Die Immobilie ist mit 260.000 ein Schnäppchen. Wäre da nicht der hartnäckige Hausschwammbefall. Der ärgert den neuen Besitzer. So sehr, dass er von dem Verkäufer rund 640.000 Euro für Sanierung und Schadenersatz fordert. Das Urteil des Bundesgerichtshof ist richtungsweisend.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Schadenersatzpflicht für Verkäufer mangelhafter Immob ilien gedeckelt, wenn die Kosten für die Behebung der Mängel "unverhältnismäßig" hoch sind. In solchen Fällen wird der Schadenersatzanspruch zum Schutz des Käufers "auf den mangelbedingten Minderwert" der Immobilie beschränkt, wie das Gericht in einem Urteil entschied. (Az. V ZR 275/12)

Mängelbeseitigungskosten sind laut Urteil dann unverhältnismäßig, wenn sie entweder den Verkehrswert der Immobilie "in mangelfreiem Zustand oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts übersteigen".

Im aktuellen Fall hatte die Klägerin von den Beklagten für 260.000 Euro ein Mietshaus in Berlin gekauft, das, wie sich später herausstellte, mit echtem Hausschwamm befallen war. Die Verkäufer wurden in einem ersten rechtskräftigen Verfahren zu Schadenersatz von rund 90.000 Euro sowie 45.000 Euro als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden Minderwerts verurteilt. Zudem wurden die Beklagten verpflichtet, weitergehende Schäden zu ersetzen.

Die neuen Besitzer verlangten dann nach weiteren Sanierungen nochmals rund 500.000 Euro Schadenersatz. Doch die werden die Kläger nun nicht bekommen. Der BGH verwies darauf, dass das Haus mit Schwamm etwa 500.000 Euro wert wäre und ohne Mängel etwa 600.000 Euro. Der von den Käufern geforderte Schadenersatz sei mit Blick auf einen Minderwert von etwa 100.000 Euro deshalb unverhältnismäßig. Da die Käufer bereits rund 90.000 Euro aus dem ersten Urteil bekommen haben, stehen ihn womöglich nur noch weitere 10.000 Euro zu. Welchen Anspruch sie genau haben, muss nun die Vorinstanz, das Landgericht Berlin, ermitteln.

Bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit von Sanierungskosten muss laut Urteil auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abgestellt werden. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, müssen sie nicht ersetzt werden, wenn "ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde". Das Prognoserisiko trage allerdings der Verkäufer.