Ratgeber

Mehr Rendite Steuertricks für Vermieter

Immobilien sind in Zeiten von Inflationsängsten begehrt. Das Investment ist allerdings unter Rendite- und Risikogesichtspunkten mit Vorsicht zu genießen. Wer sich allerdings für den Kauf einer Immobilien entschließt, kann mit ein paar Kniffen kräftig Steuern sparen.

11724731.jpg

Das Steuerrecht bietet Immobilienbesitzern Gestaltungsspielräume.

(Foto: picture-alliance/ dpa)

Hochglanzbroschüren sollen einen soliden Eindruck hinterlassen, wenn es um den Verkauf von Renditeobjekten im Immobilienbereich geht. Die Verkaufsargumente sind klar: Ein scheinbar günstiger Preis gepaart mit hohen Renditeversprechen, die durch Vermietung, Wertsteigerung und Steuersparmöglichkeiten erzielt werden. Wenn von Steuersparimmobilien gesprochen wird, läuten bei den Verbraucherzentralen allerdings schon die Alarmglocken.

Trotzdem gibt es viele Immobilienbesitzer, die nicht selbst in ihrer Immobilie wohnen. Das fängt beim geerbten Haus an und hört bei einem Mietkomplex als Renditeobjekt auf. Für alle gilt: Wer einen guten Mietpreis kassieren will, muss für einen ordentlichen Zustand der Mietobjekte sorgen. Das Steuerrecht lässt Gestaltungsspielräume, die man nutzen sollte, denn hier kann man wirklich Steuern sparen.

Auch wer als Privatperson vermietet, kann beispielsweise Renovierungskosten einer vermieteten Wohnung steuerlich geltend machen. Entscheidend ist hierbei, wann die Rechnung beglichen wird. Wer weiß, dass er im nächsten Jahr über wesentlich höhere Einnahmen als in diesem Jahr verfügen wird, kann die Renovierungsmaßnahme auf das Jahresende verschieben. Dann lässt sich das Zahlungsziel zum Ausgleich der fälligen Rechnung mit dem Handwerker auch auf das nächste Jahr verlagern.

Renovierungskosten über mehrere Jahre aufteilen

Lässt sich die Renovierungsmaßnahme nicht verschieben, gibt es ebenfalls Möglichkeiten, die Ausgaben so zu verteilen, dass die Steuerminderung höher ausfällt. Wenn die Immobilie zum Privatvermögen gehört und überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird, können die Kosten für die Erhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Mit Hilfe der Anlage V in der Steuererklärung kann man die Kostenverteilung bestimmen.

Immobilien21.jpg

Renovierungskosten können über mehrere Jahre aufgeteilt werden.

Dies ist auch sinnvoll, wenn man mit einem konstanten Einkommen in den nächsten Jahren rechnet. Betragen die Kosten für die Renovierung beispielsweise 20.000 Euro, spart man mehr Steuern, wenn man die Ausgabe über fünf Jahre verteilt, als wenn sie komplett nur in einem Jahr geltend gemacht wird. Denn wegen der Steuerprogression ist die Steuerersparnis höher, wenn man fünf Jahre lang das Einkommen im höchsten zu versteuernden Bereich mindern kann, als wenn man in einem Jahr den kompletten Betrag geltend macht.

Mieteinnahmen mit Umsatzsteuer belegen

In bestimmten Fällen gibt es für Vermieter noch eine ganz andere Möglichkeit der Steuerersparnis bei Renovierungskosten. Hierzu bedarf es allerdings eines kleinen Eingriffs. Die eigentlich von der Umsatzsteuer befreiten Mieteinnahmen müssen mit Umsatzsteuer belegt werden. Dies ist nur möglich, wenn umsatzsteuerpflichtige Gewerbetreibende die Mieter sind, die ihrem Gewerbe in den Mieträumen nachgehen.

Bei einer Mischnutzung kann eine Einzelzuordnung stattfinden. Für Einzelhändler, Anwälte, Steuerberater und Co. können zusätzlich Umsatzsteuer vereinnahmt werden, während für den Privatmieter oder auch Arztpraxen dies nicht möglich ist. So ergibt sich eine prozentuale Verteilung des Gesamtmietobjekts.

