Wenn das Schreiben des Vermieters mit einer saftigen Mieterhöhung ins Haus flattert, ist die Stimmung auf dem Nullpunkt. Doch obwohl die Wohnung Eigentum des Vermieters ist, darf er die Miete nicht erhöhen, wie es ihm in den Kram passt.

"Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren." So lautet der erste Satz des § 557 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dieser Satz besagt nicht mehr und nicht weniger, dass die Höhe der Miete von Vermieter und Mieter neu vereinbart werden kann, wenn beide zustimmen.

Allerdings dürfte der Mieter wohl fast nie einfach so einer Mieterhöhung zustimmen, wenn er diese eigentlich nicht zahlen möchte. Die Unwissenheit der Mieter nutzt zurzeit das Immobilienunternehmen LEG massenweise aus, um Mieterhöhungen durchzusetzen. Unter dem Deckmäntelchen, dass die bisherige Miete nicht mehr den Marktpreisen entspreche, versucht die LEG die Mieterhöhungen durchzudrücken. Der Hinweis auf den § 557 BGB befindet sich nur im Briefkopf des Schreibens.

Mieterhöhung zustimmungspflichtig

Viele Mieter wissen allerdings nicht, dass es ein großer Unterschied besteht, ob die Mieterhöhung laut § 557 oder § 558 BGB stattfinden soll. Auch wenn sich das Schreiben der LEG wie eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete liest, ist mit dem Verweis auf § 557 BGB klar, dass ohne die Zustimmung des Mieters die Miete gar nicht steigen kann. Bei rund 90.000 Wohnungen der LEG in Nordrhein-Westfahlen dürfte allerdings so mancher Mieter in die Falle tappen und ohne Zwang seine eigene Mieterhöhung mit der Unterschrift besiegeln.

Die LEG sieht in ihrer Vorgehensweise keine Probleme. "Der Gesetzgeber habe den Paragrafen 557 geschaffen, also dürfe man ihn auch bemühen", sagte Unternehmenssprecher Manfred Neuhöfer dem Westdeutschen Rundfunk. Verbraucherschützer sehen das allerdings etwas anders, zumal einige Mieter, die der Erhöhung nicht zugestimmt haben, sogar ein Erinnerungsschreiben erhalten haben, wonach die Zustimmungserklärung bis zu einer bestimmten Frist bei der LEG eingegangen sein muss.

Rahmenbedingungen für höhere Miete

In der Regel wird bei Mieterhöhungen der § 558 BGB bemüht, denn der Vermieter kann die vertraglich vereinbarte Grundmiete nicht nach Belieben erhöhen. Hierbei müssen vier wesentliche Punkte erfüllt sein. Die einjährige Sperrfrist muss eingehalten, die Kappungsgrenze beachtet, die Mieterhöhung begründet und die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden. Nur wenn diese Punkte zutreffen, darf der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

Die Sperrfrist von einem Jahr schützt den Mieter, damit der Vermieter nicht mit besonders günstigen Mietangeboten locken und dann kurzfristig die Miete erhöhen kann. Die Miete muss 15 Monate unverändert bleiben. Die Ankündigung zur Mieterhöhung ist ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung oder nach Einzug möglich.

Die Kappungsgrenze schützt den Mieter ebenfalls vor unerwartet hohen Mietsteigerungen. Der Vermieter darf laut § 558 Absatz 3 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöhen.

Auch in diesem Rahmen darf der Vermieter allerdings die Miete nicht beliebig und schon gar nicht alle drei Jahre automatisch um 20 Prozent steigern. Der Vermieter ist bei der Festlegung der Mietsteigerung an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Nur wenn die bisher verlangte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, spielen die Kappungsgrenzen überhaupt eine Rolle.

Nachweis der ortsüblichen Miete

Außerdem muss der Vermieter die Mieterhöhung auch begründen und dem Mieter erläutern, dass die künftig verlangte Miete nicht höher als die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung ausfällt. Hierbei kann er auf den Mietspiegel Bezug nehmen, die Erhöhung auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank stützen, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen oder drei vergleichbare Wohnungen mit einem höheren Mietzins benennen.

Für den Vermieter am einfachsten ist es, die Mieterhöhung mit drei vergleichbaren Wohnungen zu begründen. Hier dürfen die Angaben allerdings nicht zu allgemein bleiben. Der Vermieter ist verpflichtet, die Vergleichswohnungen genau zu beschreiben. Hierzu gehört in der Regel der Name des Wohnungsinhabers, die Adresse, das Geschoss und der Quadratmeterpreis. Insbesondere der Quadratmeterpreis spielt eine besondere Rolle, da die Vergleichswohnungen kleiner oder größer sein dürfen.

Auch bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist eine Zustimmung des Mieters erforderlich. Allerdings muss der Mieter – anders als bei einer Mieterhöhung nach § 557 BGB – zustimmen, wenn die Mieterhöhung ordnungsgemäß ist. Verweigert der Mieter seine Unterschrift, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen.

Staffel- und Index-Mietverträge

Abweichend von diesen Regelungen gibt es eine Reihe von Ausnahmen. So kann beispielsweise nach § 557a BGB zwischen den beiden Mietparteien eine Staffelmiete vereinbart werden. Hier werden die Mietzahlungen in unterschiedlicher Höhe für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Die Miete muss dabei jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, kann also jährlich steigen. Im Gegenzug kann der Mieter gewöhnliche Mieterhöhungen nicht mehr durchsetzen. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.

Eine andere Variante, um eine dynamische Komponente in die fälligen Mietzahlungen zu integrieren, ist der Indexmietvertrag. § 557b BGB regelt, dass eine höchstens jährliche Mieterhöhung sich am Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert. Der Preisindex wird vom Statischen Bundesamt ermittelt. Wie beim Staffelmietvertrag gilt auch hier, dass während dieser Laufzeit keine gewöhnliche Mieterhöhung mehr möglich ist.

Bauliche Maßnahmen hebeln Regeln aus

Sowohl die begründete Mieterhöhung als auch Staffel- und Indexmietverträge lassen sich aushebeln, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen. Damit einher geht, dass der Mieter durch die Sanierungsmaßnahme seinen Wasser- oder Energieverbrauch senken kann oder dass der Vermieter andere bauliche Maßnahmen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat. In diesen Fällen kann der Vermieter die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Alle genannten Mieterhöhungen beziehen sich immer auf die Kaltmiete. Erhöhen sich die Betriebskosten, ist der Vermieter berechtigt, diese nach einer schriftlichen Erklärung auf die Mieter umzulegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Im Gegenzug ist der Vermieter allerdings auch bei sinkenden Betriebskosten verpflichtet, die monatlich fällige Betriebskostenpauschale zu verringern.

Darüber hinaus gelten Sonderregelungen für mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen. Dies können Sozialwohnungen, ehemalige - aus der Sozialbindung gefallene – Sozialwohnungen, mietverbilligte steuerbegünstigte Wohnungen und vertraglich geförderte Wohnungen sein.