Wer sich bei Banken Angebote zu Baufinanzierung holt, zahlt am Ende oft mehr als nötig. Das stellt die Stiftung Warentest fest. Viele Beratungen gingen am Bedarf des Kunden vorbei, wichtige Sparmöglichkeiten würden verschwiegen. "Finanztest"-Chef Tenhagen spricht von einem "beunruhigenden Ergebnis".

Baugeld ist nach wie vor günstig zu haben. Doch die Finanzierung kann unnötig teuer werden, wenn man an den falschen Berater gerät. Und die Wahrscheinlichkeit ist hoch, wie eine Studie der Stiftung Warentest zeigt. In einem Praxistest mit 21 Banken und Kreditvermittlern offenbarten sich zahlreiche Mängel: Zu hohe Kreditraten etwa, schlechte Ratschläge und dürftige Informationen. Kommen dann auch noch schlechte Bankkonditionen hinzu, kann der Kredit weit teurer werden als nötig. "Finanztest"-Chef Hermann-Josef Tenhagen spricht von einem "beunruhigenden Ergebnis" für alle, die im Moment kaufen oder bauen wollten. Schließlich lägen für den gleichen Modellfall zwischen ordentlicher Beratung mit gutem Angebot und falscher Beratung mit schlechtem Angebot 30.000 Euro Mehrkosten.

Nur zwei Anbieter schnitten gut ab: Die Frankfurter Volksbank und die Sparda Baden-Württemberg überzeugten mit guter Beratung und zugleich günstigen Kreditangeboten. Die Ostsächsische Sparkasse Dresden, die Postbank und die Hypovereinsbank fielen dagegen mit "mangelhaft" durch. Für zehn Angebote gab es die Note "befriedigend", sechs waren nur "ausreichend".

Teurer als gewünscht

Die Mängel bei der Beratung und den Finanzierungsangeboten seien unterschiedlichster Art gewesen, berichtet "Finanztest". Etwa jeder fünfte Anbieter habe die Finanzierungsvorschläge zu großzügig angelegt, so dass die monatlichen Raten und Kosten den Finanzrahmen der Testkunden um mehr als 150 Euro gesprengt hätten. Auch sei die vorgeschlagene Kreditsumme häufig am Bedarf der Kunden vorbeigegangen. In den meisten Fällen empfahlen die Berater zu hohe Kredite. Davon profitiert vor allem die Bank: Ein höheres Kreditvolumen bedeutet für Kunden am Ende eine höhere Zinssumme, die an den Finanzierungsanbieter zu zahlen ist.

Zahlreiche Berater hätten es zudem nicht geschafft, einfache Aufgaben zu lösen, moniert Tenhagen. "Viele Berater scheiterten daran, eine Bundesanleihe, die unsere Testkunden als Eigenkapital mitbrachten, solide in die Finanzierung einzubauen. Mit der Bundesanleihe konnte man die Kreditsumme niedriger halten. Das allein hätte den Kunden im Testfall rund 3.000 Euro Zinsen gespart." Auch wäre der Zinssatz dann oft niedriger ausgefallen.

Auffällig seien die teils "riesigen Zinsunterschiede" gewesen, berichtet "Finanztest". Während einzelne Anbieter über vier Prozent verlangt hätten, habe bei anderen eine zwei vor dem Komma gestanden. In diesem Punkt gaben übrigens auch die beiden Kreditvermittler im Test kein gutes Bild ab: Obwohl sie aus einem Pool von über 100 Bankpartnern wählen könnten, hätten Interhyp und Dr. Klein nur durchschnittliche Angebote geliefert, so die Tester.

Fördermöglichkeiten werden verschwiegen

Zuungunsten der Kunden habe sich außerdem die Empfehlung einiger Institute auswirkt, die Immobilien voll auf Pump zu finanzieren, obwohl die Testkunden erhebliches Eigenkapital mitbrachten. Tipps zu staatlichen Fördermöglichkeiten wie etwa Wohn-Riester blieben fast immer unerwähnt. Wer sich dafür interessiert, sollte also selbst nachfragen. Auch auf das Wohneigentumsprogramm der staatlichen Förderbank KfW verwiesen die Berater nur sporadisch. Dabei können alle, die eine Immobilie zur Selbstnutzung bauen oder kaufen ein KfW-Darlehen abrufen. Sind die Zinsen günstiger als die der Bank, rechnet sich das.

Probleme gab es auch bei den Informationen rund um die Kreditangebote. In einzelnen Fällen bekamen Kunden keinen Tilgungsplan ausgedruckt. Berater machten mitunter keine Angaben zur Restschuld für die Zeit, wenn die Zinsbindungsfrist abläuft. Auch hätten nur wenige Berater Kunden die Auswirkungen vorgerechnet, wenn sich nach Ende der Zinsbindung das Zinsniveau maßgeblich erhöht hat, so "Finanztest". Nur durch solche Berechnungen ist dem Kreditnehmer aber eine Abschätzung möglich, ob er eine Immobilienfinanzierung auch langfristig tragen kann. Überzeugend waren hier die beiden Großbanken im Test, die Deutsche Bank und die Commerzbank.

Für die Untersuchung ließ "Finanztest" Testkunden in je sieben Filialen der 21 Banken und Kreditvermittler Beratungsgespräche führen. Insgesamt 146 Beratungen kamen zustande. Im Modellfall sollte ein Ehepaar eine Eigentumswohnung für 260.000 Euro kaufen, bei einem gemeinsamen monatlichen Nettoeinkommen von 3820 Euro. An Eigenkapital waren 84.000 Euro angespart.

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