Das Vermieten von privatem Wohnraum an Touristen liegt weltweit im Trend. Doch je knapper der Wohnraum in Städten wie Berlin wird, umso mehr versucht die Politik das Geschäft mit den privaten Ferienwohnungen zu unterbinden. Ob sie dadurch den Urlauberansturm auf die Privatwohnungen wirklich eindämmen kann, erscheint allerdings zweifelhaft.

Über reichlich Erfahrungen mit Ferienwohnungen in Berlin verfügt Johanna Gräsel (Name von der Redaktion geändert), die ihren richtigen Namen lieber nicht nennen will. Sie hat mehrere Wohnungen in Berlin angemietet und vermietet sie das ganze Jahr an Touristen weiter: "Ich mache es im Moment mit acht Wohnungen und es ist schon viel Aufwand und man muss die Kalender immer aktuell gestellt sind, dass man keine Doppelbuchungen hat. Das ist dann übel, dann streiten sich die Gäste um eine Wohnung, das ist dann nicht mehr lustig."

Derzeit ist sie bei zehn Agenturen im Internet gelistet, die sie ständig im Blick haben muss. Die Bandbreite ist groß und reicht von airbnb als weltweitem Marktführer bei der privaten Zimmervermietung bis hin zu Anbietern wie Traum-Ferienwohnungen.de mit Sitz in Bremen.

Muss Untervermietung genehmigt werden?

Die Frage ist aber, inwieweit sich private Vermieter mit ihren untervermieteten Ferienwohnungen in einer rechtlichen Grauzone befinden und Ärger mit ihren Vermietern befürchten müssen. Johanna Gräsel zumindest gibt sich gelassen: "Ich habe mehrere Wohnungen, wo es im Mietvertrag ganz offiziell gestattet ist: ich darf untervermieten, soviel ich will. Bei den anderen ist mehr so Grauzone, dass mal jemand drin wohnt und dann wieder ich. Dann ist eine Auslegungssache: Wieviel ist Mal? Die wissen es nicht so wirklich, aber sie gucken auch nicht so genau hin, weil ich zahle pünktlich und ich mache kein Stress."

Wäre Johanna Gräsel Eigentümerin der Wohnungen, hätte sie keine Probleme. Denn dann dürfte sie ihre Eigentumswohnungen auch ohne Rücksprache mit den anderen Eigentümern als Ferienwohnungen vermieten. Bei Mietern ist die Rechtslage jedoch schwieriger, hier muss der Vermieter die Untervermietung genehmigen, wenn ein "berechtigtes Interesse" besteht, erklärt Dieter Blümmel, Verleger und Sprecher von Haus & Grund Berlin: "Beispielsweise: ich gehe mal ein Jahr ins Ausland, weil ich dort einen anderen Job habe. Dann hat man einen Anspruch darauf, dass der Vermieter für einen Teil der Wohnung erteilen muss, Sonst hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht."

Und nach einem neuen Urteil des Landgerichts Berlin gilt diese Erlaubnis zur Untervermietung der eigenen Wohnung eben auch für Ferienwohnungen. Allerdings werden hier Einnahmen im Sinne des Steuerrechts erzielt. Hier sind dann eine Gewerbeanmeldung sowie eine entsprechende Steuererklärung vonnöten. Ein Thema, das viele "Amateur-Hoteliers" jedoch ausblenden, wie Dieter Blümmel vermutet: "Meine Vermutung geht davon aus, dass im Bereich der semiprofessionellen oder Amateurvermietung das für die Betroffenen keine Rolle spielt. Die werden das schlicht und einfach als Schwarzvermietung durchziehen."

Nicht zu übersehen sind dagegen die Probleme mit den Nachbarn. Denn nicht selten bringt die professionelle Vermietung der Wohnungen an Touristen die anderen Mieter auf die Palme. Für Johanna Gräsel ist der Lärm jedoch nur ein Randproblem, durch das sie ihre Existenz als Vermieterin von Ferienwohnungen nicht gefährdet sieht: "In acht Jahren habe ich es vielleicht dreimal gehabt, dass Gäste laut Party gemacht haben und sich Nachbarn dann beschwert haben. Aber ich finde, dreimal geht noch und dann rufen Nachbarn schon die Hausverwaltung an und ich kriege dann eine Abmahnung. Ich bin auch schon zweimal aus einer Wohnung rausgeflogen. Dann muss man die Sachen packen und sich einen neue Wohnung suchen und gut ist."

Kann Vermietung gesetzlich verboten werden?

Weitaus bedrohlicher sind für die Vermieter dagegen die neuen Pläne Berlins, es Städten wie München oder Hamburg gleichzumachen und die Vermietung von Ferienwohnungen generell zu verbieten. Ein wahres Wortungetüm soll hier den privaten Ferienwohnungen einen Riegel vorschieben: das Zweckentfremdungsverbot, wonach privater Wohnraum nicht mehr als Ferienwohnungen genutzt werden darf, erklärt Wibke Werner, Mitarbeiterin der Geschäftsführung des Berliner Mietervereins: "Wenn das in Kraft treten sollte, dann ist sowieso Schluss mit der Nutzung als Ferienwohnungen, zumindest in den betroffenen Bezirken, wo das Gesetz gelten soll. Dann kann der Mieter sogar vom Bezirksamt mit einem Bußgeld belegt werden, wenn rauskommt, dass er die Wohnung als Ferienwohnung nutzt."

Das Problem ist allerdings: Wie wollen Städte kontrollieren, ob Privatwohnungen an Touristen untervermietet werden oder es sich um eine längerfristigere Untervermietung handelt? Hier wären regelmäßige Internetrecherchen und Vor-Ort-Besuche der zuständigen Beamten notwendig, ein Aufwand, der kaum zu leisten ist. Zudem ist fraglich, wie viel Wohnraum durch die Kontrollen für den freien Wohnungsmarkt tatsächlich zurückgewonnen werden könnte.

So ist sich auch Johanna Gräsel sicher, dass sie mit ihren Untervermietungen an Touristen auch in Zukunft Geld verdienen wird.