Ratgeber

Am Finanzamt vorbei Wann bleibt das Immobilienerbe steuerfrei?

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Wer eine Immobilie erbt, wird nicht selten zur Kasse gebeten.

(Foto: imago/Christian Ohde)

Die eigene Immobilie? Fast unbezahlbar. Es sei denn, man ist Erbe. Allerdings bekommen auch mehr und mehr derart Begünstigte finanzielle Probleme, da das Finanzamt wegen der hohen Immobilienbewertungen trotz Freibeträgen mitunter Erbschaftssteuer verlangt. Das gilt.

An eine Immobilie zu kommen, ohne eigenes Geld in die Hand zu nehmen, ist ein Traum. Zum Beispiel durch eine Erbschaft. Abgesehen davon, dass dies mit einem Trauerfall verbunden ist, können allerdings auch noch eine Menge Steuern anfallen. Denn im Leben ist nichts umsonst, was auch fürs Erben gilt. Wegen der rasant gestiegenen Immobilienpreise geraten auch immer mehr Erben in finanzielle Nöte.

Wer geerbt hat, muss dies dem Finanzamt mitteilen. Das muss innerhalb von drei Monaten ab dem Todestag des Erblassers geschehen. Der Fiskus wird dann gegebenenfalls von sich aus aktiv - und zwar dann, wenn das Vermögen über dem jeweiligen Freibetrag liegt, welche Begünstigte im Erbfall vor steuerlicher Belastung schützen können. Ungeachtet dessen, ob es sich um "Betongold" oder sonstiges Vermögen handelt. So können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, bei Kindern sind es 400.000 Euro - von jedem Elternteil. Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vermachen, ohne dass der Fiskus zuschlägt. Auch für Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten gibt es einen steuerlichen Freibetrag, er liegt allerdings nur bei 20.000 Euro. Hausrat im Wert von bis zu 41.000 Euro erben der Ehepartner oder Kinder beziehungsweise Enkelkinder steuerfrei. Zum Hausrat zählen neben der Wohnungseinrichtung und Geschirr etwa auch Bücher und das Auto.

Grundsätzlich gilt: Der Steuerfreibetrag ist umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist. Nur Geschwister machen hier mit dem geringen Freibetrag eine Ausnahme. Ist der jeweilige Freibetrag ausgeschöpft, greifen die individuellen Steuersätze - allerdings nur für die Differenz zwischen Freibetrag und dem Wert der Erbschaft.

Keine Erbschaftssteuer bei Selbstnutzung

Darüber hinaus können Ehe- oder eingetragene Lebenspartner und Kinder eine Immobilie steuerfrei erben, auch ohne den individuellen Freibetrag belasten zu müssen. Den Steuervorteil können Erben aber nur nutzen, wenn sie die vererbte Immobilie selbst nutzen, also dauerhaft bewohnen. Außerdem darf das Haus oder die Wohnung zehn Jahre lang nicht verkauft, vermietet oder verpachtet werden.

Für Kinder gilt, dass sie in die geerbte Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall selbst einziehen müssten. Das entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil (Az.: II R 37/16). Wird das Objekt erst nach mehr als sechs Monaten selbst genutzt, dann wird die Steuerbefreiung nur im Ausnahmefall gewährt. Dazu muss der Erbe darlegen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Zudem ist die Steuerbefreiung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. Den Anteil über 200 Quadratmeter hinaus müssen die Erben versteuern. Laut dem Bund der Steuerzahler wird die Steuerbefreiungsvorschrift sehr streng ausgelegt. Sie gilt dann aber auch unabhängig davon, ob die persönlichen Freibeträge bereits durch anderes Vermögen, wie Aktien oder Bargeld, ausgeschöpft wurden oder das Familienwohnheim sehr hochwertig ist und den persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro übersteigt.

Wohneigentum besser verschenken?

Liegt der Wert einer zu vererbende Immobilie über den Freibeträgen der Erben und planen diese nicht, diese zeitnah selbst zu nutzen, spricht einiges dafür, zu Lebzeiten das Haus an den Ehepartner, Kinder oder andere nahe Verwandte weiterzugeben - durch eine Schenkung. Denn hier winken dieselben Steuerfreibeträge, nur dass diese alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden. Wer also rechtzeitig damit beginnt, sein Vermögen zu verteilen und es in Abständen von zehn Jahren an seine Nachkommen weitergibt, sorgt dafür, dass die Begünstigten im Ergebnis weniger oder keine Steuern zahlen müssen, was bei großen Vermögen lohnend ist.

Bei Schenkung Nießbrauchrecht sichern

Beachtet werden sollte, dass der Schenker ab der Eintragung ins Grundbuch nicht mehr Herr im Haus ist, was Risiken birgt. Denn das Häuschen oder die Wohnung kann dann weder verkauft noch als Kreditsicherung benutzt werden. Wer in seiner Immobilie dennoch wohnen bleiben möchte, sollte sich deshalb unbedingt ein sogenanntes Nießbrauchrecht sichern. Damit kann nicht nur die verschenkte Immobilie weiter genutzt, sondern sie kann auch weiter vermietet werden. Die Mieteinnahmen gehören dem Inhaber des Nießbrauchrechts.

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Im Gegensatz zu Geld oder anderen Gegenständen muss eine Schenkung von Immobilien grundsätzlich notariell beurkundet werden. Hier kann auch eine etwaige Rückabwicklung fixiert werden, welche dem Gebenden beispielsweise bei Krankheiten im Alter, vor Todesfällen, Scheidungen, Geldnöten oder anderen Katastrophen die Möglichkeit gibt, wieder an seinen Besitz zu kommen - steuerfrei.

Wichtig zu wissen: Durch eine Schenkung reduziert sich automatisch auch der Pflichtteil, der im Erbfall Angehörigen zusteht. Außer wenn diese in den letzten zehn Jahren vor dem Tod des Schenkers veranlasst wurden - dann werden sie zum Nachlass gezählt und erhöhen den Pflichtteilsanspruch. In diesem Fall gibt es dann einen sogenannten Abschmelzungsfaktor. Für jedes Jahr zwischen Schenkung und Erbfall wird der Wert der Schenkung um 10 Prozent reduziert. Verstirbt der Schenker bereits im ersten Jahr nach der Schenkung, bemisst sich der Pflichtteil am Gesamtwert des Nachlasses. Stirbt er im zweiten Jahr, beläuft sich der Pflichtteil auf 90 Prozent des Vermögenswertes, im dritten Jahr 80 Prozent. Erst nach zehn Jahren ist die Schenkung für den Pflichtteil ohne Bedeutung.

(Dieser Artikel wurde am Montag, 21. Februar 2022 erstmals veröffentlicht.)

Quelle: ntv.de, awi

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