Eine Eigentumswohnung zu vermieten, kann gutes Geld bringen. Allerdings ist damit auch einiger Verwaltungsaufwand verbunden. Wenn man Pech hat, macht auch noch die Eigentümergemeinschaft Schwierigkeiten. Mit klaren Regelungen sind Vermieter auf der sicheren Seite.

Eigentumswohnungen sind derzeit nicht nur bei Selbstnutzern schwer gefragt, sondern auch von Kapitalanlegern. Vor allem in Ballungsräumen, wo Wohnungen knapp sind, ist der Markt lukrativ. Wer in die Rolle des Vermieters schlüpft, hat Rechte und Pflichten - gegenüber dem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Wichtig für angehende Vermieter: Die Eigentümergemeinschaft darf ihnen das Vermieten ausschließlich zu Wohnzwecken nicht verbieten. Bei Ferienwohnungen und Gewerbevermietungen ist aber Vorsicht geboten. Hier sind der Wohnungsvermieter und sein Mieter an die von der WEG festgelegte Gemeinschaftsordnung gebunden.

Weil WEG-Vorgaben und Mietrecht oft kollidieren, bringt das vermietende Wohnungsbesitzer oftmals in die Bredouille, hat Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland beobachtet. Typisches Beispiel ist die Haltung von Haustieren. Die Teilungserklärung kann sie grundsätzlich untersagen, nach dem Mietrecht muss sie jedoch generell erlaubt sein. Ein maßgeschneiderter Mietvertrag kann dem Interessenkonflikt vorbeugen.

Um des Hausfriedens Willen achten Eigentümer schon bei der Mieterauswahl darauf, wer ins Haus passt. Der Vermieter steht für das Tun seines Mieters grade. "Zu den Aufgaben gehört es, Forderungen und Beschwerden anderer Eigentümer gegenüber dem eigenen Mieter durchzusetzen und darauf zu achten, dass er die Regeln einhält", fasst Happ zusammen. Passiert das nicht, kann der Vermieter abmahnen und im letzten Schritt die Wohnung kündigen.

Mieter muss die Regeln kennen

Um sicherzugehen, dass der Mieter die Vorgaben kennt, bekommt er die Hausordnung zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt. "Zusätzlich wird im Vertrag ausdrücklich darauf verwiesen", sagt Thomas Grabig, Rechtsberater für den Bonner Verein "Wohnen im Eigentum". Gleiches gilt für die Umlage der Betriebs- und Heizkosten, deren Höhe und Berechungsschlüssel explizit im Mietvertrag aufgenommen werden, und Klauseln für die Kleinreparaturen.

Auch die dem Vermieter zustehende Kaution - üblich sind drei Kaltmieten - steht im Mietvertrag. Der Eigentümer ist verpflichtet, das Geld getrennt von seinem Vermögen auf einem gesonderten Konto so anzulegen, dass es Zinsen abwirft, erläutert Grabig. Grundsätzlich steht dem Vermieter das Recht auf fristlose Kündigung zu, sobald ein Mieter zwei Monatsmieten hintereinander schuldig bleibt.

Kosten von der Steuer absetzen

Nun bringt eine Eigentumswohnung nicht nur Mieteinnahmen, sie macht auch Arbeit. Wer sich nicht selbst kümmern möchte, beauftragt die Hausverwaltung. Sie wickelt die jährliche Nebenkostenabrechnung ab und ist Ansprechpartner des Mieters, wenn etwa die Heizung kaputt geht oder wenn der Wasserhahn tropft. Ansonsten muss der Vermieter selbst für Abhilfe sorgenn.

An den Ausgaben für die Hausverwaltung können Vermieter das Finanzamt beteiligen. Sie fallen unter die Werbungskosten, ebenso wie die aus dem Kredit für den Kauf der Eigentumswohnung anfallenden Schuldzinsen, der Aufwand für die Vermietung oder Fahrten zur Wohnung. Die Mieteinnahmen müssen in der Steuerklärung in der Anlage V aufgelistet werden. Die Warmmiete wird brutto angesetzt und alle Kosten abgezogen, die aus der Vermietung resultieren. Abschreibungen auf die Wohnung - nicht auf den Grundstücksanteil - gehören ebenfalls zu den steuermindernden Werbungskosten.