Mieter müssen nur Heizkosten bezahlen, die sie auch tatsächlich verursacht haben. Der Vermieter darf nicht einfach die Abschlagszahlungen weitergeben, die er im Voraus an den Energieversorger geleistet hat. Mit diesem mieterfreundlichen Urteil schafft der BGH Klarheit in einem langjährigen Rechtsstreit.

Vermieter müssen bei der Heizkostenabrechnung den tatsächlichen Verbrauch der Mieter zugrunde legen. Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten auf Basis der vom Vermieter an den Energieversorger geleisteten Vorauszahlungen ist unzulässig, hat nun der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 156/11).

Im verhandelten Fall hatte der Vermieter 3000 Euro Nachzahlung für Heizkosten aus 2007 und 2008 verlangt. Er legte dabei allerdings nicht den tatsächlichen Brennstoffverbrauch zugrunde, sondern die Abschläge, die er im Voraus an den Versorger geleistet hatte. Man spricht dabei vom "Abflussprinzip": Der Vermieter stellt die Kosten in Rechnung, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird.

Heizkosten für leere Wohnungen

Die Mieter hielten diese Abrechnungsform für unzulässig. Auch, weil im fraglichen Zeitraum Wohnungen in dem Haus leer standen. Energieversorger orientieren sich bei den Abschlägen üblicherweise am Vorjahresverbrauch, bei Leerstand ist es wahrscheinlich, dass die Vorauszahlung höher ausfällt als der tatsächliche Verbrauch.

Die Bundesrichter gaben den Mietern nun recht: Das Abflussprinzip entspreche nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Dort heißt es nämlich, dass bei einer zentralen Heizungsanlage nur "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe" abgerechnet werden können – das sogenannte Leistungsprinzip. Der Vermieter muss also die tatsächlich verbrauchte Energie nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Mieter umlegen. Ansonsten würde auch die "energiepolitische Zielsetzung der Regelung verfehlt", so der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball. Die Heizkostenverordnung solle zu einem sparsamen Umgang mit Energie motivieren.

Eine pauschale Kürzung der Summe um 15 Prozent könne den Mangel bei der Abrechnung nicht beseitigen, so der BGH. Die Richter der Vorinstanz hatten noch versucht, die Abrechnung auf diesem Weg zu retten.

Lob vom Mieterbund

Als "richtig und gerecht" begrüßte der Deutsche Mieterbund die Entscheidung der Bundesrichter. "Der Vermieter muss die Kosten abrechnen, die ihm tatsächlich während der Abrechnungsperiode entstehen. Und das sind die Kosten der tatsächlich ins Haus gelieferten Energie", fasst Verbandssprecher Ulrich Ropertz das Urteil für die dpa zusammen. In der Vergangenheit hätten Vermieter häufig nach dem Abflussprinzip abgerechnet. Rechnungen, die auf diese Weise zustandegekommen sind, seien aber unzulässig und sollten überprüft werden.

Einen Anspruch auf haushaltsgenaue Abrechnung ergibt sich durch den Richterspruch aber nicht: Sind mehrere Wohnungen an eine Zentralheizung angeschlossen, werden die Heizkosten nach wie vor in einen Grundkostenanteil und einen Verbrauchskostenanteil aufgeteilt. Die Grundkosten werden meist anhand der Wohnfläche berechnet. 50 bis 70 Prozent der Heizkosten werden aber durch den individuellen Verbrauch bestimmt.