Ob Handwerkerausgaben oder laufende Kosten: Immobilienbesitzer haben eine Hand voll Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu mindern. Das gilt vor allem für Vermieter. Sie müssen die Posten in jedem Fall genau belegen und von denen für einen selbst genutzten Gebäudeteil trennen. Die Möglichkeiten für Eigentümer rein selbst genutzter Wohnungen und Häuser sind dagegen begrenzt.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Bewohner der eigenen Immobilie können selten Kosten von der Steuer absetzen, denn ihre Ausgaben stehen in der Regel nicht im Zusammenhang "mit der Erzielung von Einkünften", erläutert Jörg Schwenker, der Geschäftsführer der Bundessteuerberaterkammer in Berlin. Aber auch für sie kommen ein paar Posten infrage, und zwar Handwerkerleistungen und sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen. Zu letzteren zählen Putzen, Kochen und Waschen sowie Rasenmähen und Gartenpflege.

Für diese Tätigkeiten können in der Steuererklärung 2008 grundsätzlich 20 Prozent der Aufwendungen von maximal 3000 Euro geltend gemacht werden - der absetzbare Höchstbetrag liegt also bei 600 Euro. Im Steuerjahr 2009 steigt dieser Betrag auf das Doppelte, davon profitieren Steuerzahler aber erst in der in einem Jahr zu erstellenden Steuererklärung. Bis zu 600 Euro erkennt der Fiskus auch für Handwerkerarbeiten wie Renovieren und Modernisieren an. Das können Wand-, Dach- und Fassadenarbeiten ebenso sein wie Gas- und Wasserinstallation.

Barzahlung tabu

Als absetzbar gilt nach Angaben der Eigentümervereinigung Haus & Grund in Berlin auch das Verlegen neuer Fliesen für den Swimmingpool oder das Aufschütten von weißem Kies in der Garagenauffahrt. Das Finanzamt knüpft allerdings Bedingungen an die Anerkennung. "Es muss eine ordentliche Rechnung vorliegen, und die Leistung muss unbar bezahlt werden", erläutert Sprecher Alexander Wiech. Dazu lägen bereits Urteile des Bundesfinanzhofs vor (Az.: VI R 14/08 und VI R 22/08).

Nachweise brauchen dem Finanzamt erst auf Nachfrage geschickt werden - der Steuererklärung werden sie nicht beigelegt. Bei den Rechnungen steckt die Tücke im Detail. Der Fiskus erkennt lediglich die Arbeitskosten an, das Material müssen Eigentümer komplett aus eigener Tasche bezahlen. Der Fachbuchautor Jürgen Hegemann rät deshalb, beides getrennt auflisten zu lassen. Steht nur eine Pauschalsumme auf dem Zettel, lege das Finanzamt die Arbeitskosten per Schätzung fest. Das sei ein häufiger Zankapfel zwischen Fiskus und Bürger, sagt Hegemann, der solche Fälle aus seiner Praxis als Steuerberater in Titisee-Neustadt kennt.

Viele Möglichkeiten für Vermieter

Ist das Eigentum vermietet, sind die Möglichkeiten steuerlicher Entlastung gleich viel zahlreicher. Bei Vermietern zeigt der Staat sich großzügig. Sie können laut der Bundessteuerberaterkammer häufig Renovierung, Modernisierung oder Instandsetzung ihres Eigentums sofort und in voller Höhe von der Steuer absetzen. Das trifft unter anderem dann zu, wenn die Heizung ausgetauscht oder die Fenster erneuert werden - wenn also verbrauchte oder beschädigte Teile ersetzt werden. Eine andere Variante ist das Abschreiben über mehrere Jahre hinweg.

Diese Möglichkeit kann infrage kommen, wenn ein Gebäude "durch eine luxuriöse Ausstattung einen höheren Gebrauchswert bekommt und erweitert wird", so die Kammer. Bei der energetischen Sanierung von Gebäuden müssen Eigentümer entscheiden, ob sie entweder den Steuerbonus nutzen oder Fördergelder aus dem speziellen Programm des Bundes kassieren. "Es geht nur eines", sagt Wiech.

Laufende Ausgaben sind Werbungskosten

Laufende Ausgaben wie Schuldzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Treppenreinigung oder Hausversicherungen dürfen Vermieter als Werbungskosten von ihren Einkünften abziehen. Diese Möglichkeit ist allerdings ausdrücklich auf vermietete Immobilienteile beschränkt. "Wenn ein Zweifamilienhaus zur Hälfte selbst genutzt und zur anderen Hälfte vermietet ist, können nur die Kosten für den vermieteten Teil abgesetzt werden", sagt Schwenker. Auch bei finanziellen Einbußen hilft die Staatskasse: Werbungskosten könnten bei Leerstand grundsätzlich steuermindernd geltend gemacht werden.

"Aber je länger der Leerstand dauert, desto genauer prüft das Finanzamt, ob sich der Vermieter um neue Mieter bemüht", sagt Schwenker. Das müssen Eigentümer nachweisen, anhand geschalteter Inserate oder dem Auftrag an einen Makler. Andernfalls stuft die Staatskasse die leere Wohnung als "Liebhaberei" ein. Um sicher zu gehen, empfiehlt Hegemann, mehr als drei Inserate zu schalten und Besichtigungstermine von Interessenten quittieren zu lassen.

Bei Leerstand Grundsteuer zurück

Relativ neu ist für Vermieter die Möglichkeit, bei unverschuldetem Leerstand oder einer längeren Mietminderung Geld vom Staat zurück zu bekommen. Als "unverschuldet" werten Steuerexperten zum Beispiel den sogenannten strukturellen Leerstand. Wenn es aufgrund sinkender Einwohnerzahlen schlicht an Mietern fehlt, können je nach der Höhe der Ausfälle laut der Bundessteuerberaterkammer 25 Prozent oder 50 Prozent der Grundsteuer erlassen werden. Diese Regelung gelte erstmals für die Grundsteuer des Jahres 2008. Abgabeschluss dafür ist der 31. März 2009.