Geht eine Beziehung in die Brüche, zieht das häufig einen Rattenschwanz an weiteren Veränderungen mit sich. Für manche davon interessiert sich sogar der Fiskus. Zum Beispiel, wenn eine gemeinsame Immobilie vorhanden ist.

Eine Trennung ist häufig mit einem Auszug verbunden. Zieht einer der ehemaligen Partner aus einem gemeinsamen Eigenheim aus, heißt das auch oft: Derjenige, der auszieht, verkauft seinen Miteigentumsanteil an den im Eigenheim verbleibenden Ex-Partner. Ist die Immobilie seit dem Erwerb im Wert gestiegen, muss der erzielte Gewinn durch den Verkauf dieses Anteils in der Regel versteuert werden. Es sei denn, es sind inzwischen mehr als zehn Jahre vergangen oder die Immobilie wurde zumindest in den beiden Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt.

Der Bund der Steuerzahler verweist in diesem Zusammenhang auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs (Az.: IX R 11/21), wonach der Auszug des Partners innerhalb der Trennungs- und Scheidungszeit der Selbstnutzung entgegensteht. In dem konkreten Fall hatte ein Ehemann seiner Frau und dem minderjährigen Sohn das Familienheim zur alleinigen Nutzung überlassen. Erst zwei Jahre später verkaufte er seine Hälfte der Immobilie mit Gewinn an seine Ex-Frau. Das Finanzamt versteuerte den Gewinn.

Auch wenn der Auszug unfreiwillig erfolgt ist und zumindest der gemeinsame Sohn im Familienheim geblieben war, konnte weder das Finanzamt noch der Bundesfinanzhof eine Selbstnutzung feststellen, die dem Mann die Versteuerung des Veräußerungsgewinns erspart hätte.

Spekulationsfrist beachten

Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf gewinnbringend veräußert, muss den Gewinn versteuern. Die sogenannte Spekulationsfrist beginnt am Tag der Anschaffung der Immobilie. Dieser ist in der Regel identisch mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Ein Haus, das zum Beispiel am 31. März 2010 angeschafft wurde, kann ab dem 1. April 2020 veräußert werden, ohne dass die Einkommensteuer anfällt.

Umgekehrt bedeutet dies auch, dass der Verkauf einer Immobilie steuerfrei sein kann. Und zwar entweder dann, wenn der Verkauf mehr als zehn Jahre nach dem Erwerb stattfindet. Oder aber, wenn die Immobilie zumindest in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch eine Mitbenutzung durch eine andere Person, etwa eine Lebensgefährtin oder einen Ehegatten, steht der Selbstnutzung nicht entgegen, sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler.

Eine Selbstnutzung liegt auch dann vor, wenn die Wohnung unentgeltlich unterhaltsberechtigten Kindern überlassen wird, die alleine im Haushalt leben und Anspruch auf Kindergeld haben. Anders sieht es allerdings aus, wenn die Wohnung Dritten überlassen wird - egal, ob entgeltlich oder unentgeltlich. Das bestätigt ein Urteil des Düsseldorfer Finanzgerichts (Az.: 14 K 1525/19 E, F).