Bei Mieterhöhungen gibt es für Vermieter klare Vorgaben. Ob, wann und in welchem Umfang die Miete während der Mietzeit erhöht werden kann, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Was sonst noch im Mietvertag stehen muss, ist nicht umfassend geregelt. Gerade deshalb sollten Mieter auf einige Punkte achten.

Dem Bürgerlichen Gesetzbuch zufolge dürfe der Vermieter bei einer Mieterhöhung nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordern, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Das ist die Durchschnittsmiete, wie sie am Wohnort für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird.

In einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter darlegen, was er für ortsüblich hält. Dabei kann er sich auf ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens drei Vergleichswohnungen stützen, in denen bereits eine so hohe Miete gezahlt wird, wie er jetzt mit seiner Mieterhöhung fordert. In den meisten Fällen beruft sich der Vermieter aber auf einen Mietspiegel. Das sind Preisübersichten, die von Städten oder gemeinsam von Mietervereinen und Eigentümervereinen erstellt werden. Hier kann abhängig von Alter, Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung der durchschnittliche Quadratmeterpreis für vergleichbare Wohnungen abgelesen werden.

Mieterhöhung nur zwölf Monate

Zwischen dem Einzug und einer ersten Mieterhöhung beziehungsweise zwischen den einzelnen Mieterhöhungen müssen immer mindestens zwölf Monate liegen. Zahlt der Mieter noch eine relativ niedrige Miete, darf sie nicht auf einen Schlag auf das Vergleichsmietenniveau angehoben werden. Es gilt eine Kappungsgrenze, innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen.

In aller Regel wird vor dem Einzug ein schriftlicher Vertrag unterschrieben. Dann müssen Mieter und Vermieter namentlich genannt werden, genauso die Adresse des Objektes einschließlich der genauen Lage - bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern etwa die Etage - sowie die Höhe der Miete.

Für Mieter gilt: Je kürzer der Mietvertrag, desto besser. Stehe in dem Papier beispielsweise nichts zu Schönheitsreparaturen - also Streichen und Tapezieren -, dann sei automatisch der Vermieter dafür verantwortlich, erklärt Mietrechtsexperte Deese. In den meisten Verträgen seien aber viele Details geregelt. Beispielsweise der Umfang der Betriebskosten. Nicht selten würden die Posten einzeln aufgezählt. "Es gibt 17 Nebenkostenpositionen", sagt Claus Deese vom Mieterschutzbund in Recklinghausen.

Verträge grundsätzlich unbefristet

Normalerweise werde jeder Mietvertrag unbefristet geschlossen. Beschränkungen seien nur zulässig, "wenn ich als Vermieter einen bestimmten Befristungsgrund habe", erklärt Gerold Happ, vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Ein solcher Grund könne sein, dass der Vermieter die Immobilie in absehbarer Zeit für sich selbst oder Verwandte benötige. Auch wenn schon beim Abschluss des Mietvertrages feststehe, dass die Wohnung oder das Haus bald saniert werden müsse, sei ein Zeitvertrag rechtmäßig.

Abgesehen davon muss nicht aufgeschlüsselt werden, wie die Miete berechnet wird, Erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Eine Abrechnung pro Quadratmeter oder Raum sei nicht verpflichtend. "Es reicht völlig aus, dass sie festlegen: 400 Euro." Normalerweise werde die Kaltmiete festgehalten, dazu eine Vorauszahlung der Betriebskosten.

Ein großer Streitpunkt sind die Schönheitsreparaturen. "Die einfachste, wirksamste Klausel ist 'Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen'", sagt Ropertz. In der Vergangenheit hätten Wohnungs- und Hausbesitzer vielfach starre Vorgaben in die Verträge aufgenommen. Das sei bei heutigen Mietverträgen nicht mehr zulässig. Anstatt der Vorgabe, dass beispielsweise Küche und Bad unbedingt nach drei Jahren zu streichen seien, dürfe es nur heißen, die Räume müssten "im Allgemeinen" nach dieser Zeit gestrichen werden. "Wichtig ist, dass sich die Fristen am tatsächlichen Abnutzungsgrad orientieren", ergänzt Happ.

Auch Kleinreparaturen sind häufig im Mietvertrag geregelt. Damit seien Bagatellschäden wie kaputte Thermostate von Heizungen gemeint, erklärt Ropertz. Der Mieter müsse pro Schaden maximal 100 Euro zahlen. "Ab 101 Euro muss alles der Vermieter tragen." Außerdem müsse im Vertrag festgehalten sein, dass der Mieter maximal acht Prozent der Jahresmiete für Kleinreparaturen investieren müsse. Gut zu wissen: Der Mieter muss zwar den Schaden zahlen, aber nicht den Handwerker rufen. Das ist Aufgabe des Vermieters.