Eine Minderung wegen Mängeln im Wohnraum ist in vielen Fällen möglich. Doch fast immer ist die richtige Höhe des Abzugs schwer zu bestimmen. Orientierung bei der Minderung geben frühere Urteile, wie Rechtsanwalt Peter Jürgens aus Hannover vom Interessenverband Mieterschutz erläutert. In Nachschlagewerken, die im Buchhandel oder bei Mieterverbänden erhältlich sind, sind viele Fälle aufgelistet. Gerichte haben zum Beispiel entschieden, dass Lärmbelästigungen und Gesundheitsgefahren durch Tauben in der Nachbarschaft zu Abzügen von bis zu einem Drittel der Miete berechtigen können.

Klärendes Gespräch

Erheblicher Schimmelpilzbefall in Wohn- und Schlafzimmer oder Bad kann 20 Prozent ausmachen. Und der Geräuschpegel einer benachbarten Skater-Anlage erlaubt einen Abzug von 5 Prozent. Diese Entscheidungen sind eine Richtschnur. "Es kommt immer auf den Einzelfall an", wie Jürgens betont. Der Ratschlag des Experten lautet daher, möglichst früh nach Auftreten eines Mangels ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und ihn zu fragen, welchen Abzug er für richtig halten würde.

So könnten Mieter die Unsicherheit bezüglich der Minderungshöhe leicht an ihren Vertragspartner weitergeben - und dieses Vorgehen kann sogar zu besonders guten Ergebnissen für den Mieter führen. "Private Vermieter bieten aus meiner Erfahrung meist mehr an, als dem Mieter nach den Präzedenzfällen zustehen würde", hat Jürgens beobachtet. Erstes Ziel des Mieters sollte aber nicht das Mindern der Miete, sondern die Behebung des Mangels sein.

"Das A und O ist, dass man den Vermieter sofort über den Mangel informiert", rät Sprecher Ulrich Ropertz. Für die Zwischenzeit, in der der Vermieter sich um die Beseitigung bemüht, kämen dann Abzüge von der Miete in Frage. Vorher ist ein Blick in den Mietvertrag unerlässlich. Denn nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch dürfen Mieter immer dann einen Teil der Miete einbehalten, wenn die Wohnung einen Fehler oder Mangel aufweist. Verglichen wird dabei der tatsächliche Zustand der Wohnung mit den Eigenschaften, die vertraglich zugesichert oder gesetzlich vorgeschrieben sind.

Einstufung des Mangels

Den Ausschlag gibt dann meist, ob der Mangel als "erheblich" einzustufen ist. In einer Vielzahl von Entscheidungen haben Gerichte eine Minderung abgelehnt, weil sie den Mangel für nicht gravierend hielten. So gibt es Urteile, nach denen Abzüge zum Beispiel nicht möglich sind, wenn lediglich der Müllschlucker in einem Haus stillgelegt wird, die Glühbirne im Hausflur defekt ist oder sich Haarrisse in der Decke abzeichnen.

Die richtige Einschätzung der Minderungshöhe kann auch Bedeutung für die Kosten eines möglichen Gerichtsverfahrens haben, erläutert Kai H. Warnecke, Geschäftsführer des Eigentümervereins Haus & Grund in Berlin. So müssten Mieter nicht damit rechnen, die Prozesskosten tragen zu müssen, wenn sie sich nach den Vorgaben früherer Urteile richten. Und Warnecke verweist darauf, dass die Minderung vom Mieter rechtlich gesehen nicht etwa beantragt werden muss: "Sie tritt automatisch ein."