kann mit seiner Immobilie nach Belieben verfahren und diese selbst bewohnen, vermieten und verpachten. Das ist in § 13 des Wohneigentumsgesetzes geregelt. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft der Vermietung Grenzen setzen. Meistens sind solche Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung verankert. Dennoch beschäftigt die Frage der Zulässigkeit von Ferienwohnungen die Gerichte immer wieder.

Im Jahr 2010 hat der Bundesgerichtshof Vermietern weitgehend freie Hand gegeben (Az.: V ZR 72/09). Sofern in der Teilungserklärung nichts anderes vereinbart ist und die Eigentümergemeinschaft nichts anderes beschlossen hat, steht der Vermietung an Feriengäste nichts entgegen – auch nicht, wenn die Mieter täglich oder wöchentlich wechseln. Das Argument, dass die Sicherheit leiden könnte, wenn das Haus von stets wechselnden Personenkreisen besucht wird, zählt nicht: Schließlich dürfe jeder Wohnungseigentümer und Mieter Gäste empfangen, fanden die obersten Richter. Und es sei auch keineswegs sicher, dass die Kurzzeit-Mieter weniger sorgfältig mit Gemeinschaftseigentum umgingen als Dauerbewohner. Für genervte Mitbewohner heißt das: Sie müssen konkret beweisen, dass die Störungen durch wechselnde Nachbarn über das sonst übliche Maß hinausgehen.

Ferienwohnung ist kein Hotel

Das Bezirksamt Mitte hat versucht, die Umwandlung in Ferienwohnungen über das Baurecht zu verhindern. Es handle sich um einen Beherbergungsbetrieb, die Baugenehmigung lasse aber nur eine Wohnnutzung zu. Als gewerblicher Beherbergungsbetrieb gelten Ferienwohnungen aber nur unter bestimmten Bedingungen. Neben der kurzfristigen Vermietung an wechselnde Gäste zählen dazu unter anderem hotelmäßige Dienstleistungen wie eine Rezeption, Reinigungsservice oder Bettwäschewechsel.

Die typischen Ferienwohnungstouristen führen ihren Haushalt jedoch eigenständig und sind deshalb – so auch im Berliner Fall – in der Regel als normale Mieter zu sehen. Das Bezirksamt Mitte muss sich also wahrscheinlich eine andere Begründung suchen, um die Umwidmung in Ferienwohnungen zu verhindern, etwa das sogenannte Zweckentfremdungsverbot, das bei nachweislichem Wohnraummangel ausgesprochen werden kann.

Nun sind Kurzzeitmieter nicht nur für Eigentümer interessant. Auch bei Mietern gibt es einen Trend zur Untervermietung von Zimmern oder ganzen Wohnungen. Erleichtert wird das durch zahlreiche Vermittlungsportale im Netz. Grundsätzlich läuft bei Untervermietungen aber nichts ohne den Vermieter. Und der darf die Erlaubnis auch verweigern, zumindest wenn es um die gesamte Wohnung geht. Wer ein berechtigtes Interesse hat, einen Teil der Wohnung zu vermieten, hat aber einen Anspruch auf Zustimmung. Dafür kann der Vermieter unter Umständen einen Untermietzuschlag verlangen. Wer dauerhaft angemietete Räume untervermietet und dabei Gewinn macht,  muss ein Gewerbe anmelden.

Quelle: ntv.de, ino

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