Doch wozu das Ganze? Der Vermieter erhält auf diesem Weg Umsatzsteuer von den gewerblichen Mietern. Für eine Handwerker-Rechnung muss er auch Umsatzsteuer zahlen. Diese beiden Positionen lassen sich miteinander verrechnen, so dass der Vermieter letztlich bis zu 19 Prozent der Handwerkerrechnung spart. Für die gewerblichen Mieter ergeben sich keine Nachteile oder eine höhere Gesamtmietzahlung, da sie ihrerseits die gezahlte Umsatzsteuer wieder mit eigenen Umsatzsteuereingängen verrechnen können. Erst wenn der Gewerbetreibende an den Vermieter mehr Umsatzsteuer zahlen muss als er selbst innerhalb des Gewerbebetriebs erhält, würde er drauflegen.

Mit dem Mieter unter einem Dach

Eigenheim.jpg

Schuldzinsen für vermietete Wohnungen können als Werbungskosten steuermindernd geltend gemacht werden.

(Foto: picture-alliance/ dpa)

Eine weitere Steuersparmöglichkeit ergibt sich, wenn man eine Immobilie kauft, die zum Teil vermietet ist und in die man zum Teil selbst einzieht. Da davon auszugehen ist, dass ein Teil der Immobilie durch eine Bank finanziert wird, ergeben sich auch hier Gestaltungsspielräume, die tausende Euro sparen können.

Grundsätzlich können Schuldzinsen für vermietete Wohnungen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd geltend gemacht werden. Wer beispielsweise ein Zweifamilienhaus für 500.000 Euro kauft, in die eine Wohnung selbst einzieht und die andere vermietet, kann Kreditzinsen bei der Einkommensteuererklärung mit angeben. Sind die beiden Wohnungen in dem Zweifamilienhaus gleich groß und es wird darüber hinaus nichts weiter geregelt, schlägt das Finanzamt die Hälfte der Kreditzinsen dem vermieteten Anteil zu. Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro würden also die Zinsen für 150.000 Euro steuermindernd wirken.

Kredit vermietetem Teil zuordnen

Wenn zwei Bedingungen erfüllt sind, lässt sich allerdings noch wesentlich mehr herausholen. Zum einen müssen dem vermieteten Teil die entsprechenden Anschaffungskosten objektiv erkennbar zugeordnet werden. Zum anderen müssen die Anschaffungskosten mit den Darlehensmitteln bezahlt werden. In der Praxis lässt sich dies dadurch erreichen, dass im notariellen Kaufvertrag deklariert wird, welcher Teil des Gesamtkaufpreises für welche Wohnung im Zweifamilienhaus eingesetzt wird. In unserem Beispielfall wäre plausibel, dass je 250.000 Euro für die beiden Wohnungen veranschlagt werden.

Außerdem teilt man das Gesamtdarlehen über 300.000 Euro in zwei Teile. Der vermietete Teil wird vollständig über ein Darlehen über 250.000 Euro finanziert und für den selbst bewohnten Teil wird nur ein Kredit in Höhe von 50.000 Euro aufgenommen. Hierbei ist peinlichst genau auf den Geldfluss zu achten. Der Anteil des Kaufpreises, der für die vermietete Wohnung bestimmt ist, muss bei der Auszahlung des Kredits direkt für den Kauf der Immobilie eingesetzt werden – also am besten von dem Darlehenskonto bei der Bank auf das Treuhandkonto des Notars überwiesen und mit der Zweckbestimmung versehen werden. Keinesfalls darf dieser Betrag über das Privatgirokonto laufen, da dann das Finanzamt eine andere Aufteilung der Kreditzinsen einem Urteil des Bundesfinanzhofs zufolge dann nicht mehr als Werbungskosten anerkennen muss.

Wer diese Regeln einhält, kann sich über eine saftige Steuerersparnis freuen. Denn statt der Schuldzinsen für einen Kredit über 150.000 Euro lassen sich so die Zinsen für die Kreditsumme über 250.000 Euro steuermindernd geltend machen – und das nicht nur für ein Jahr, sondern für die jeweiligen Schuldzinsen während der gesamten Kreditlaufzeit.

Quelle: n-tv.de

Mehr zum Thema