Wird ein Immobilienkredit bewilligt, aber erst später abgerufen, kassieren die Banken Bereitstellungszinsen. Daran ist im Grunde nichts auszusetzen. Das Problem: Die Zinsen sind deutlich zu hoch.

Die Zeiten für die Immobilienfinanzierung sind günstig wie nie: 1,78 Prozent Zinsen rufen die Banken derzeit für ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung auf. Das ist nicht einmal halb so viel wie noch vor fünf Jahren. Ein Wert hat sich allerdings nicht verändert: Die sogenannten Bereitstellungszinsen verharren bei drei Prozent, und das schon seit 30 Jahren. Für viele Bauherren würden Darlehen daher deutlich teurer als geplant, kritisiert die Stiftung Warentest.   

Bereitstellungszinsen werden fällig, wenn die Bank das bewilligte Darlehen nicht gleich auszahlt, sondern erst dann, wenn der Kreditnehmer das Geld tatsächlich braucht. Und das kann etwas dauern. So werden Immobilien in der Regel erst dann bezahlt, wenn das Objekt im Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben wurde, oft ist das erst Wochen oder Monate später. Und Bauherren rufen das Darlehen ohnehin erst nach und nach ab. Schließlich bezahlt man nicht den Fliesenleger, solange die Wände noch nicht stehen.      

Wie lange die Kunden Zeit haben, bevor Bereitstellungszinsen anfallen, ist im Kleingedruckten des Kreditvertrags geregelt. Meistens sind es zwischen drei und vier Monate, so dass zumindest viele Immobilienkäufer aus dem Schneider sind. Sind die "Freimonate" abgelaufen, berechnen die Institute in der Regel 0,25 Prozent Zinsen im Monat für die noch nicht abgerufene Kreditsumme.

Liegenlassen ist teurer als nutzen

Grundsätzlich sei dagegen auch nichts einzuwenden, findet "Finanztest". Schließlich muss die Bank, die einen langfristigen Kredit vergibt, das Geld selbst am Kapitalmarkt beschaffen. Und hier muss sie auch Zinsen zahlen – egal ob der Kunde das Geld sofort oder erst später abruft. Nur: Im Moment sind die Geldmarktzinsen so niedrig, dass  es für die Banken kaum ins Gewicht fällt, ob sie einen Kredit auszahlen oder lediglich bereithalten. "Bereitstellungszinsen bis zur Höhe des Kreditzinssatzes wären verständlich", schreibt das Magazin. Doch der jahrzehntealte Bereitstellungszinssatz wurde  nie angepasst und liegt heute wie vor 30 Jahren bei 3 Prozent p.a. oder 0,25 Prozent im Monat.

Die Folge: Für den Teil des Darlehens, der noch nicht ausgezahlt wurde, zahlen Kunden in der Regel mehr als  für das Geld, das die Bank schon überwiesen hat. Ein 200.000 Euro-Darlehen kostet bei 10-jähriger Zinsbindung 500 Euro Zinsen im Monat, bevor es abgerufen wird. Ist die Summe dagegen komplett ausgezahlt, liegt die monatliche Zinslast beim derzeitigen Durchschnittszins von 1,78 Prozent nur noch bei 297 Euro. Besonders ärgerlich ist es, wenn die Bank dann auch noch Teilzahlungszuschläge erhebt, wenn sie die Summe in Raten auszahlt.

Nun liegt der Einwand nahe, die Bauherren sollten sich die Kreditsumme doch einfach komplett auszahlen lassen und dann nach Bedarf nutzen. Doch auch das ist meistens nicht ohne Unkosten möglich. Landet das Geld zunächst auf dem Tagesgeld- oder Festgeldkonto, wird es zweckentfremdet. Und dafür berechnen die meisten Institute zusätzliche Gebühren.

Bis zu 12 Monate Karenzzeit

Wer die Zinsfalle umgehen will, hat aber Optionen: Schon beim Abschluss des Darlehens sollte man genau hinsehen, wie die Anbieter die Frage der Bereitstellungszinsen handhaben. Sehr großzügig regeln die Sache die DEVK-Versicherung und die PSD Nürnberg. Sie verzichten laut "Finanztest" ein ganzes Jahr lang auf Bereitstellungszinsen. Auch die Cosomos Direct oder die 1822direkt möchten bei Neubauten erst ab dem 13. Monat Geld sehen. Bei Altbauten bleibt die Bereitstellung immerhin sechs Monate lang zinsfrei. Creditweb, IngDiba  oder Hypovereinsbank und einige andere Anbieter räumen grundsätzlich sechs Monate Karenzzeit ein. Doch nicht alle Banken und Vermittler sind so geduldig. Bei Interhyp, Dr. Klein und vielen anderen wird schon der vierte Monat teuer. Und die Deutsche Bank schlägt bei Altbau-Käufern schon nach einem Monat drauf.

Wichtig: Beim Vergleich von Kreditangeboten werden die Bereitstellungszinsen nicht in den Effektivzins mit eingerechnet. Man muss also selbst im Kleingedruckten nachlesen. Beim Baugeld-Vergleich auf n-tv.de findet man die Bereitstellungszinsen unten in den jeweiligen Angebotsbedingungen.